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L’objectif de l’analyse législative du Connecticut, préparée en septembre dernier, était d’identifier tout projet de loi proposé dans le Connecticut qui serait similaire à la loi en cours dans le Massachusetts et qui garantirait le droit de l’acheteur à une inspection. Le rapport de recherche a découvert un projet de loi de ce type, qui n’a pas réussi à sortir du comité.
« Il ne semble pas qu’aucun État [currently] exiger une inspection de la maison comme condition de vente d’une maison résidentielle », indique le rapport du Connecticut.
Nick Gromicko est le fondateur du Association internationale des inspecteurs en bâtiment certifiés, ou InterNACHI, qui compte quelque 25 000 membres aux États-Unis et au Canada. Elle gère également un programme de formation d’inspecteur en bâtiment accrédité par le Département américain de l’Éducation.
Gromicko a déclaré que la pratique consistant à abandonner l’inspection de la maison afin de « donner du jus à l’offre » pour une maison « fonctionne bien pour obtenir la maison, mais c’est alors une grenade potentielle qui peut exploser ». [if major problems with a home exist].»
« Et cela a tellement explosé que des États comme le Massachusetts… cherchent à adopter des lois sur le droit d’inspecter, ce qui rendra difficile la suppression de cette éventualité d’inspection du contrat », a-t-il déclaré.
Vue d’ensemble de l’industrie
Mark Goodman est inspecteur en bâtiment principal et gestionnaire de territoire pour Inspections du GPBqui appartient à l’assureur de titres Fidelity Financière Nationale Inc. Il est également président 2024 du Société américaine des inspecteurs en bâtiment (ASHI), qui compte quelque 5 000 membres et est l’une des deux organisations nationales d’inspecteurs en bâtiment jugées « dignes de confiance » par le Association nationale des agents immobiliers (NAR) – l’autre étant InterNACHI.
« Les membres de l’American Society of Home Inspectors (ASHI) ou de l’International Association of Certified Home Inspectors (InterNACHI) sont des personnes dignes de confiance pour effectuer les travaux. [home] inspection », indique un rapport du NAR. « Ils facturent généralement entre 300 et 500 dollars », le montant variant selon la région du pays et la taille de la maison.
Goodman a offert quelques aperçus du secteur de l’inspection des maisons et des inspecteurs individuels via les points de données suivants.
• Les inspecteurs s’appuient largement sur les agents immobiliers pour les références professionnelles, bien qu’ils cultivent également d’autres sources de référence, notamment les avocats immobiliers, les anciens clients, les avis et le marketing en ligne.
• La plupart des inspecteurs proviennent des métiers du bâtiment, mais il existe de nombreuses exceptions à cette règle. « Nous avons un membre qui est un ancien ingénieur de la NASA, et nous avons des CPA, et il y a un membre qui dirigeait autrefois un centre de plongée sous-marine », a déclaré Goodman. « … Il y a un grand pourcentage d’inspecteurs à temps plein, mais il y a beaucoup d’inspecteurs qui ressemblent à des agents immobiliers et qui sont des inspecteurs en bâtiment à temps partiel. »
• Au total, 36 États réglementent actuellement les inspecteurs en bâtiment et/ou leurs entreprises d’une manière ou d’une autre. « Et puis il y a des États sans licence, comme le Missouri, par exemple, où je vis, où il est vraiment important de faire appel à un inspecteur certifié ASHI. [or an InterNACHI-certified inspector] parce que nous établissons une norme de pratique », a ajouté Goodman.
Gromicko estime qu’il y a quelque 27 000 inspecteurs en bâtiment aux États-Unis, ajoutant qu’il s’agit pour beaucoup d’une deuxième carrière.
« Si vous avez exercé un métier, c’est considéré comme un travail difficile — soudage, plomberie ou autre — et quand vous devenez inspecteur, c’est presque comme être en semi-retraite parce que c’est tellement plus facile physiquement », a-t-il expliqué.
La plupart des sociétés d’inspection en bâtiment sont de petites opérations familiales, selon Goodman et Gromicko. Mais il existe également des opérateurs plus importants, comme Inspections du GPB, Inspecter aux États-Unisle GAGNEZ l’inspection de la maison financé par des franchises et des capitaux privés Groupe d’accueil du LaunchPad.
