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Jusqu’à présent, en 2024, moins de logements ont bénéficié de réductions de prix qu’en 2023, et cette tendance est sur le point de tomber en dessous des plus bas niveaux de 2023 en termes de pourcentages de baisses de prix. Même si l’inventaire hebdomadaire continue de baisser, nous constatons une croissance d’une année sur l’autre du total des inscriptions actives et des données sur les nouvelles inscriptions. Cela remet en question le blocage des taux hypothécaires, car les taux hypothécaires sont également plus élevés d’une année sur l’autre.
Vers quoi toutes ces données pointent-elles ? Nous pourrions avoir une année moyenne en logement par rapport aux quatre dernières années ! Nous devons donc être très attentifs aux données hebdomadaires pour obtenir des indices sur le marché.
Pourcentage de réduction de prix
Chaque année, un tiers de toutes les maisons bénéficient d’une réduction de prix avant d’être vendues – il s’agit d’une activité immobilière traditionnelle. Cependant, ces données peuvent évoluer dans un sens ou dans l’autre lorsque les taux hypothécaires augmentent ou diminuent de manière agressive.
L’année 2022 en est un parfait exemple : lorsque les stocks de logements ont augmenté plus rapidement à mesure que la demande s’est effondrée, le pourcentage de baisses de prix a augmenté plus rapidement. Après novembre 2022, les ventes de logements ont cessé de s’effondrer et les données en pourcentage de baisse de prix se sont stabilisées. Même lorsque les taux hypothécaires approchaient les 8 % l’année dernière, le nombre de logements bénéficiant de baisses de prix était toujours inférieur de 4 % au niveau de 2022. Actuellement, le pourcentage de baisse des prix est inférieur à 1 % par rapport aux plus bas fixés en 2023. La demande part d’un niveau bas et les niveaux totaux de stocks de logements restent historiquement bas. Voici le pourcentage de baisse de prix de la semaine dernière au cours des dernières années :
- 2024 : 30,1%
- 2023 : 32,2%
- 2022 : 18,3 %
Données hebdomadaires sur l’inventaire des logements
Ce qui est vraiment positif pour 2024, c’est que nous avons un stock de logements plus élevé d’année en année. Ce n’est pas quelque chose d’extraordinaire, mais c’est néanmoins une histoire positive. Je suis un fervent partisan de l’offre de logements et je me sentirai beaucoup mieux face au marché immobilier lorsque nous reviendrons aux niveaux d’avant la COVID-19 pour le nombre total d’annonces actives. La semaine dernière, les stocks ont diminué de semaine en semaine, mais ont augmenté par rapport à la même période l’année dernière. J’espère toujours que nous obtiendrons le creux saisonnier des stocks en février et non en mars ou avril.
Voici un aperçu de la semaine dernière :
- Changement d’inventaire hebdomadaire (2-9 février): Les stocks ont chuté de 497 389 à 494 862
- Même semaine l’année dernière (3-10 février) : les stocks ont chuté de 457 717 à 444 129
- Le récent creux des stocks était en 2022 à 240 194
- Le pic des stocks pour 2023 était 569 898
- Pour le contexte, les annonces actives pour cette semaine dans 2015 étaient 947 864
Données sur les nouvelles annonces
Les nouvelles données d’inscription m’ont fait sourire cette semaine ! Pour la première fois depuis longtemps, ce fut une bonne semaine pour les nouvelles données d’inscription. Au cours des dernières années, nous avons connu une tendance aux niveaux les plus bas jamais enregistrés, donc voir une semaine positive est formidable. En outre, cela remet en question le principe du verrouillage des taux hypothécaires, puisque les taux hypothécaires sont plus élevés chaque année. C’est quelque chose dont je discute depuis de nombreux mois CNBC.
Données hebdomadaires sur les nouvelles inscriptions de la semaine dernière au cours des dernières années :
- 2024 : 51 875
- 2023 : 44 533
- 2022 : 45 594
Taux hypothécaires et rendement à 10 ans
Le rendement à 10 ans est la clé du logement en 2024. Dans mes prévisions pour 2024, je place la fourchette de rendement à 10 ans entre 3,21%-4,25%avec une ligne critique dans le sable à 3,37%. Si les données économiques restent fermes, nous ne devrions pas tomber en dessous 3,21%mais si les données sur le travail s’affaiblissent, cette ligne dans le sable – que j’appelle la ligne de Gandalf, comme dans « vous ne passerez pas » – sera testée.
