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Les ventes augmentent parce que l’offre augmente. Nous sortons lentement d’un marché où l’offre est limitée. Les ventes en 2023 ont été freinées parce qu’il n’y avait pas assez de logements à acheter. À mesure que les vendeurs réintègrent doucement le marché, davantage de ventes de maisons peuvent avoir lieu et ont lieu.
Cette demande stable et l’offre plus importante signifient qu’il y a moins de pressions à la hausse sur l’appréciation des prix de l’immobilier cette année qu’il y a un an. Nous avons terminé 2023 avec une appréciation des prix de l’immobilier de 3 à 5 % et il semble que 2024 sera stable en termes de hausse des prix de l’immobilier.
Inventaire
Il y a aujourd’hui 513 000 maisons unifamiliales à vendre sur le marché. C’est près de 1% de moins que la semaine précédente, la baisse étant due aux vacances de Pâques. Les stocks augmenteront à nouveau avec les données de cette semaine.
Il reste environ 25 % de logements en plus sur le marché aujourd’hui qu’il y a un an. Cela représente 100 000 maisons unifamiliales de plus à vendre aujourd’hui qu’il y a un an. Certains marchés, comme le sud-ouest de la Floride, enregistrent d’importants gains de stocks, d’autres, comme Boston, peinent encore à sortir des creux de la pandémie. Mais ils gagnent tous par rapport à l’année dernière.
Après cette semaine, il sera intéressant de voir si les changements d’une année sur l’autre ralentissent. En 2023, les stocks ont finalement commencé à augmenter à la mi-avril et je m’attends à ce que notre tendance actuelle de croissance des stocks se poursuive pendant encore quelques mois. L’année dernière, il y avait si peu de vendeurs chaque semaine et nous observons désormais 10 à 15 % de vendeurs en plus chaque semaine. Cette croissance semble prête à se poursuivre.
L’une des raisons pour lesquelles nous savons que les stocks continueront de croître est que nous pouvons mesurer les pré-inscriptions. Ceux-ci sont commercialisés sous le nom de « Coming Soon » – ils ne sont pas encore mis en vente. Les inscriptions à venir ont bondi de 26 % cette semaine et sont 34 % supérieures à celles d’il y a un an. Cela me dit que nous retrouverons le rythme de croissance de nos stocks avec seulement cette baisse d’une semaine.
Nouvelles annonces
Dans les nouvelles données d’annonces, vous pouvez voir très clairement l’impact des vacances de Pâques. Il n’y a eu que 55 000 nouvelles inscriptions la semaine dernière pour des maisons unifamiliales. Cela représente une baisse de 8,5 % pour la semaine et en réalité de 1,5 % de moins qu’il y a un an. Les vacances de Pâques ont eu lieu plus tard en avril de l’année dernière, donc la comparaison des données de la semaine prochaine montrera un grand bond hebdomadaire et annuel avec deux comparaisons de base simples. En raison des semaines de vacances incompatibles, il s’agissait de la première semaine de baisse annuelle du volume de nouvelles inscriptions depuis Thanksgiving.
En d’autres termes, la croissance des vendeurs se poursuit. Ce n’est pas énorme, mais c’est une vraie croissance. Et sans les comparaisons inégales des vacances, il aurait également grimpé la semaine dernière.
Nous avons constamment vu de plus en plus de vendeurs entrer sur le marché. Je n’ai rien vu dans les données qui indiquent que cela va changer. Même si les stocks s’accumulent dans certaines régions du pays, il n’y a pas de hausse générale. Il n’y a aucun signe de déséquilibre avec un trop grand nombre de vendeurs par rapport aux niveaux de demande actuels.
Nouvelles attentes
Le week-end férié a également repoussé quelques contrats plus tard. Ainsi, les nouvelles attentes ont également chuté la semaine dernière, à seulement 65 000. Cela représente 65 000 maisons unifamiliales qui ont accepté les offres et entamé le processus de vente. 15 000 autres condos ont reçu des offres la semaine dernière.
C’est une baisse de 6,5 % par rapport à la semaine précédente et un peu moins qu’à la même période l’année dernière.
Tout comme le volume des inscriptions, le volume des ventes est en nette augmentation. Je ne vois aucun signe dans les données d’un changement de tendance. Comme je l’ai dit, si nous assistons à une forte hausse des taux hypothécaires, cela ralentirait le processus de vente.
