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Les agents immobiliers jouent un rôle indéniable et essentiel sur le marché immobilier actuel. Non seulement en tant que facilitateurs des transactions de vente et de location mais également en tant que pédagogues auprès de leurs clients actuels et futurs. Livrés à eux-mêmes, la plupart des gens – en particulier les locataires – considèrent le segment de la location et le marché de la vente comme des entités distinctes et indépendantes, ce dernier étant souvent perçu comme étant très hors de portée. À juste titre.
L’abordabilité est un véritable problème aux États-Unis. Le prix médian d’une maison unifamiliale existante était de 410 200 $ en juin 2023, selon le Association nationale des agents immobiliers (NAR). C’est le deuxième plus élevé depuis que l’association a commencé à suivre les données. Ce prix moyen grimpe rapidement dans les États populaires tels que la Californie, où il s’élève à 744 280 dollars, et dans l’État de Washington, où une maison coûte en moyenne 574 114 dollars, selon les données d’août de Zillow.
Les taux hypothécaires – qui ont été bien au-dessus de 7 % et approchent les 8 % cette semaine – rendent encore plus inabordables une grande partie du parc immobilier actuel.
Ces conditions de marché dans le segment de la vente ont eu un impact réel et direct sur le marché de la location puisque les deux sont directement liés. Un nombre croissant de personnes, en particulier parmi les millions de millennials qui sont dans la force de l’âge pour élever leurs enfants, sont exclues du marché et obligées de continuer à louer plus longtemps. L’âge moyen des nouveaux propriétaires est désormais de 36 ans, et environ 35 % des ménages aux États-Unis sont occupés par des locataires.
Cette demande croissante a exercé une pression supplémentaire sur le parc locatif, qui connaît de graves problèmes d’offre et de demande. Les États-Unis manquent actuellement de 6,8 millions de logements locatifs, l’écart entre l’offre et la demande se creusant chaque année, selon les données du NAR. Cela a fait grimper les prix de manière significative. Les loyers demandés typiques aux États-Unis s’élèvent en moyenne à 2 052 dollars, soit une hausse de 3,3 % par rapport à la même période de l’année dernière, selon les données de Zillow pour le mois d’août. Dans les métropoles très demandées comme New York, ce montant peut atteindre 3 650 dollars.
L’une des mesures proposées pour contrer ces augmentations et rendre plus abordables les locataires est le sujet très controversé du contrôle des loyers, une idée qui a vu le jour dans les années 1920. L’administration Biden a fait pression en faveur d’une éventuelle initiative de contrôle des loyers au niveau national, tandis que des villes comme New York sont particulièrement sous le feu des projecteurs, car les propriétaires poussent la Cour suprême à mettre un terme à la stabilisation des loyers.
En 2022, sept États – Californie, New York, New Jersey, Maryland, Maine, Oregon et Minnesota – et le District de Columbia comptent des localités dans lesquelles une certaine forme de contrôle des loyers résidentiels est en vigueur.
Le contrôle des loyers profite à certains locataires ayant accès à des tarifs contrôlés, principalement les résidents plus âgés et de longue durée. Mais le contrôle des loyers a également donné des résultats globalement mitigés. Bien que destiné à rendre le logement plus abordable, il peut exacerber les problèmes en réduisant l’investissement et l’offre. Les propriétaires fonciers, qui obtiennent des rendements inférieurs en raison du contrôle des loyers, cherchent souvent des moyens de convertir leurs propriétés à d’autres usages plus rentables.
Dans des endroits comme la Californie, les lois autorisent les propriétaires à expulser leurs locataires pour une occupation personnelle ou à vendre des logements comme condos. Par conséquent, à mesure que la disponibilité des immeubles locatifs diminue, les loyers à l’échelle du marché augmentent en raison de la diminution de l’offre. Des actions comme celles-ci ont tendance à favoriser les individus aux revenus plus élevés, favorisant par inadvertance la gentrification, comme cela a été observé à San Francisco, en contradiction avec les objectifs initiaux du contrôle des loyers.
En fin de compte, pour créer un meilleur équilibre entre l’offre et la demande aux États-Unis, faciliter la nouvelle construction pourrait être la meilleure réponse aux pressions sur le segment locatif et aux problèmes d’accessibilité financière dans ce pays. C’est exactement ce que la Californie tente de faire en facilitant le lancement de grands projets de logements abordables dans tout l’État en les exemptant des poursuites potentielles intentées en vertu de la loi californienne sur la qualité de l’environnement, des audiences publiques approfondies et d’autres formes d’opposition de la part des gouvernements locaux. L’assouplissement des règles de zonage restrictives, susceptibles de réduire l’offre de terrains disponibles pour de nouveaux logements, serait également bénéfique.
Il y a un certain espoir pour un plus grand équilibre à venir. La construction de logements a atteint son plus haut niveau depuis 50 ans, avec cette seule année la construction de plus de 460 000 unités. Au cours des trois dernières années, plus d’un million de nouveaux logements ont été construits, ce qui constitue un record historique. Et cette augmentation a eu un effet presque immédiat sur les locataires qui profitent des choix supplémentaires. Ceux qui restent sur place et renouvellent leur bail – souvent par nécessité – sont tombés à 60,5 % au cours de la haute saison de location de cette année, contre 63,6 % l’année dernière.
Et c’est là que les agents peuvent intervenir, éduquer les locataires sur leurs choix accrus, expliquer la dynamique du marché et finalement devenir des éducateurs et des défenseurs tout au long de leur parcours de logement.
Michael Lucarelli est le PDG et co-fondateur de RentSpree.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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