« Les inspecteurs examinent vraiment tous les systèmes de la maison, mais il existe des zones auxiliaires spécialisées. [where additional training is needed] », a déclaré Goodman. « Il y a de la moisissure, il y a des infrarouges, des termites, du radon et il y a beaucoup d’inspections de cheminées. Il y a donc un tas de services auxiliaires qui impliquent des frais supplémentaires. [for the client].
«… L’inspecteur en bâtiment est l’un des rares défenseurs impartiaux du consommateur qui s’occupe uniquement du consommateur, et cette inspection en bâtiment est vraiment importante pour protéger l’investissement de quelqu’un.»
Responsabilité et protections
Geoffrey Binney, associé directeur chez Gauntt, Koen, Binney & Kidd LLP à The Woodlands, au Texas, est un ancien FBI agent devenu avocat qui défend les inspecteurs en bâtiment depuis 15 ans.
Les types de poursuites les plus courantes intentées contre les inspecteurs en bâtiment, a-t-il déclaré, concernent des réclamations concernant des problèmes de fondation, de toit ou de plomberie qui n’ont pas été détectés, ainsi que des réclamations impliquant des termites ou des moisissures – même si ces deux dernières ne font pas partie d’une inspection standard d’une maison.
« S’il s’agit simplement d’une inspection de la maison, ils ne sont pas responsables de la moisissure ou des termites », a déclaré Binney. « Je ne peux pas vous dire combien de fois j’ai recueilli les dépositions des plaignants et leur ai demandé : « Que pensez-vous qu’il [the inspector] allais-tu faire ?
« Et la réponse est quelque chose comme : ‘Je pensais qu’il allait me dire tout ce qui n’allait pas avec la maison.' »
Binney a souligné que les inspecteurs en bâtiment sont des généralistes qui en savent suffisamment sur une gamme de domaines pour obtenir une licence ou une certification, « mais ils ne sont pas des experts dans tous ces domaines, à moins qu’ils n’aient l’expérience d’un emploi antérieur ».
« Ils sont uniquement censés observer et rendre compte des choses qui sont présentes et visibles », a-t-il ajouté. « S’il n’est pas là ce jour-là, alors ils ne peuvent pas en parler.
« Si c’est sous le tapis, derrière un mur ou si c’est dans un vide sanitaire auquel vous ne pouvez pas accéder ; si elle est recouverte de linge… Je veux dire, certaines de ces maisons à vendre sont tout simplement encombrées et cela gêne considérablement l’inspection. … Souvent, l’acheteur devrait être en colère contre le vendeur pour ne pas avoir divulgué quelque chose, comme s’il y avait des preuves d’une fuite sur le toit qui a été repeinte, mais il pourrait poursuivre l’inspecteur en bâtiment et dire : « Vous auriez dû détecter cela sur le site. »
Au lieu de cela, a déclaré Binney, l’acheteur devrait blâmer le vendeur « qui a dissimulé le problème ». Il a ajouté qu’il avait traité des cas où « mon homme avait tout simplement fait une erreur », l’inspecteur ayant manqué un problème clairement présent et visible.
Dans ces cas-là, dit-il, les inspecteurs « tombent souvent sur l’épée » et admettent leur erreur parce qu’ils sont des gens bons et honnêtes. « Et je dirai à la compagnie d’assurance : ‘Vous devez payer celle-ci' », a déclaré Binney.
En plus de souscrire une assurance responsabilité professionnelle, une autre protection que les inspecteurs doivent utiliser est le langage des contrats intelligents. Binney a expliqué qu’une « clause de limitation de responsabilité » dans un contrat est exécutoire dans la plupart des juridictions du pays. Il recommande de fixer la limite d’exposition au montant des frais d’inspection – ajoutant qu’il n’est pas juste qu’un inspecteur facture 500 $ pour une inspection « et soit ensuite responsable de 250 000 $ de dommages ».
« Cela n’a tout simplement pas de sens sur le plan économique, nous allons donc convenir que si vous me poursuivez en justice, le maximum que vous pourrez obtenir est le montant des frais d’inspection », a déclaré Binney. « … L’un des plus gros problèmes que j’ai rencontré a été de convaincre [inspectors] conclure des accords écrits », car de nombreux inspecteurs familiaux font encore des affaires avec une poignée de main.