Et en fait, le rendement à 10 ans a augmenté en réponse à la vigueur continue de l’économie. Il semble que chaque point de données macroéconomiques que nous obtenons rend moins probable que le Réserve fédérale va bientôt réduire ses taux. Ces points de données font monter le taux hypothécaire à 10 ans, ce qui exerce une pression sur le taux hypothécaire à 30 ans. La bonne nouvelle est que l’écart entre les taux hypothécaires à 10 ans et à 30 ans s’est un peu réduit. Ainsi, même si le taux à 10 ans est en forte hausse, les taux hypothécaires n’augmentent que légèrement.
Cette compression des écarts est l’une des raisons pour lesquelles les prévisionnistes des taux hypothécaires continuent d’anticiper une baisse des taux cette année. Est-ce que cela arrivera ? Je ne sais pas. Nous n’avons pas encore assisté à une baisse des taux hypothécaires. La bonne nouvelle est que ce marché immobilier continuera de croître même si les taux restent tout juste stables. Ils ne doivent pas tomber.
Pendant ce temps, les foyers passent désormais un peu moins de 40 jours sous contrat. C’est moins que l’année dernière à la même époque, où le délai était plus proche de 50 jours. Moins de jours de contrat implique un marché plus résilient, plus susceptible de se clôturer et moins susceptible d’échouer. Cela est probablement également lié à l’augmentation du nombre d’acheteurs au comptant que nous avons constatée cette année. Si vous recherchez des signes baissiers dans les données immobilières, vous pourriez prêter attention aux jours de contrat. Le nombre de jours sous contrat est inférieur à celui d’il y a un an et évolue comme on peut s’y attendre pour la saison. Actuellement, aucun signal baissier notable dans ce point de données.
Prix des maisons
À 395 000 $, les prix des dernières ventes (les maisons sous contrat) sont en hausse de 5,7 % par rapport à l’an dernier. Les prix des logements ne sont plus élevés que de 2 % par rapport à ce qu’ils étaient il y a deux ans. À cette époque, le boom pandémique touchait à sa fin et les taux hypothécaires grimpaient très rapidement. Les acheteurs recevaient le tout dernier paiement abordable et les prix payés pour les maisons en témoignent.
Je tiens à souligner que je partage ici les données de ventes en attente. Le marché actif évolue un peu différemment. Le prix médian de toutes les maisons sur le marché, qui correspond aux données de prix que je partage habituellement, a en fait perdu du terrain depuis le début de l’année. Le prix médian de toutes les maisons unifamiliales actuellement sur le marché aux États-Unis est de 440 000 $. C’est inchangé depuis l’année dernière.
Selon cette mesure, les prix de l’immobilier n’ont pas augmenté du tout depuis un an maintenant. Appréciation du prix de l’immobilier de zéro pour cent. L’année dernière, le resserrement de l’offre a entraîné chaque semaine une pression à la hausse accrue sur le marché. Selon cette mesure, nous avons commencé 2024 avec une hausse des prix des logements de 3 % et nous avons actuellement une hausse des prix des logements de 0 %. Quand je dis que les prix des maisons semblent moins optimistes que les chiffres du volume des ventes, c’est de cela que je parle.
Les prix demandés sont faibles et ne montrent désormais aucune appréciation par rapport à l’année dernière. Les prix de vente affichent toujours les gains annuels de 5 à 6 % que l’on entend dans les gros titres.
Réductions de prix
Terminons aujourd’hui avec l’indicateur avancé du pourcentage de maisons sur le marché avec des réductions de prix. Actuellement, 32 % des maisons unifamiliales présentes sur le marché ont bénéficié d’une réduction par rapport au prix catalogue initial. Ce n’est qu’une fraction de plus que la semaine précédente, mais c’est nettement plus élevé que l’année dernière à la même époque. Il y a désormais plus de vendeurs qui ont ressenti le besoin de baisser leurs prix demandés qu’il y a un an. Nous pouvons constater actuellement une légère faiblesse des prix demandés.
Aujourd’hui, il n’y a pas beaucoup de baisses de prix et les prix n’augmentent pas très rapidement. Cela ne se détériore pas à partir d’ici. Et c’est pourquoi nous effectuons ce travail de données chaque semaine. Ce marché tente de se développer, mais les acheteurs sont évidemment sensibles au coût de l’argent.