Cette fourchette de rendement sur 10 ans se traduit par des taux hypothécaires compris entre 5,75%-7,25%, mais cela suppose que les spreads sont toujours mauvais. Les spreads se sont tellement améliorés cette année que si on atteint 4,25% sur le rendement à 10 ans, on ne verra toujours pas 7,25% dans les taux hypothécaires.
La semaine dernière a été très intéressante car nous avons dû gérer quelques événements de la Fed. Il y a d’abord eu les conséquences de l’interview de Jay Powell dans 60 Minutes. Ensuite, le président de la Fed de Minneapolis, Neel Kashkari, a déclaré que la politique de la Réserve fédérale n’était pas aussi stricte qu’on pourrait le croire, en présentant son cas dans cet article. Cependant, quelques jours plus tard, Kashkari a expliqué que son instinct lui disait que deux ou trois baisses de taux étaient effectivement en jeu. J’ai discuté de cette tournure des événements avec la rédactrice en chef Sarah Wheeler sur le podcast HousingWire Daily.
Le rendement à 10 ans a clôturé au plus haut de la semaine vendredi, même si les données très attendues sur les révisions de l’IPC ont montré que le ralentissement de l’inflation était exact et qu’aucune révision à la hausse n’a été effectuée.
Les taux hypothécaires n’ont pas trop bougé la semaine dernière, oscillant entre 7,04 % et 6,95 %. Cependant, comme nous pouvons le constater, même avec des progrès significatifs dans le ralentissement du taux de croissance de l’inflation, les taux hypothécaires sont proches de 7 % et le rendement à 10 ans est toujours supérieur à 4 %. Mon point de vue sur ce sujet est clair depuis un certain temps : la Fed n’a pas changé de cap et elle a une politique très restrictive à l’égard du logement, car elle croit toujours que sa politique de logement liée au COVID-19 maintient les ventes de logements proches de leurs plus bas historiques.
Acheter des données d’application
La semaine dernière, nous avons eu une certaine confusion concernant l’achat d’applications, car les chiffres non ajustés montraient une croissance de 6 % d’une semaine à l’autre. Nous ne tenons jamais compte de cette ligne de données ; les chiffres réels montrent une croissance de -1 % d’une semaine à l’autre, et nous affichons toujours des données négatives de 19 % d’une année sur l’autre. L’année dernière, nous avons obtenu de meilleures données positives puisque les taux hypothécaires ont baissé jusqu’à 6 % avant que les taux ne commencent à augmenter, de sorte que les comparaisons d’une année sur l’autre deviendront plus faciles. Cependant, si nous avions une forte demande de logements, les données sur les demandes d’achat seraient facilement positives d’une année sur l’autre et également à deux chiffres. Pour l’instant, il suffit de penser à un rebond après un niveau record de la demande.
Le décompte depuis le début de l’année est de deux rapports positifs et de deux rapports de demandes d’achat négatifs. Depuis que les taux hypothécaires ont commencé à baisser en novembre 2023, nous avons connu huit semaines positives et deux semaines négatives après avoir procédé à quelques ajustements pendant les vacances. Cela pourrait potentiellement ramener l’inventaire saisonnier au plus bas jusqu’en mars. Cependant, j’espère le fond en février.
La semaine à venir : c’est la semaine de l’inflation, plus les ventes au détail et les mises en chantier
Nous avons beaucoup de données à venir : deux rapports sur l’inflation, les ventes au détail, l’indice de confiance des constructeurs et les mises en chantier. Les données sur l’inflation de l’IPC seront intéressantes au cours des six à sept prochains mois, car nous pouvons commencer à voir le facteur loyer passer à la vitesse supérieure et à la baisse. Même si la Fed affirme ne pas prendre en compte la protection lorsqu’elle parle de baisse des taux, une baisse de l’inflation exercera sur elle une pression de plus en plus forte pour qu’elle pivote et fasse baisser les taux. Nous aurons des tonnes de lignes de données sur lesquelles travailler à partir de la semaine prochaine.