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L’accession à la propriété est le fondement du rêve américain, en grande partie parce qu’elle constitue également un investissement durable et fiable à long terme. La résilience éprouvée de la valeur des maisons souligne l’importance de la valeur nette de leur propriété pour les ménages américains ainsi que son importance pour les investisseurs immobiliers résidentiels.
Pourtant, ce type de patrimoine – qui constitue souvent l’actif le plus important d’un individu – reste trop souvent illiquide. Les propriétaires sont plus « riches en logements et pauvres en liquidités » que jamais, avec des logements de plus en plus précieux, mais moins de revenus réels et des coûts d’emprunt plus élevés pour faire face aux défis et aux opportunités de la vie.
Dans l’environnement actuel, les propriétaires recherchent de nouvelles réponses – et de nouvelles plateformes de financement – pour résoudre ce casse-tête. Les alternatives au financement conventionnel sont très demandées et, en parallèle, les acteurs émergents ont créé des possibilités permettant aux capitaux de rejoindre une classe d’actifs efficace, en émergence rapide et axée sur la fintech.
La convergence des exigences des propriétaires et des incitations des investisseurs a entraîné un véritable moment d’inflexion pour les investissements sur valeur domiciliaire (HEI). Il s’agit désormais de réaliser son potentiel.
Les investissements sur valeur domiciliaire sont-ils la réponse ?
En termes simples, les investissements sur valeur domiciliaire offrent aux propriétaires un moyen de débloquer de la valeur nette sans avoir à payer de mensualités ni à s’endetter davantage. En échange, ils partagent une partie prédéterminée de la valeur future de leur maison. Les investisseurs recherchent des rendements via des véhicules HEI qui regroupent ces actions sur la valeur nette de leur logement, offrant ainsi un moyen évolutif de profiter des avantages de l’appréciation du prix de l’immobilier aux États-Unis, sans les coûts, les inefficacités et la complexité qui accompagnent historiquement l’investissement immobilier résidentiel à grande échelle.
Cela explique comment les établissements d’enseignement supérieur sont passés d’une idée de niche à un marché naissant. La valeur nette de l’immobilier est deux fois supérieure à ce qu’elle était après la crise financière mondiale. Cela représente désormais plus de 30 000 milliards de dollars, et même les estimations les plus prudentes d’un marché potentiel pour les établissements d’enseignement supérieur se chiffrent en centaines de milliards. Et ce potentiel de croissance place les EES sur le point d’une adoption plus large à mesure que les plateformes rassemblent ce marché.
Pourquoi une troisième voie ?
Tout commence par la situation des propriétaires. Une inflation élevée et des taux d’intérêt en hausse ont considérablement augmenté les coûts associés aux produits traditionnels de deuxième privilège tels que les prêts sur valeur domiciliaire, les marges de crédit et les refinancements.
Alors que nous approchons des coûts d’emprunt à deux chiffres, de nombreux propriétaires hésitent à assumer de nouvelles mensualités qui pourraient devenir ingérables si l’économie ralentissait encore, surtout après que beaucoup d’entre eux ont déjà refinancé. Les prêteurs ont également reculé compte tenu du coût du capital, ce qui crée un segment croissant de propriétaires mal desservis – comprenant souvent des propriétaires de petites entreprises et des personnes ayant des revenus non traditionnels – qui ont néanmoins un bilan personnel solide et une valeur nette substantielle de leur logement.
La même histoire est vraie pour les finances personnelles. La dette totale des ménages par carte de crédit a récemment dépassé 1 000 milliards de dollars, et près de la moitié des titulaires de carte maintenaient leur solde malgré un TAEG moyen d’environ 27,9 % sur les comptes de carte au 3 avril 2024. Compte tenu de toutes ces circonstances, il est compréhensible que les propriétaires cherchent à leur maison comme un atout et recherchent des moyens sans stress d’exploiter leurs capitaux propres pour poursuivre leurs objectifs financiers ou de vie sans le stress d’une vente ou d’une nouvelle dette.
Des attributs éprouvés
Du point de vue de l’investissement, les établissements d’enseignement supérieur ne sont plus ésotériques, mais constituent plutôt une classe d’actifs en croissance et éprouvée. Au milieu des turbulences du marché au cours des 18 derniers mois, les HEI et d’autres véhicules d’investissement basés sur les actifs se sont démarqués en affichant de solides performances. Les établissements d’enseignement supérieur ont surpassé les actifs de base tels que les actions tout en offrant une stabilité grâce à la diversification et à une protection structurée en cas de baisse.
