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Plus tôt ce mois-ci, le président Biden, lors de son discours sur l’état de l’Union, a annoncé plusieurs initiatives visant à améliorer l’abordabilité du logement dans notre pays. Nous soutenons depuis longtemps des efforts réfléchis visant à garantir de meilleures opportunités et un plus grand prix en matière de logement.
Malheureusement, l’une des propositions mentionnées par le président dans la SOTU était de relancer un programme pilote auparavant discrédité et mis de côté, qui supprimerait l’exigence d’une assurance titres du prêteur sur certains refinancements en Fannie Maé. L’accession à la propriété est hors de portée pour de nombreux Américains en raison du manque de logements abordables, des contraintes réglementaires pesant sur le développement et des taux d’intérêt élevés – et non du coût de l’assurance titres.
En supprimant l’exigence d’une assurance titres sur ces transactions, ce programme introduirait un risque important sur le marché et ferait de Fannie Mae un assureur du marché principal, élargissant son autorité au-delà de sa mission et de sa charte.
Lors d’un refinancement, les propriétaires reçoivent un nouveau prêt et l’assurance titres fournit l’assurance que l’investissement du prêteur est protégé. L’assurance titres protège contre de nombreux risques pouvant survenir entre un ancien et un nouveau prêt, comme la fraude ou le privilège d’une dette non remboursée.
L’administration Biden a comparé l’assurance titres à d’autres lignes d’assurance qui paient 70 % des primes en cas de sinistre. Il s’agit d’une description erronée du fonctionnement de notre industrie, qui est soit intentionnellement trompeuse, soit simplement mal informée. Le secteur de l’assurance titres est fier de son faible taux de réclamations en raison des dépenses initiales et du travail des professionnels des titres pour garantir la protection des propriétaires. Un taux de réclamations plus faible signifie que les professionnels des titres ont fait du bon travail pour résoudre les problèmes de titres découverts au cours du processus de recherche de titres. Toutefois, en cas de sinistre, l’assurance titres assure les propriétaires et les prêteurs contre les menaces pesant sur les droits de propriété.
En 2022, l’industrie a payé plus de 596,1 millions de dollars en sinistres. Cela représente une hausse par rapport aux 474,4 millions de dollars de réclamations payées en 2021. Environ un tiers de toutes les réclamations concernent des problèmes qui ne seraient pas détectés lors d’une recherche dans les archives publiques, ce qui démontre que l’assurance titres ne pourrait pas être efficacement remplacée par une recherche automatisée dans les archives publiques ou des produits alternatifs qui ne vont pas au-delà d’une recherche dans les archives publiques.
Les professionnels du titre jouent également un rôle clé dans la prévention de la fraude. Les escroqueries par usurpation d’identité, la fraude immobilière et l’exploitation financière des personnes âgées, ainsi que les tentatives de fraude des conjoints, partenaires ou autres héritiers de biens sont des stratagèmes courants que les professionnels de l’assurance titres préviennent en mettant fin aux transactions immobilières frauduleuses. Dans le cadre du plan de Biden, les professionnels du titre seraient retirés de la fourniture de ce niveau clé de protection contre la fraude aux consommateurs et aux prêteurs.
Selon la proposition, les prêteurs paieront à Fannie Mae des frais pour couvrir le risque en cas de défaut de titre inattendu. Fannie Mae est une entité parrainée par le gouvernement créée pour fournir des liquidités sur le marché secondaire axé sur les premiers acheteurs de maison. Selon la loi, ce n’est pas un assureur et il n’est pas non plus capitalisé ou réglementé pour ce faire. L’assurance titres est entièrement réglementée au niveau de l’État et le fait de confier à Fannie Mae ce rôle est clairement en dehors de sa mission principale.
La dernière fois que Fannie Mae a pris des risques importants, cela a contribué à imploser le système de financement du logement et a coûté aux contribuables plus de 200 milliards de dollars en dollars des contribuables en 2008.
Nous ne pouvons pas permettre que ce schéma se répète. Fannie Mae reste sous tutelle en raison d’un comportement comme celui-ci. Durant la crise financière, nous avons malheureusement été témoins de plusieurs problèmes financiers systémiques causés par des raccourcis vers des processus bien établis. Tout au long de cette période, le secteur de l’assurance titres a incontestablement prouvé sa capacité à payer de manière fiable les réclamations, dont la plupart sont liées à la fraude, même en cas de grave récession.
Si cette crise nous a appris quelque chose, c’est que les normes de souscription et la protection contre les risques doivent être solides et bien testées. Une souscription solide protège à la fois les prêteurs et les consommateurs – et l’assurance titres constitue un élément clé de cette diligence raisonnable.
L’administration cible un secteur qui protège les droits de propriété, mais il n’est pas question de réduire davantage les frais facturés par Fannie Mae – des frais qui sont près de six fois supérieurs au coût de l’assurance titres sur la durée d’un prêt. Et dans le cadre de ce projet pilote, Fannie Mae percevra des frais supplémentaires, tout en nuisant à une industrie dotée d’une expertise éprouvée, composée à 90 % de petites entreprises et dont la main-d’œuvre est composée à 70 % de femmes.
Nouvelle recherche menée par Ernst et YoungL’équipe d’économie quantitative et de statistiques (QUEST) de a découvert qu’en 2022, le secteur de l’assurance titres et des services de règlement a directement généré 30 milliards de dollars de PIB américain et employé 155 000 travailleurs – et ce ne sont là que les avantages directs. Des centaines de milliers d’emplois supplémentaires et des milliards de PIB supplémentaires sont générés par les fournisseurs de l’industrie et les dépenses de consommation qui sont le fruit de son important travail. Ce rapport, publié plus tôt ce mois-ci par le Association américaine des titres fonciers (ALTA), a spécifiquement mesuré l’impact économique américain et local du secteur de l’assurance titres.
Surtout, le rapport révèle que l’industrie du titre a collecté 3 milliards de dollars en arriérés d’impôts fédéraux sur le revenu, d’impôts fonciers et de pensions alimentaires impayées, au profit des communautés de tout le pays. Ces fonds récupérés fournissent un soutien essentiel aux programmes et services publics locaux, notamment l’éducation, les infrastructures et le développement économique.
Ces données mettent en évidence le rôle important du secteur de l’assurance titres dans le dynamisme des économies locales à travers le pays, à la fois en tant qu’employeur et source de protection des consommateurs. Le travail d’un professionnel de l’assurance titres ne se limite pas à protéger les droits de propriété : l’industrie a également pris des mesures importantes pour rendre l’accession à la propriété plus accessible. La préservation du logement abordable est également importante car elle améliore l’accès aux soins de santé, aux transports, à l’emploi et aux communautés dynamiques.
Comme toute industrie ayant une forte empreinte nationale et locale – le secteur de l’assurance titres dessert tous les comtés du pays – nous pensons qu’il est de notre responsabilité de jouer un rôle actif et d’investir dans les communautés que nous servons. Que ce soit en créant des emplois ou en offrant des subventions locales à des organisations communautaires à but non lucratif par le biais de notre Fondation ALTA Good Deeds, l’industrie du titre s’engage à renforcer les communautés à travers le pays. Nous avons déjà vu ce film avec Fannie Mae s’étendant au-delà de sa charte. Nous n’avons pas aimé la fin. Faisons en sorte que cela ne se reproduise plus.
Diane Tomb est PDG de Association américaine des titres fonciers.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.