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Selon qui fait l’estimation, l’Amérique est à court de 2 millions à 6 millions de foyers. Si vous avez essayé de acheter ou louer une place au cours de la dernière année, ou si vous connaissez quelqu’un qui l’a fait, alors vous n’aviez pas besoin que je vous le dise. Il n’y a presque rien sur le marché, et aucun de nous ne peut se permettre ce qui est. La question est : Pourquoi ?
Que question simple, curieusement, il a été impossible de répondre avec une réelle précision. La pénurie de logements est peut-être nationale, mais le problème est locale. Où les maisons sont construites, combien, de quel type, quelle doit être la taille du terrain, combien de réunions il faut pour construire quelque chose de nouveau – tout cela est régi par des règles de zonage. Et chaque ville, village et zone urbaine elle-même. Cela signifie qu’il existe plus de 30 000 règles de zonage différentes en Amérique. En matière de logement, nous sommes une nation insulaire, gouvernée par aucune autorité centrale.
Pour aggraver les choses, chacune de ces 30 000 îles a sa propre langue pour ces règles. De nombreuses cartes privilégient l’idéal suburbain des maisons unifamiliales sur de vastes terrains, tout en interdisant essentiellement toute autre forme de logement. Un endroit peut appeler une maison bifamiliale un duplex (et l’autoriser), tandis qu’un autre code pourrait l’appeler une « maison de ville » ou simplement « multifamiliale » (et l’éliminer). Dans certains endroits, « à usage mixte » désigne un quartier qui combine habitations et commerces (non !) ; dans d’autres, cela signifie une combinaison de bureaux et d’industries (bien sûr, pourquoi pas ?). Certaines villes disposent de cartes codées numériquement dans un format de données géospatiales standard ; d’autres villes utilisent encore du papier. Ville après ville, les règles sont terriblement dépassées, terriblement obscures ou carrément racistes.
Si vous pouviez déchiffrer toutes ces règles et faire des comparaisons entre différentes villes et États, vous pourriez être en mesure de déterminer quelles règles permettent la construction d’un plus grand nombre de maisons et lesquelles ne le permettent pas. Mais personne n’a jamais rassemblé les réglementations de zonage américaines en un seul endroit, encore moins les obliger à utiliser les mêmes mots pour signifier les mêmes choses – jusqu’à présent.
Pour la première fois, une équipe de chercheurs compile les règles de zonage de chaque ville dans un atlas national de zonage. Cela signifie que tout le monde, des décideurs politiques aux propriétaires, pourra consulter leurs cartes de zonage locales et comprendre l’architecture cachée de leur ville. Et peut-être, armés de ces informations, serons-nous enfin capables de remodeler les politiques de zonage américaines en une vitrine de bon goût pour les maisons de démarrage et les appartements bon marché.
« Le zonage a une énorme influence sur nos vies à tous, et les gens n’en savent pas assez », déclare Sara Bronin, architecte et avocate à l’Université Cornell qui a fondé l’atlas. « Notre projet vise réellement à démystifier ces règles cachées et à encourager les décideurs politiques, les chercheurs et les défenseurs à exploiter ces informations. »
L’atlas vise également à traduire la multitude de règles de zonage locales du pays en ce que Bronin appelle un « ensemble commun de définitions et de pratiques » – une rationalité qui permettra enfin aux analystes : faire « des comparaisons de pommes avec des pommes. » Autrement dit, nous pourrons enfin dire, avec certitude, quelles politiques construisent plus de logements et faire baisser les prix, et quelles politiques ne le font pas.
Il est encore tôt : jusqu’à présent, l’atlas ne couvre que 2 000 juridictions peuplées de 35 millions d’Américains. C’est parce qu’il s’agit bien plus qu’un simple projet de données massif, consistant à intégrer du code dans des ordinateurs. « Il s’agit d’un projet de recherche juridique », explique Bronin, « l’un des plus grands projets de recherche juridique sur le droit des gouvernements locaux qui ait jamais existé. Nous lisons effectivement des centaines de milliers de pages d’ordonnances et de réglementations locales ».
Il est difficile de sous-estimer la puissance de l’atlas. Bronin affirme que les gens l’utilisent déjà pour apporter des changements de politique – comme cette femme de Milford, dans le Connecticut, qui a imprimé des captures d’écran de l’atlas pour persuader sa ville de modifier sa politique. interdire aux résidents de construire des unités de type maison d’hôtes dans leur cour. La carte de zonage officielle de Milford était une mosaïque incompréhensible de règles de quartier à petite échelle – mais l’atlas, plus facile à lire, a permis aux Milfordites de prouver leur cause et d’exiger un changement.
