Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Récemment, le directeur du Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a publié une déclaration clarifiant la justification de l’agence pour les changements apportés aux frais d’ajustement de la tarification au niveau des prêts (LLPA) entrant en vigueur le 1er mai. Les changements ont créé une certaine controverse en raison du fait que les emprunteurs de meilleure qualité de crédit subiront des frais plus élevés après le 1er mai. que dans le cadre des grilles LLPA actuelles et vice versa pour les emprunteurs dont la qualité de crédit est inférieure. La FHFA a déclaré que les objectifs des modifications des frais étaient «de maintenir le soutien aux emprunteurs d’achat limités par le revenu ou la richesse, d’assurer des conditions de concurrence équitables pour les grands et les petits prêteurs, de favoriser l’accumulation de capital dans les entreprises et d’obtenir des rendements du capital commercialement viables sur temps. » C’est là que réside une partie de la confusion. Le fait est que la FHFA applique une forme de tarification basée sur le risque à l’exercice en fonction de ses attentes en matière de performance à long terme des prêts hypothécaires à l’avenir. Cependant, les nouvelles LLPA reflètent un processus qui réduit les effets de la tarification basée sur le risque en fonction d’autres objectifs, dont le résultat profitera aux emprunteurs à haut risque au détriment des emprunteurs à faible risque en aplanissant la relation entre le risque de crédit et la cote de crédit. et LTV. Pour avoir une idée visuelle de l’évolution des frais, examinez les figures 1 et 2 ci-dessous qui affichent les LLPA réels pour deux segments critiques d’emprunteurs ; RPV de 75,01 à 80 % (aucune assurance hypothécaire requise) et RPV de 80,01 à 85 % (avec assurance hypothécaire) par pointage de crédit. Dans les deux cas, les grilles actuelles et nouvelles de la LLPA montrent ce à quoi nous devrions généralement nous attendre si les prêts sont tarifés en fonction du risque, c’est-à-dire que les frais augmentent à mesure que les cotes de crédit diminuent. Cependant, notez que la nouvelle courbe LLPA est nettement plus plate que la courbe LLPA actuelle pour les deux groupes LTV. Un aplatissement de la courbe suggère qu’il y a moins de différenciation des frais entre les catégories de pointage de crédit en maintenant le LTV constant. À l’extrême, sans tarification fondée sur le risque, la courbe serait horizontale entre les cotes de crédit, c’est-à-dire qu’il n’y aurait pas de différenciation des frais. En d’autres termes, les nouvelles grilles sont devenues moins fondées sur le risque, ce qui a des implications pour les emprunteurs à haut et à faible risque. En aplatissant les courbes et en pivotant autour de la fourchette de cotes de crédit de 680 à 699, les emprunteurs à haut risque gagnent et les emprunteurs à faible risque perdent de ces changements. Ce qui se cache derrière l’aplatissement de la courbe semble être le point de vue de la FHFA sur la performance à long terme des prêts hypothécaires. Les nouvelles redevances sont fixées de telle sorte que, compte tenu des exigences de capital fondées sur le risque des GSE dans leur ensemble, elles garantissent que les entreprises atteignent un taux de rendement cible. La structuration des LLPA avec cette approche donne toujours à la FHFA une certaine latitude pour fixer des frais selon des combinaisons d’attributs de risque qui peuvent atteindre d’autres objectifs tels que le soutien aux emprunteurs à faible revenu. Comme l’a souligné la FHFA, les grilles actuelles ont été élaborées il y a quelque temps et pourraient refléter la performance des prêts hypothécaires dans un environnement économique moins favorable qu’aujourd’hui. Si tel était le cas, les courbes actuelles auraient tendance à être plus raides si tel était le cas. Pour comprendre comment cela pourrait se produire, examinez la figure 3 ci-dessous, qui illustre les taux réels de perte nette pour les prêts hypothécaires achetés par Fannie Mae pour deux ensembles de millésimes différents ; une période plus sévère représentée par les années d’origine 2005-2007, et 2013-2015 représentant une période beaucoup plus favorable. Il ressort clairement de la figure 3 que si les taux de pertes nettes étaient significativement plus élevés pour les millésimes 2005-2007 que pour les productions 2013-2015, la courbe des taux de pertes nettes est plus plate pour la cohorte 2013-2015. Bien que l’utilisation de ces deux millésimes représente des performances extrêmes, cela montre qu’en repensant les grilles LLPA pour mieux refléter les performances hypothécaires à long terme, la FHFA pourrait incliner davantage la structure des frais pour refléter une relation plus plate entre la performance du crédit et les attributs de risque qu’auparavant. Les différences de performance de crédit selon la cote de crédit sont plus apparentes pendant la période plus stressante que pendant les conditions économiques plus favorables connues par les millésimes 2013-2015. Qu’est-ce-que tout cela veut dire? Premièrement, la FHFA applique techniquement les principes de la tarification basée sur le risque, mais a clairement atténué l’effet sur la base d’objectifs politiques au-delà de ceux d’assurer la sécurité et la solidité des GSE. L’aplatissement des courbes LLPA suggère que, bien que la FHFA utilise une approche de rendement ajusté du risque sur le capital réglementaire pour définir les LLPA, il y avait une certaine latitude dans la fixation de frais individuels qui aideraient à soutenir les emprunteurs à faible revenu tant qu’ils atteignaient globalement les rendements cibles. . Deuxièmement, les changements affecteront différemment les emprunteurs, comme décrit ci-dessus. Développer les LLPA de manière à atteindre plusieurs objectifs peut être une entreprise délicate sans réponses claires, bonnes ou mauvaises, mais peut-être que la FHFA pense qu’elle peut avoir son gâteau et le manger aussi en structurant les grilles de manière à pouvoir vanter les mérites tous ses objectifs. Mais changer les réseaux à un moment où il y a des fissures dans l’économie pourrait ne pas être dans le meilleur intérêt des entreprises. S’il est techniquement vrai que la FHFA applique une tarification basée sur le risque aux nouvelles grilles LLPA, elle a effectivement dilué son effet et, ce faisant, l’a fait au profit des emprunteurs à haut risque au détriment des emprunteurs de haute qualité de crédit et expose les GSE à un risque plus élevé en cas de ralentissement de l’économie que si les LLPA actuels étaient maintenus en place. Clifford Rossi est professeur de pratique et cadre en résidence à la Robert H. Smith School of Business de l’Université du Maryland. Il a 23 ans d’expérience dans l’industrie, ayant occupé plusieurs postes de direction dans la gestion des risques au sein de certaines des plus grandes institutions financières. Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires. Pour contacter l’auteur de cette histoire :Clifford Rossi à [email protected] Pour contacter l’éditeur responsable de cette histoire :Sarah Wheeler à [email protected]
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