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Banque fédérale de prêt immobilier la réforme est dans l’air à Washington DC
La Maison Blanche a récemment approuvé un projet visant à doubler les contributions obligatoires des FHLBanks aux programmes de logement abordable de 10 à 20 % de leur revenu net, suite à une recommandation du Agence fédérale de financement du logement. Et le Coalition pour la réforme des banques fédérales de prêts immobiliersun groupe que je préside et qui a débuté comme un petit groupe d’initiés de DC, est devenu une véritable coalition de neuf organisations nationales représentant des centaines de milliers d’Américains.
Malgré des milliards de dollars de soutien public, peu d’Américains connaissent FHLBanks. Le système de la Federal Home Loan Bank est composé de 11 banques régionales qui accordent des prêts à taux réduit à leurs membres (banques, coopératives de crédit et compagnies d’assurance). En tant qu’entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), le système FHLBank est agréé par le Congrès pour recevoir des subventions, des exonérations fiscales et des pouvoirs uniques, en échange de la fourniture des avantages publics liés au soutien au logement abordable et au développement communautaire.
Le Bureau du budget du Congrès a publié un nouveau rapport qui, pour la première fois depuis deux décennies, chiffre en dollars les subventions publiques que reçoivent les FHLBanks, estimant qu’en 2024, le système FHLBank recevra 7,3 milliards de dollars (!) de subventions gouvernementales.
Comme je le montre dans Figure 1, cette subvention découle en partie du statut d’exonération fiscale des FHLBanks et des exonérations réglementaires. Mais l’essentiel de la subvention vient de la manière dont le statut GSE confère une « garantie fédérale implicite » sur la dette de FHLBank : la perception selon laquelle le gouvernement fédéral défendra la dette de FHLBank si le système échoue. Le CBO a conclu que le statut GSE réduisait les coûts d’emprunt de FHLBank de 0,4 % et a noté que si le système était « privé plutôt que public », sa notation de crédit tomberait à AA ou A au lieu de la notation actuelle AA+. Aucune de ces subventions ne nécessite des crédits du Congrès mais reposent sur des garanties fédérales, y compris les coûts élevés du sauvetage public, en cas de faillite des FHLBanks.
Source : Chiffres de Rapport du CBO (2024) et Faits saillants opérationnels combinés annuels 2023 de FHLBanks Graphique réalisé avec SankeyMATIC.
Dans le système actuel, la plupart de ces milliards de subventions publiques sont transformées en bénéfices privés plutôt que de soutien aux bénéfices publics. Le Congrès exige que les FHLBanks consacrent chaque année 10 % de leur revenu net à des programmes de logements abordables, qui soutiennent le développement de logements abordables et l’aide à la mise de fonds. Mais cela signifiait qu’en 2023, Les FHLBanks n’ont versé que 355 millions de dollars pour des programmes de logement abordable, tout en versant près de 10 fois ce montant, soit 3,4 milliards de dollars, sous forme de dividendes.! Grâce à ces versements, les FHLBanks redistribuent une subvention publique sous forme de bénéfice aux banques et aux compagnies d’assurance.
Les FHLBanks croient toujours aux retombées économiques. Ils prétendent que leurs prêts réduits et leurs dividendes aux membres peuvent se répercuter sur les consommateurs sous la forme de taux hypothécaires réduits. Cependant, nombre de leurs membres ne sont même plus actifs dans le secteur des prêts hypothécaires : une enquête de Bloomberg a révélé que 42 % des membres de FHLBank n’avaient pas émis un seul prêt hypothécaire au cours des cinq dernières années. On ne sait pas exactement dans quelle mesure des prêts bon marché et des dividendes importants versés aux compagnies d’assurance aident les Américains à acheter leur première maison ou à trouver un loyer abordable.
Même le CBO, technocratique et impartial, remet en question ce système tordu lorsqu’il note sèchement dans son rapport : « D’autres parties prenantes des FHLB, y compris les dirigeants et les propriétaires de banques, pourraient également en tirer des bénéfices. » Autrement dit, une partie des subventions publiques actuelles sert simplement à soutenir la rémunération des dirigeants des 11 FHLBanks à sept chiffres.
Qu’il vienne de la Maison Blanche, de la FHFA, du Congressional Budget Office ou de la Coalition, le statu quo au sein de FHLBanks est inacceptable. Le gaspillage des dépenses gouvernementales, en particulier dans un contexte de crise nationale du logement où les deux partis cherchent des solutions à notre pénurie de logements, est un problème bipartisan.
Le Congrès devrait exiger une plus grande responsabilité sur la manière dont ces subventions publiques soutiennent les bénéfices publics. Ils peuvent commencer par adopter une législation qui améliore considérablement les contributions au programme de logement abordable versées par les FHLBanks, du maigre 10 % actuel à au moins 30% – une réserve que les FHLBanks ont démontré qu’elles pouvaient réaliser de manière durable lorsqu’elles ont versé des contributions au REFCORP de 1989 à 2011.
Je pense qu’il est temps que le public découvre les FHLBanks et comment elles contournent leur responsabilité d’aider à soutenir les problèmes de logement de notre pays. Il y a ici tellement de potentiel inexploité : imaginez disposer de 7,3 milliards de dollars de subventions publiques pour véritablement soutenir des solutions de logement imaginatives.
Sharon Cornelissen est le président du Coalition pour la réforme des banques fédérales de prêts immobiliers et directeur du logement à la Consumer Federation of America, une organisation nationale à but non lucratif de défense et de recherche en faveur des consommateurs.