Il en résulte une prime de risque et des ratios de Sharpe (une méthode de mesure des rendements ajustés au risque) qui résistent bien aux autres investissements adossés à des actifs. De plus, historiquement, ces rendements n’ont pas été corrélés aux fluctuations d’autres classes d’actifs, comme les actions. Pendant les périodes de forte inflation et de volatilité, les véhicules HEI offrent une exposition à la valeur de l’immobilier résidentiel sans risques d’occupation et de paiement de loyer, ni coûts de gestion immobilière et de propriété directe.
Les investisseurs l’ont remarqué et la confiance dans les établissements d’enseignement supérieur s’accroît. L’allocation diversifiée de plusieurs segments d’investisseurs – notamment le capital d’assurance, les gestionnaires institutionnels de crédit et d’alternatives, les acheteurs et prêteurs adossés à des actifs et les family offices – démontrent tous la maturité de ce modèle. Les véhicules HEI peuvent inclure des fonds traditionnels pour les investisseurs accrédités, des coentreprises institutionnelles et des accords de flux à terme. En outre, des solutions sophistiquées sur les marchés des capitaux ont vu le jour, notamment des facilités de crédit d’entrepôt, des notations d’actifs, des financements par emprunt bilatéraux, des titrisations syndiquées et des ventes secondaires.
Saisir l’instant
Pour maintenir leur élan, les exploitants d’établissements d’enseignement supérieur doivent faire preuve d’adaptabilité, de concentration et d’approches innovantes pour attirer des capitaux – en réduisant finalement leurs coûts et en offrant encore plus de valeur aux propriétaires. À mesure que de plus en plus d’investisseurs explorent cet espace, les plateformes HEI sont évaluées selon plusieurs critères clés, notamment : l’orientation vers le propriétaire, l’expertise en matière de services, l’innovation dans la structure des produits, l’intégrité du portefeuille et le dévouement à la conformité réglementaire.
De plus, les plateformes des EES doivent proposer des structures de produits innovantes qui les distinguent sur le marché. Avec des fonctionnalités telles que des mécanismes intégrés d’atténuation des risques et des options d’investissement flexibles, ces plateformes répondent aux divers besoins et préférences des investisseurs, offrant des opportunités uniques à un large éventail d’investisseurs de participer à l’espace des EES.
Enfin, ces opérateurs donnent la priorité au respect d’une philosophie inébranlable de conformité réglementaire, garantissant que tous les aspects de leurs opérations sont conformes aux réglementations et aux normes de l’industrie. L’authenticité réside dans les détails ; Certains établissements d’enseignement supérieur, par exemple, plafonnent le pourcentage de plus-value du prix de l’immobilier remboursé au moment du règlement, démontrant leur engagement à répondre équitablement aux intérêts des propriétaires et des investisseurs. Les bons opérateurs iront également au-delà de ce qui est requis par la loi, reconnaissant qu’en fin de compte, il s’agit d’aider les gens et non de créer des actifs.
Pas si, mais quelle taille ?
Dans le contexte actuel, il est impératif que la communauté des investisseurs soutienne de nouvelles façons de faire de la valeur nette de leur propriété un actif que les Américains peuvent exploiter pour financer leurs objectifs. L’exposition structurée des établissements d’enseignement supérieur, leurs caractéristiques uniques et leur viabilité à long terme les rendent plus incontournables que jamais en tant que véhicule de capitaux permettant de remplir cette promesse et de bénéficier d’une nouvelle classe d’actifs en cours de route.
La question n’est pas de savoir si les EES entreront dans le courant dominant, mais plutôt dans quelle mesure et à quelle vitesse cette classe d’actifs se développera. À mesure que le marché des établissements d’enseignement supérieur se développe, il offre aux investisseurs une porte d’entrée supplémentaire vers l’immobilier résidentiel. Dans le même temps, les établissements d’enseignement supérieur profitent aux propriétaires en rendant l’accession à la propriété plus accessible et moins stressante, et leur permettent de capitaliser sur la valeur de leur maison sans avoir besoin de vendre ou d’assumer des mensualités supplémentaires.
Jeffrey Glass, PDG et cofondateur de Partenaires d’équité Hometap.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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