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Au lieu de contracter des dettes supplémentaires, comme une ligne de crédit immobilier (HELOC) ou un prêt sur valeur domiciliaire, pour exploiter la valeur nette de votre logement, ces transactions – souvent appelées accords sur valeur domiciliaire (HEA) ou investissements sur valeur domiciliaire (HEI) – sont sans dette. , un financement par actions qui soulage les clients ayant divers besoins financiers, a déclaré Dan Burnett, responsable des produits pour les investisseurs chez Hometap.
« Nous considérons cela comme une nouvelle classe d’actifs dans l’écosystème immobilier et nous la considérons comme complémentaire aux options de dette traditionnelles qui existent aujourd’hui », a déclaré Burnett.
Hometap fait partie d’une poignée d’entreprises, dont Unisson, Ouvrir, Indiquer et Aspirer – qui proposent des investissements sur valeur domiciliaire. En échange d’une somme d’argent forfaitaire versée aux propriétaires, ils reçoivent une part de la valeur future ou de l’appréciation future de la maison.
Les Fintech impliquées dans les investissements dans l’accession à la propriété existent depuis près de deux décennies, mais ce n’est que récemment qu’une poignée d’entre elles ont été soutenues par de grands investisseurs cherchant à généraliser les produits des établissements d’enseignement supérieur.
« L’abordabilité a toujours été un défi », a déclaré Ashkán Zandieh, associé directeur et président de l’industrie au Centre de technologie et d’innovation immobilières. « En plus de cela, la souscription conventionnelle ne sert pas la nouvelle économie, comme celle des travailleurs à la demande, d’où une demande de financement alternatif.
« Et avec la hausse des prix de l’immobilier et le fardeau croissant de la dette hypothécaire traditionnelle, les propriétaires cherchent à exploiter la valeur nette de leur maison sans contracter de dettes supplémentaires. »
L’investissement sur valeur domiciliaire est un concept nouveau pour de nombreux propriétaires et reste encore modeste par rapport à la taille du marché hypothécaire traditionnel. Le volume annuel des investissements aux États-Unis est estimé entre 2 et 3 milliards de dollars, un chiffre estimé par les sociétés d’investissement sur valeur domiciliaire.
Le marché devrait toutefois se développer à mesure que les entreprises d’enseignement supérieur cherchent à établir des partenariats avec des prêteurs hypothécaires et des maisons de courtage immobilier. Les titrisations notées des contrats sur valeur domiciliaire et des investissements sur valeur domiciliaire ajoutent également à l’optimisme quant à une nouvelle expansion, car elles signalent que les investisseurs institutionnels se préparent à cette classe d’actifs, ont indiqué des sources. Fil de logement.
Tournant
Un tournant pour le marché de l’investissement sur valeur domiciliaire est survenu avec la clôture de la première titrisation notée de billets adossés à des HEA en septembre 2023. Les billets ont été émis par Unlock Technologies, émis par une société d’investissement privée. Niveau de santé et noté par DBRS Étoile du matin.
La notation par DBRS Morningstar de la titrisation de 224 millions de dollars a ouvert la voie à de nouveaux types d’acheteurs d’obligations dont les coûts du capital sont intrinsèquement inférieurs, a déclaré Ryan Craft, PDG de Saluda Grade.
« Un plus grand nombre de titrisations, une plus grande disponibilité des capitaux des investisseurs titrisés et, à terme, les notations désormais disponibles sur le marché devraient faire baisser le coût du financement. Et cela a déjà commencé à se produire », a déclaré Craft.
L’importance d’être noté est de créer plus de « profondeur » pour le marché, a déclaré Eoin Matthews, co-fondateur de Point.
Pointer et Fiducie de séquoia a réalisé sa première titrisation des actifs d’investissement sur valeur domiciliaire de Point, en émettant environ 139 millions de dollars de titres adossés à des actifs notés en octobre 2023.
« Il y a beaucoup plus de capital dans le tableau – en particulier du capital d’assurance – qui a besoin de la notation pour pouvoir acheter l’obligation », a déclaré Matthews. « Ainsi, la notation ouvre simplement ce monde immense. Pour donner une idée de l’ampleur de ce chiffre, le capital d’assurance s’élève à environ 8 000 milliards de dollars, dont environ la moitié est destinée au monde obligataire.
Depuis que Unlock et Saluda Grade ont réalisé la première titrisation incluant des accords sur valeur domiciliaire en août 2021, au moins huit titrisations supplémentaires de type HEI totalisant 1,89 milliard de dollars ont été réalisées.
Craft s’attend à ce que ces offres d’actions partagées arrivent sur le marché avec « beaucoup plus de régularité », avec au moins cinq prévues d’ici la fin de cette année.
« Nous constatons, en raison de la multiplicité des émetteurs dans le secteur, de multiples transactions, une meilleure compréhension des produits et des structures titrisées, et maintenant la disponibilité des notations », a déclaré Craft. « Nous constatons déjà une compression des prix sur le marché de la dette titrisée, ce qui aura des répercussions à terme sur le prix du produit et sur la compétitivité du marché, ce qui fera probablement baisser les prix. »
Partenariats potentiels
Les investissements sur valeur domiciliaire sont susceptibles de devenir essentiels sur le marché des produits de financement immobilier. Les prêteurs hypothécaires et les agents immobiliers devront intégrer les offres HEI dans leurs activités, a déclaré John Arens, responsable de l’unité commerciale chez Aspire, une plateforme HEI appartenant à Redwood Trust.
« Nous pensons que les établissements d’enseignement supérieur ont le potentiel d’être une innovation transformatrice en matière de financement immobilier, non seulement en tant que produit d’accès aux capitaux propres, mais également en tant que produit de contribution à un acompte », a déclaré Arens.
