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En septembre, les régulateurs bancaires du pays ont publié une proposition visant à augmenter le capital requis pour les banques possédant plus de 100 milliards de dollars d’actifs. Cet effort visait à réduire le risque systémique, mais en se concentrant étroitement sur le risque posé par les banques, il augmenterait probablement le risque sur le marché hypothécaire.
La proposition rendrait plus coûteux pour les grandes banques la détention, la vente ou le service des prêts hypothécaires, renforçant ainsi leur retrait des prêts hypothécaires depuis maintenant dix ans.
Et pourtant, cela affaiblirait également les institutions qui devront combler le vide, les banques hypothécaires indépendantes, en rendant plus coûteux pour les banques de leur fournir un financement ou un marché pour leur actif principal, les droits de gestion des prêts hypothécaires.
Il y a beaucoup de choses à déballer ici, nous allons donc les examiner pièce par pièce.
Premièrement, la proposition appliquerait de nouvelles pondérations de risque, des exigences en matière de risque opérationnel et des tests de résistance aux prêts hypothécaires détenus en portefeuille, ce qui ferait plus que doubler le capital que les grands prêteurs doivent détenir pour les prêts présentant des ratios prêt/valeur élevés. Ce montant est bien supérieur à ce qui est requis pour couvrir le risque et aurait un impact disproportionné sur les emprunteurs à faible revenu et les emprunteurs de couleur.
Les banques seraient incapables d’améliorer la rentabilité des prêts hypothécaires en transférant le risque à un tiers, une pratique courante dans le secteur hypothécaire. Les GSE bénéficient d’un allègement de capital important lorsqu’elles transfèrent ce risque à des assureurs hypothécaires privés ou par l’intermédiaire de structures de marché des capitaux ou de réassurance, ce qui est logique étant donné la réduction significative des coûts associée à ce risque.
En revanche, la proposition accorde aux banques un allègement minimal de leurs fonds propres pour transférer ce risque via les structures du marché des capitaux, sans aucun crédit pour l’assurance ou la réassurance hypothécaire.
Les banques ne seraient pas non plus en mesure d’améliorer leur situation économique en distribuant leurs prêts hypothécaires sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires. Ils devraient toujours satisfaire aux exigences de capital qui s’appliquent aux prêts de portefeuille pour la période entre l’origination et la vente, puis couvrir une nouvelle exigence de capital significative sur les revenus de commissions provenant de la vente.
En bref, la proposition rendrait de moins en moins rentable pour les grandes banques l’octroi de prêts hypothécaires, quelle que soit la manière dont elles gèrent le risque.
Laisser le champ aux banques hypothécaires indépendantes ne pose peut-être pas de problème en soi – jusqu’à présent, elles ont été à la hauteur de leur rôle toujours croissant sur le marché – mais la proposition mine également les IMB de deux manières cruciales.
L’atout le plus important de la plupart des OMI réside dans leurs droits de gestion hypothécaire (MSR), qui génèrent une source de revenus essentielle pour nombre d’entre eux. Les grandes banques constituent l’une des principales sources de demande pour cet actif, mais la proposition réduirait considérablement le montant des MSR qu’un grand prêteur peut détenir économiquement.
Actuellement, toutes les banques, sauf les plus grandes, peuvent détenir des MSR équivalant à 25 % de leurs capitaux propres et de leurs bénéfices non répartis combinés, chaque dollar de MSR dépassant ce seuil obligeant une banque à détenir un autre dollar de capitaux propres ou de bénéfices, ce qui la rend non rentable. Selon la proposition, cette limite tomberait à 10 % des capitaux propres et des bénéfices, une limite que quelques grands prêteurs dépassent déjà et plusieurs autres approchent à grands pas.
Cela signifie qu’un certain nombre d’institutions passeraient du statut d’acheteurs de MSR à celui de vendeurs, ce qui ferait baisser la valeur de l’actif principal de la plupart des IMB, un effet qui serait aggravé par le fait que les revenus des MSR seraient également soumis à la nouvelle charge de capital sur les frais. revenu.
Les grandes banques constituent également la principale source de liquidités pour la plupart des IMB. Les IMB s’appuient sur les lignes de crédit accordées aux grandes banques pour « stocker » les prêts jusqu’à ce qu’ils puissent être titrisés, financer leurs MSR et couvrir le coût des paiements anticipés aux investisseurs lorsque les emprunteurs ne respectent pas leurs obligations.
La proposition doublerait le capital que les banques doivent détenir pour la plupart de ces lignes, sauf pour quelques IMB cotés en bourse. Cela conduirait les banques à resserrer ou à réviser leurs lignes de crédit, ce qui limiterait la liquidité des IMB tout au long du cycle, en particulier en période de tensions lorsqu’elles en ont le plus besoin.
En bref, la proposition porterait également atteinte à la situation économique des prêteurs nécessaires pour combler le vide laissé par le retrait des banques.
À en juger par les commentaires publics de certains régulateurs depuis la publication de la proposition, ces impacts sur le marché hypothécaire semblent involontaires.
Les régulateurs ne semblent pas avoir entrepris de s’attaquer au risque systémique sur le marché hypothécaire et se sont tout simplement trompés. Ils se sont concentrés si étroitement sur le risque posé aux et par les banques qu’ils n’ont pas compris dans quelle mesure la gestion de ces risques augmenterait le risque dans le système en général.
Quelles que soient les raisons, leur proposition augmenterait le risque sur le marché hypothécaire, poussant les banques hors du marché et le rendant de plus en plus inhospitalier pour les banques hypothécaires indépendantes qui doivent en supporter la charge.
Le système financier serait mieux servi si les régulateurs étaient plus sensibles à ces dynamiques du marché hypothécaire, ajustant les règles finales en matière de fonds propres pour garantir que les banques soient en mesure de continuer à fournir au marché hypothécaire la stabilité dont il a besoin.
Laurie Goodman est membre de l’Institut et fondatrice du Housing Finance Policy Center de l’Urban Institute. Jim Parrott est chercheur non-résident à l’Urban Institute et propriétaire de Parrott Ryan Advisors.
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