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Cet article fait partie de notre 2023 en cours Série de prévisions du marché du logement. Une fois cette série terminée, rejoignez-nous le 30 mai pour le prochain événement de mise à jour du marché du logement. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des principales prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la manière dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. Pour vous inscrire, rendez-vous ici.
Alors que des événements économiques plus larges ont occupé le devant de la scène depuis l’été dernier, le marché est devenu de plus en plus volatil. Le Réserve fédéraleLa guerre en cours contre l’inflation reste une source d’incertitude pour les taux d’intérêt et pour les marchés financiers en général. Cela a également accru la probabilité d’une modeste récession plus tard cette année.
Bien que les taux soient passés de plus de 7 % plus tôt cette année à moins de 6,5 % récemment, le coût d’emprunt est toujours nettement plus élevé qu’il ne l’était en 2021 ou au début de 2022. Ceci, combiné à plusieurs faillites bancaires notables, à la diminution des comptes d’épargne personnels et à l’augmentation de la dette. utilisation, a eu un impact sur la demande des acheteurs de maison, qui continue d’être inférieure à la fois aux sommets de 15 ans de 2021 et aux chiffres pré-pandémiques de 2018 et 2019.
Cette faiblesse de la demande des acheteurs et l’impact continu sur le pouvoir d’achat de la hausse des taux d’intérêt ont également commencé à se faire sentir dans les prix des maisons, qui sont en baisse d’une année sur l’autre pour la première fois depuis plus d’une décennie.
Cependant, bon nombre des maisons vendues au cours des trois dernières années étaient concentrées dans des segments à prix plus élevés, ce qui a exagéré la croissance des prix des maisons à mesure que les prix augmentaient et exagère maintenant les baisses alors que les ventes de maisons de plusieurs millions de dollars commencent à se normaliser.
Cependant, la récente faiblesse des prix de l’immobilier a soulevé des questions quant à savoir si c’est « 2008 encore une fois! » Mais, malgré le changement indéniable du marché après avoir été si chaud pendant la pandémie, bon nombre des ingrédients nécessaires à un flot de saisies ou à des baisses de prix précipitées sont très différents de ce qu’ils étaient il y a dix ans.
Les normes de souscription hypothécaire ont été beaucoup plus strictes au cours de la dernière décennie qu’à l’époque précédant la crise financière de 2008. Le score FICO moyen pour une nouvelle hypothèque a été en moyenne de plus de 700 au cours des 10 dernières années consécutives.
L’inventaire était si serré que les maisons allaient souvent aux acheteurs avec des acomptes importants ou même des offres en espèces. La grande majorité des nouveaux prêts hypothécaires étaient des prêts à taux fixe qui ont été émis ou refinancés aux taux les plus bas de tous les temps. Et en raison, du moins en partie, de cet effet de verrouillage dû à la prédominance des prêts hypothécaires à faible taux, les stocks sont toujours très serrés et se resserrent chaque semaine.
Cela représente un facteur de différenciation important par rapport au dernier cycle immobilier. À l’époque où les prix baissaient jusqu’à 50% ou 60%, la Californie était à près de 18 mois d’offre de logements alors que les REO et les ventes à découvert inondaient le marché. En mars 2023, il n’y avait que 2,2 mois d’offre, ce qui est le niveau le plus bas depuis environ 20 ans en dehors de la crise pandémique du logement.
Alors, qu’est-ce que tout cela signifie pour le logement en 2023 alors que nous entrons dans la saison d’achat d’une maison et dans la seconde moitié de l’année ? Il faut s’attendre à ce que le nombre de transactions reste tiède : la demande a pris une pause face à la hausse des taux et nous n’avons pas assez de stocks pour soutenir un rebond rapide des ventes de maisons.
Cependant, le marché du travail n’a pas encore faibli et malgré des taux d’intérêt plus élevés, le niveau des taux eux-mêmes n’est pas particulièrement élevé par rapport aux normes historiques. Il est probable que la plus grande préoccupation à l’avenir ne sera pas « Où sont les acheteurs de maison ? » mais plutôt, « où sont les maisons pour les mettre? » Dans cette optique, les perspectives des prix semblent bien différentes de ce qu’elles étaient au cours du dernier cycle.
Bien que les prix devraient rester relativement faibles, nous avons déjà vu la chaleur du marché remonter à chaque fois que les taux approchent de 7 %, puis retomber. Il est raisonnable de supposer que l’inventaire extrêmement bas qui empêchera les ventes de maisons de rebondir rapidement sera également le principal facteur qui empêchera des baisses de prix plus importantes de se matérialiser cette fois-ci.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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Brena Nath à [email protected]