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Des règles fiscales strictes s’appliquent à la vente de biens immobiliers.
(Photo: dpa)
Berlin L’une des raisons les plus courantes pour vendre une maison est le divorce. La séparation de la maison précédemment partagée ou de l’appartement familial n’est pas toujours volontaire. Cependant, la pression que l’un des anciens partenaires exerce sur l’autre peut parfois être grande. C’est d’autant plus embêtant pour la personne sous pression que la vente a aussi d’autres conséquences financières pour lui. Car ce qui est facilement négligé lors de la vente d’un bien immobilier, ce sont les éventuelles conséquences fiscales que cette étape entraîne.
Selon les circonstances individuelles, le produit de la vente de biens immobiliers peut être soumis à l’impôt sur le revenu. Cela a surpris un homme dont l’affaire a été récemment tranchée par le Tribunal fiscal fédéral (Az. IX R 11/21). Après que son ex-femme l’ait menacé de saisie de la maison familiale qu’il avait achetée en décembre 2008, il lui a vendu la moitié de sa copropriété en 2017. Il avait déjà quitté l’ancienne maison familiale en 2015. Depuis, l’ancienne compagne y vit seule avec leur fils.
Le bureau des impôts compétent a finalement pris en compte la plus-value résultant de la vente de la part de copropriété dans le cadre de l’évaluation de l’impôt sur le revenu pour l’année 2017. L’homme s’en est plaint devant le tribunal des finances de Munich, mais sans succès. Car les juges n’ont pu voir ni une situation fâcheuse dans son cas ni une utilisation indirecte par le seul transfert au fils mineur. Le Tribunal fédéral des finances s’est rallié à cet avis et a qualifié la vente de gré à gré.
Usage propre comme condition préalable à l’exonération fiscale
En principe, la vente de la part de copropriété aurait été défiscalisée si le bien avait été acheté il y a au moins dix ans. Il en va de même si la durée de détention n’est pas encore atteinte, mais que le logement a été occupé exclusivement pendant toute la durée ou dans l’année de la vente et les deux années précédentes. Cela inclut également l’usage personnel indirect si l’appartement ou la maison est mis à la disposition d’un enfant dans le cadre de l’obligation alimentaire et que le ménage familial est donc essentiellement réparti sur plusieurs sites.
Cependant, le facteur décisif ici est que le fils ou la fille y vit alors seul. Ce n’est qu’alors que l’utilisation de la propriété par l’enfant est comptée comme l’utilisation propre du parent, puisque le parent est responsable de l’hébergement.
>> Lire ici : Quand la vente de l’appartement reste défiscalisée malgré sa mise en location
En l’espèce, le fait que l’ex-conjointe du mari et mère de leur fils ait continué à vivre avec l’enfant dans la maison va à l’encontre de l’usage personnel indirect. On ne peut présumer qu’elle n’a utilisé que sa part de copropriété et donc la moitié de l’ancienne maison familiale. Dès lors, l’homme, entre-temps divorcé, ne forme plus de communauté de vie et économique avec son fils. Son obligation alimentaire est donc désormais le versement régulier d’une somme d’argent déterminée.
La précarité comme critère d’exclusion fiscale
Si les vendeurs immobiliers se retrouvent dans une situation difficile avant la fin de la période de détention, l’imposition des plus-values est également exclue. Ce serait le cas, par exemple, si l’expropriation ou la forclusion est imminente. Une situation de tension purement émotionnelle ou économique ne suffit pas. Dans le cas présent, cependant, la femme divorcée avait simplement menacé une vente forclusion. Selon les juges, l’ex-mari a alors vendu volontairement sa part de copropriété afin d’éviter une éventuelle perte. Ils ne voyaient donc pas de raison à l’exonération fiscale.
Conseil pratique : Qui déclare les transactions immobilières au fisc
En principe, des exigences élevées sont imposées aux transactions immobilières. Elles nécessitent donc de se rendre chez le notaire. Ce dernier est alors tenu de déclarer la démarche au fisc dans un délai de deux semaines. L’obligation de déclaration comprend toutes les opérations susceptibles d’entraîner des droits de succession, des revenus ou des mutations immobilières. Cela s’applique indépendamment du fait qu’ils soient effectivement exonérés d’impôt. Même une simple correction du registre foncier est transmise. Outre le nom complet et l’adresse, le notaire transmet également au bureau des impôts le numéro d’identification fiscale de l’acheteur et du vendeur ainsi que le prix d’achat et des informations sur le type de bien.
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