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Le département de la Justice a récemment pesé sur le débat sur les commissions des agents immobiliers, et les chercheurs du Réserve fédérale ont également enrichi la discussion.
Dans un document de travail publié fin février et rédigé par Borys Grochulski et Zhu Wang du Banque de réserve fédérale de Richmondles auteurs ont conclu que la structure actuelle de rémunération des agents immobiliers « pourrait conduire à des prix élevés des logements, à une surutilisation des services des agents et à des recherches de logement prolongées ».
Ils ont également fait valoir que les commissions élevées « imposent des charges financières aux ménages et peuvent induire d’importants effets de verrouillage qui limitent la mobilité des ménages ».
Grochulski et Wang sont parvenus à cette conclusion après avoir créé et analysé un modèle mathématique de recherche et d’achat de logements sur le marché immobilier américain.
Des experts juridiques ont dit Fil de logement qu’il est rare de voir la Fed émettre un avis sur un débat juridique en cours, car elle ne veut généralement pas être considérée comme une influence sur les décisions de justice. Le document inclut une clause de non-responsabilité selon laquelle « les opinions exprimées sont uniquement celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement les opinions de la Banque fédérale de réserve de Richmond ou du système de réserve fédérale ».
Dans le document, les auteurs notent la bataille juridique en cours entre le DOJ et le Association nationale des agents immobiliers (NAR) sur les commissions, ainsi que la myriade de procès et le verdict du jury dans le procès Sitzer/Burnett, dans lequel le secteur immobilier a été reconnu responsable de collusion visant à gonfler artificiellement les commissions des agents.
À l’instar des arguments avancés par les plaignants et leurs avocats dans les poursuites liées aux commissions, les auteurs du document affirment que malgré les progrès technologiques, les agents continuent de prélever un « pourcentage de commission élevé ». Ils ont noté que dans la région métropolitaine de Houston, entre 1997 et 2019, 2,58 millions de maisons ont été mises en vente, dont 95,6 % comportant une offre de payer 3 % du prix de vente à l’agent de l’acheteur.
Les auteurs attribuent la cohérence du taux de commission de 3 % au pilotage, car les vendeurs « craignent que les agents acheteurs détournent les clients de leurs propriétés s’ils n’offrent pas le taux de commission des agents acheteurs en vigueur ». Pour cette raison, les auteurs pensent que les agents acheteurs sont alors en mesure de « commander une commission supérieure au coût ».
Le journal met également en lumière les niveaux de commission sur les marchés immobiliers étrangers, tout comme l’avocat du plaignant l’a fait dans le procès Sitzer/Burnett. Grochulski et Wang ont noté qu’au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas, à Singapour, en Suède et en Norvège, le montant typique payé par le vendeur pour une commission est de 2 % du prix de vente, et l’acheteur paie généralement pour son propre agent, si ils ont choisi d’en utiliser un.
Sur la base de ces comparaisons et de leur propre modèle, les auteurs ont conclu que la structure actuelle de rémunération des agents acheteurs aux États-Unis s’écarte de sa base de coûts de deux manières.
« L’un d’entre eux concerne les bénéfices supplémentaires des agents, qui font augmenter les coûts de transaction des acheteurs lors de l’achat d’une maison », indique le journal. « En conséquence, les acheteurs doivent être plus pointilleux dans leur recherche de logement pour justifier leur achat. Une autre distorsion vient des visites gratuites de maisons proposées par les agents acheteurs, qui réduisent le coût marginal de la recherche de logement pour les acheteurs et incitent les acheteurs à trop chercher.
« Ensemble, ces deux distorsions pourraient conduire à une hausse des prix de l’immobilier, à une surutilisation des services des agents et à des recherches de logement prolongées. »
Sur la base d’une analyse quantitative de leur modèle, Grochulski et Wang estiment que la structure de rémunération des agents aux États-Unis doit changer.
« Le passage à un modèle de commission basé sur les coûts, dans lequel les agents acheteurs ne gagnent pas de bénéfices supplémentaires et les acheteurs paient pour chaque visite de maison, pourrait augmenter le bien-être des acheteurs américains de plus de 30 milliards de dollars par an », écrivent les auteurs.
Mais même si les auteurs estiment que la structure de rémunération doit changer, ils notent qu’ils ne préconisent pas nécessairement un monde dans lequel les décideurs politiques réglementent directement les niveaux de commissions.
« Nous proposons plutôt de passer à un modèle de rémunération à la carte. Ce modèle exige que les vendeurs et les acheteurs paient chacun leurs agents directement pour atténuer la menace d’orientation par les agents acheteurs », indique le document.
« De plus, les acheteurs devraient pouvoir payer leurs agents pour chaque tâche séparément, indépendamment du prix final de la maison achetée. Cela permettrait aux acheteurs d’acheter chaque service dont ils ont besoin et de négocier le prix. Dans un tel système, la concurrence entre les agents alignerait probablement la rémunération des agents sur les coûts, et les acheteurs n’abuseraient pas des services des agents.
Le document note également que même si un plafond de commission uniforme augmenterait généralement le bien-être des consommateurs, cela nuirait également potentiellement aux acheteurs qui recherchent des maisons à bas prix, « dans la mesure où les agents acheteurs trouveraient non rentable de servir ce segment de marché ».
Pour cette raison, les auteurs estiment qu’une commission plancher pour soutenir les acheteurs de maisons à bas prix serait une meilleure option.