Ou regardez les changements encore plus importants qui ont été promulgué dans le Montana, où les prix des logements ont fortement grimpé pendant la pandémie alors que de plus en plus de personnes ont déménagé de l’extérieur de l’État vers Big Sky Country. Armés des cartes de zonage de pommes à pommes contenues dans l’atlas, les partisans de la réforme du zonage ont pu comparer les règles du Montana avec celles de la Californie. Les villes et villages des deux États pourraient voir, pénaliser ou carrément interdire les duplex et autres formes de logement qui font baisser les prix et contribuent à prévenir l’étalement urbain.
« Nous avons pu assister aux audiences législatives et dire : voici une carte du zonage de Missoula, voici où vous pouvez construire des duplex, et voici où vous ne pouvez pas. Et puis nous mettrions à côté une carte du zonage de Los Angeles. , et ils avaient l’air identiques », déclare Kendall Cotton, l’un des principaux instigateurs de la réforme du zonage. « Nous avons dit : écoutez, si Missoula est une zone comme Los Angeles, elle va croître comme Los Angeles. Et dans 25 ans, elle ressemblera beaucoup à Los Angeles. »
La beauté de cet argument est qu’il a séduit les deux côtés du clivage politique – et pas seulement parce que tout le monde s’est réuni autour de leur haine commune de Los Angeles. L’adoption d’un ensemble de règles de zonage plus permissives a donné à chacun ce qu’il voulait. Les dirigeants politiques de gauche savaient que l’étalement urbain alimente le changement climatique et que la pénurie de logements exacerbe les inégalités. Les gens de droite espéraient préserver leur droit de construire ce qu’ils voulaient à l’intérieur de leurs propres limites de propriété.
« Lorsque nous l’avons mis sur une carte, c’était indéniable », explique Cotton. « Ils ont dû faire face aux faits et admettre que ce que représente leur code de zonage n’est pas propice à la construction de toutes les maisons dont ils auront besoin. » Le Montana a adopté de nouvelles règles pour accueillir des immeubles à logements multiples plus petits et autoriser les duplex partout où se trouvent les maisons unifamiliales. Les quartiers peuvent désormais mettre côte à côte habitations et commerces. Et les villes doivent désormais atteindre des objectifs ambitieux en matière de construction de nouveaux logements.
Bien entendu, l’atlas à lui seul ne résoudra pas tout. Des règles de zonage parfois dépassées, racistes et d’exclusion existent parce que les personnes qui possèdent déjà un logement ont vu leurs valeurs montent en flèche et je veux garder les choses telles qu’elles sont. Il est difficile d’imaginer une carte résolvant ce problème.
« La politique d’aménagement du territoire est une politique », déclare Yonah Freemark, chercheuse à l’Urban Institute qui étudie le logement. « Nous pouvons dire tout ce que nous voulons sur ce que montrent les données, et nous espérons que cela pourra contribuer à faire valoir un argument politique. Mais en réalité, cela nécessite que les élus et les groupes communautaires plaident en faveur du changement. C’est une question politique, pas une question de données. « .
Freemark pense que l’Atlas national de zonage est susceptible de faire plus de différence au niveau de l’État qu’au niveau local. Oui, les villes et villages établissent leurs propres règles de zonage. Mais les gouvernements des États peuvent les annuler, et l’atlas peut leur fournir les informations dont ils ont besoin pour ce faire. C’était certainement le cas au Montana. « Les gouvernements locaux nous diraient, en toute confidentialité, qu’ils étaient reconnaissants, parce que la législation à l’échelle de l’État leur force la main », explique Cotton. « Ils peuvent dire que c’est la faute du législateur : désolé, les NIMBY, maintenant nous sommes tous engagés dans la réforme du zonage. »
Pourtant, même lorsque des changements seront mis en œuvre, il faudra plus qu’une seule session législative pour résoudre une pénurie créée par des décennies de sous-construction. « L’État de Californie a adopté des changements de zonage après changements de zonage », dit Freemark, « mais il est toujours confronté à un faible niveau de construction de logements dans tout l’État. » Mais nous devons commencer quelque part – et l’atlas nous offre, pour la première fois, l’occasion de donner un sens au désordre que nous avons créé en matière de logement.
Ce n’est pas un hasard si Bronin, le fondateur de l’atlas, adore les « Villes invisibles » d’Italo Calvino. dans le roman, Marco Polo décrit à Kublai Khan des dizaines de villes dans le royaume lointain de l’empereur qui peuvent ou non exister, ou qui peuvent exister uniquement parce que Polo les décrit. C’est le problème du zonage : il ne cartographie pas ce qui est (quelles maisons sont où) mais quoi pourrait être (quelles maisons sont autorisées à aller où). C’est une carte du futur – et le futur n’est pas figé. Il y a un vieux dicton : La carte n’est pas le terrain. C’est vrai. Mais la bonne carte peut changer la donne.
Adam Rogers est correspondant principal chez Business Insider.