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La valeur de l’ensemble de l’immobilier résidentiel dans le monde est d’environ 200 000 milliards de dollars. Les États-Unis en représentent environ 23 %. Chaque année, le volume des transactions aux États-Unis dépasse 1 500 milliards de dollars. Les chiffres sont stupéfiants, il n’est donc pas surprenant que la proptech résidentielle soit un marché enivrant, captivant l’imagination des entrepreneurs et des institutions.
Je suis impliqué dans ce domaine depuis environ huit ans et j’ai le plaisir de conseiller plusieurs entreprises de premier plan. En tant que marketeur de profession, j’ai tendance à classer ces entreprises en catégories pour créer un récit et développer la spécificité de la marque. Dans mon cadre, il y a trois grands groupes :
- Rendre l’achat possible/financement
- Améliorations des transactions et des processus
- Maintenance post-achat et gestion de la valeur
On peut chipoter sur les mots, mais l’esprit est clair.
Parmi celles-ci, la catégorie 2 est la plus établie. Il existe des centaines d’entreprises qui contribuent à diverses étapes de la transaction et traitent la « chaîne d’approvisionnement », de la recherche et de l’évaluation à la clôture, de l’évaluation au titre, du ciblage à la clôture. Certaines entreprises dans ce domaine sont meilleures que d’autres, mais dans l’ensemble, l’industrie peut se donner au moins un A- dans cette catégorie.
La catégorie 3 est quelque peu établie. Il existe des dizaines d’entreprises dans ce domaine, dont beaucoup ont pour objectif d’aider les propriétaires existants à extraire de l’argent de leur maison ou à y apporter des améliorations. Très peu d’entre eux se concentrent sur l’entretien et la « santé préventive », mais pour la plupart, cette catégorie obtient un B ou un B+.
La catégorie 1 est une bête différente. Comme le dieu romain Janus, il possède deux visages. D’une part, la finance en général est une catégorie très bien établie avec des règles basées sur les données et des processus clairs. Oui, il est en proie à des préjugés – à la fois historiques et présents – mais c’est une quantité connue.
D’un autre côté, la finance traditionnelle n’a absolument pas réussi à accroître l’accession à la propriété, qui continue de osciller entre 63 et 65 %, avec d’énormes écarts lorsqu’on la répartit selon la race et la classe sociale. Ce domaine est un échec de la proptech, abject certes.
pourquoi est-ce le cas? Le capital intransigeant est la réponse claire et le suspect habituel.
Les solutions économiques abondent et sont constamment diluées par des répétitions insensées. Parmi ceux-ci, les principaux sont :
- Le capital investi « exige » le rendement le plus élevé.
- La tâche n°1 des investisseurs est d’optimiser la valeur actionnariale.
- Les marchés équilibrent le risque et la récompense via le mécanisme de tarification.
Pour beaucoup, ces idées semblent normatives et évidentes. Mais ils nous entraînent tous dans la myopie économique et dans des spirales sociétales.
Il n’existe pas de « règle » prédéterminée pour le capital qui suggère que ses propriétaires doivent être aussi extractifs que possible. Si tel était le cas, le gouvernement lui-même pourrait facturer aux particuliers et aux institutions un montant usuraire pour des prêts ou pour la création d’infrastructures. Si tel était le cas, les parents qui offrent de l’argent à leurs enfants pour l’achat d’une maison le feraient à des taux d’intérêt élevés. Les gens peuvent prendre différentes décisions.
L’optimisation de la valeur actionnariale est un mantra qui ne sert à rien d’autre qu’à glorifier une austérité souvent brutale. À long terme, réduire le rendement à court terme tout en créant des marchés plus vastes et plus récents peut être une très bonne décision. De plus, dans le cas du logement, les externalités liées au manque de propriété militent contre le bien commun.
Enfin, quiconque pense que la fixation des prix est en réalité le résultat d’un processus minutieux et non du fétichisme refuse de voir les preuves issues des décennies de baratin qu’on appelle l’économie moderne.
Alors, avec le logement, quelles sont quelques idées pour les entrepreneurs en proptech ?
Je propose trois idées ci-dessous, mais j’invite les lecteurs de HousingWire à en ajouter d’autres. Je suis assez humble pour comprendre que le public de cette pièce est bien plus capable que moi de développer des idées et de créer de la valeur.
Trois idées pour lutter contre le capital intransigeant :
- Aider les petits constructeurs à créer rapidement davantage de logements (potentiellement construits hors site) pour niveler les prix et augmenter les stocks.
- Optimiser la technologie pour créer des options de financement innovantes pour les premiers acheteurs de logements à des taux et des prix inférieurs, en sacrifiant l’économie par unité au profit du volume et du développement de la communauté.
- Développer des « pools communautaires » et des modèles de capitaux propres partagés pour briser la dépendance à l’égard d’institutions financières intransigeantes et prédatrices.
La tâche n’est pas facile, mais l’impact est énorme. Le gros problème de la Proptech doit être corrigé, sinon le marché restera franchement pareil.
Romi Mahajan est PDG d’ExoFusion et présidente du groupe KKM.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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