Conflit d’intérêt
Gromicko a souligné que les menaces de poursuites et d’atteinte à la réputation servent également à contrecarrer une autre préoccupation qui existe sur le marché en ce qui concerne les inspections de maisons, à savoir le conflit d’intérêts perçu entre les agents immobiliers cherchant à conclure une vente et les inspecteurs en bâtiment qu’ils référer à leurs clients.
« Certains craignent que lorsqu’un agent immobilier recommande un inspecteur, il ou elle soit un inspecteur de galette qui ne fera que rendre la maison d’une beauté éclatante », a déclaré Gromicko. «… Mais l’agent immobilier [and home inspector] Ils ne veulent pas de procès et ils ne veulent pas de mauvais bouche à oreille, car ils doivent travailler dans la communauté.
En fait, a déclaré Gromicko, certains acheteurs potentiels souhaitent peut-être que l’inspecteur découvre des problèmes avec une maison – non pas pour tuer l’accord mais pour utiliser le rapport d’inspection comme « outil de négociation ». Il a ajouté que les inspecteurs doivent apprendre à faire face aux politiques et aux pressions de leur travail, et qu’ils doivent devenir de bons communicateurs, tant à l’oral qu’à l’écrit.
« Beaucoup de nouveaux inspecteurs arrivent, ils effectuent les deux ou trois premières inspections, et ils disent : ‘Eff ça !' », a ajouté Gromicko. « Je ne vais pas me retrouver dans cette position de pression, où j’ai le vendeur d’un côté et l’agent et l’acheteur de l’autre, avec les enfants qui courent partout et mettent leurs doigts dans les choses, et je dois m’y mettre. toit, et je dois générer un rapport, et ils le veulent aujourd’hui.
Exceller en tant qu’inspecteur en bâtiment nécessite un ensemble de compétences rares – et pour un revenu relativement modeste, généralement inférieur à six chiffres, même pour les inspecteurs les plus performants.
« Un gars qui répare la plomberie n’est normalement pas quelqu’un qui peut monter sur un podium et parler, et puis il y a le défi de devoir tout mettre par écrit », a expliqué Gromicko. « Ceux qui survivent [and prosper] possèdent normalement ce mélange unique de compétences.
La protection des consommateurs
En plus des compétences uniques requises pour exceller en tant qu’inspecteur en bâtiment, il y a le défi tout aussi intimidant de survivre en tant qu’entreprise d’inspection dans le climat actuel de stocks serrés et de tarifs plus élevés qui contribuent à supprimer les ventes de maisons. Cela s’ajoute à la tendance actuelle consistant à renoncer à l’inspection pour adoucir une offre.
« Ces dernières années, en raison de l’état du marché immobilier… les inspections des logements ont diminué, en moyenne, dans de nombreuses régions du pays, mais pas partout, car il y a des marchés vraiment en plein essor », a déclaré Goodman. « Ainsi, beaucoup traversent une période difficile en raison des coûts de gestion d’une entreprise, et il n’y a qu’une partie limitée de vos frais généraux que vous pouvez réellement réduire, vous devez donc soit augmenter vos prix, soit effectuer davantage d’inspections.
« Si cela ne fonctionne pas, cela pourrait peut-être provoquer un léger changement pour déplacer davantage de petites entreprises vers des sociétés multi-inspecteurs. [industry consolidation]. C’est juste la nature de la bête : la nature cyclique de la profession d’inspecteur en bâtiment.
Goodman convient que la législation actuellement en instance dans le Massachusetts, qui appelle à rendre obligatoire le droit à une inspection pour presque toutes les ventes, contribuerait sans doute à renforcer le secteur de l’inspection des maisons dans cet État. Il a toutefois également souligné que la législation crée une garantie importante pour les consommateurs.
« Le chapitre ASHI de la Nouvelle-Angleterre fait avancer le projet de loi dans le Massachusetts qui impose [a right to] une inspection », a-t-il déclaré. « Si ce projet de loi est adopté, je pense que vous verrez une vague de lois similaires à travers le pays.
« Cette législation ne concerne pas tant l’inspecteur en bâtiment et l’inspection en bâtiment, mais plutôt la protection des consommateurs. »