Dans ces cas-là, l’idée est de permettre aux consommateurs de puiser dans la valeur nette de leur propriété actuelle pour réduire le coût d’un acompte pour un nouvel achat. Les acheteurs peuvent réduire leur versement hypothécaire mensuel et potentiellement éviter une assurance hypothécaire privée – une exigence s’ils contractent un prêt conventionnel avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat.
« Je pense que c’est probablement là que le marché des produits sera le plus adapté à long terme au sein de la communauté immobilière : tirer parti des capitaux propres pour aider un consommateur à acheter une maison à l’avenir », a déclaré Michael Micheletti, directeur du marketing chez Unlock.
Les partenariats avec des agents immobiliers ou des émetteurs de prêts hypothécaires pour informer les propriétaires et les acheteurs sur les produits HEI seront essentiels, ont déclaré les entreprises interrogées par HousingWire. Le manque de connaissances des consommateurs est l’une des tâches les plus importantes auxquelles ces fintechs sont confrontées.
« Alors que les produits d’aujourd’hui lancés sur valeur domiciliaire dans le monde du financement sur actions commencent à migrer pour offrir un produit d’achat, un point d’acquisition clé pour les propriétaires sera certainement l’écosystème des agents immobiliers. Et nous pensons que les créateurs de HEA, comme Unlock, cibleront certainement cela », a déclaré Craft.
Redwood, par exemple, achète des EES à des émetteurs tiers depuis 2019 et fournit des liquidités à certaines parties du marché hypothécaire non-agence. Grâce à cet effort, Redwood a aujourd’hui établi un vaste réseau d’environ 190 partenaires émetteurs correspondants.
« Au cours des derniers trimestres, nous avons commencé à collaborer avec des vendeurs pour déployer notre produit HEI auprès de leurs clients », selon une lettre aux actionnaires de Redwood Trust de fin d’année 2023.
« Pour exploiter davantage l’opportunité que nous voyons dans la valeur nette de l’immobilier, nous avons également lancé un produit hypothécaire traditionnel de deuxième rang dans notre réseau en janvier. La combinaison des prêts de deuxième rang et de HEI a abouti à une solution unique et coordonnée pour nos partenaires d’origination.
Des défis imminents
La petite taille du marché de l’investissement sur valeur domiciliaire signifie un potentiel de croissance, mais équivaut également à moins de réglementations que le secteur hypothécaire, qui exige des divulgations et des protections strictes pour les consommateurs.
« Du point de vue de la protection des consommateurs, c’est un peu le Far West », a déclaré Jenny Song, directrice de Navitas Capitalune société de capital-risque axée sur l’immobilier et la technologie de la construction.
Song a noté que les sociétés de technologie financière ont été en mesure de générer des rendements pour leurs investisseurs grâce à certaines structures de transaction punitives pour les clients. Et comme il existe différents types de structures, il est difficile pour les consommateurs de faire une évaluation précise.
« Beaucoup d’entre eux bénéficient d’une protection contre les baisses, dans le cadre de laquelle votre maison vaut peut-être 1 million de dollars, mais ils la souscrivent à 800 000 dollars », a déclaré Song. « Si votre propriété ne s’apprécie même pas, vous devez d’une manière ou d’une autre combler cet écart. »
Du point de vue des fintechs, elles se heurtent à des acteurs plus importants, notamment aux banques du secteur dont les bilans sont plus importants.
« Les acteurs établis sont généralement les banques qui détiennent votre épargne, votre compte courant. Toutes ces sociétés de solutions de financement alternatives doivent rivaliser avec cela… donc le coût d’acquisition de clients est élevé et des partenariats de distribution sont déjà en place », a déclaré Zandeh.
Alors que les grands acteurs travaillent déjà en partenariat avec des agents immobiliers et des maisons de courtage pour accéder à des clients potentiels – en les capturant dès le début du processus de recherche de logement – les sociétés d’investissement sur valeur domiciliaire ne s’impliquent généralement pas jusqu’à ce qu’un propriétaire cherche à exploiter sa valeur nette, Zandieh. dit.
Il reste également à voir quel sera l’impact d’un environnement de taux d’intérêt plus bas sur les établissements d’enseignement supérieur, dans la mesure où il rendra les coûts d’emprunt moins onéreux pour les propriétaires et les acheteurs potentiels.
« À mesure que les taux baissent, nous devenons également un véhicule d’investissement alternatif plus attrayant pour un plus grand nombre d’investisseurs, ce qui, espérons-le, créera une demande supplémentaire du côté des capitaux et offrira des prix plus compétitifs à nos propriétaires », a déclaré Burnett.
Malgré les incertitudes liées à la réglementation et aux facteurs macroéconomiques, la demande continue des consommateurs pour des investissements sur valeur domiciliaire ainsi que des titrisations notées d’accords sur valeur domiciliaire ajoutent à l’optimisme quant à la croissance potentielle du marché.
« L’investissement sur la valeur nette de l’immobilier est en croissance à mesure que l’endettement des consommateurs atteint un niveau record et que les consommateurs chercheront à tirer davantage parti de la valeur nette de leur propriété », a ajouté Micheletti.
« Que faisaient les HELOC il y a 10 ans ? Est-ce qu’ils faisaient beaucoup de volume ? Non, vous pouviez à peine en obtenir un », a déclaré Micheletti. « Je pense que cela se résume vraiment à : « Quel est le cas d’utilisation ? » Cela dépend de la demande des consommateurs et il faut avoir une bonne adéquation avec le marché des produits.