Del Mar Fairgrounds prêt à repenser toute la propriété

L’avenir du parc des expositions de Del Mar commencera à prendre forme en 2023 avec l’agence d’État en charge du terrain qui s’étend sur le campus principal et au-delà s’appuyant sur un consultant immobilier pour déterminer la meilleure façon d’utiliser – et de profiter de – tous les 324 hectares sous sa gestion.

La 22nd District Agricultural Association, qui gère le parc des expositions au nom de l’État de Californie, a annoncé dans un avis publié la semaine dernière qu’elle prévoyait d’engager le cabinet de conseil en immobilier London Moeder Advisors pour identifier la meilleure utilisation de ses installations. Le conseil d’administration de neuf membres de l’agence d’État examinera l’approbation du contrat, qui envisage une durée d’un an avec deux prolongations facultatives d’un an, lors de sa réunion de janvier.

Le travail est destiné à éclairer un futur effort de planification générale qui pourrait prendre des années, a déclaré Carlene Moore, PDG de l’agence, à l’Union-Tribune mercredi.

« Je pense que c’est une étape incroyable, pour nous en tant qu’organisation, de regarder et de planifier l’avenir, et d’aider à s’assurer que nous avons créé un espace qui inclut tout le monde dans le comté de San Diego », a déclaré Moore. « Ne vous inquiétez pas, rien ne change du jour au lendemain. … C’est un processus. C’est une étape dans ce processus. Cela étant dit, soyons tous ouverts aux possibilités.

La 22nd District Agricultural Association, qui produit la foire annuelle du comté de San Diego, évalue ce qu’il faut faire avec un vaste portefeuille immobilier qui s’étend sur trois sites différents, y compris le campus principal de 212 acres le long de la Via de la Valle, à l’embouchure de la Rivière San Dieguito entre l’Interstate 5 et l’océan Pacifique. L’agence exploite également la zone de loisirs Surf & Turf de 48 acres en face du boulevard Jimmy Durante, qui abrite un club de tennis, un parc de camping-cars et un practice; ainsi qu’un centre équestre de 64 acres, connu sous le nom de Del Mar Horsepark, à deux milles à l’est du parc des expositions.

Le terrain, bien qu’il ne soit pas soumis à des restrictions de zonage locales, est de nature complexe, compte tenu de sa proximité avec l’eau et les milieux humides. La California Coastal Commission a compétence sur les améliorations.

À la fin de 2019 et au début de 2020, le conseil d’administration a lancé une initiative de planification stratégique qui a rapidement pris du recul pour rester à flot pendant la pandémie, car les restrictions ont paralysé la capacité de l’organisation autofinancée à organiser de grands événements lucratifs. L’effort de visualisation a été repris en 2021. En octobre, le district a lancé une demande de propositions pour un «consultant en faisabilité d’utilisation la plus élevée et la meilleure».

London Moeder, selon son offre gagnante, étudiera la demande et les perspectives financières d’unités résidentielles, de commerces de détail, d’espaces de bureaux et de multiples options d’hébergement sur les trois sites différents gérés par le district. L’entreprise est associée au consultant en développement David Malmuth, Perkins Eastman Architects et Spurlock Landscape Architecture dans le cadre de cette entreprise.

«Nous établirons des conclusions et des recommandations quant aux utilisations des terres qui peuvent réussir, à quelle échelle, quand et comment procéder, et les meilleurs emplacements sur le campus principal de 212 acres Del Mar Fairgrounds, le campus de 48 acres Surf & Turf Recreational Facilities, et le campus du centre équestre de 64 acres Del Mar Horsepark », a écrit le directeur de l’entreprise et chef de projet Gary London dans la proposition. « Tout au long, nous saurons comment atteindre ces (objectifs) pour le développement de l’utilisation des terres tout en maintenant et, idéalement, en améliorant votre service, vos événements et vos utilisations des terres existants. »

Lorsqu’elle a été contactée pour commenter, Londres a refusé de discuter de la proposition de parc des expositions en attendant l’approbation du contrat.

London Moeder conseille fréquemment des promoteurs privés et des agences publiques, et a récemment travaillé aux côtés des Padres de San Diego et de ses partenaires pour élaborer un plan de développement pour Tailgate Park. L’entreprise a également été embauchée par la Marine et l’Association des gouvernements de San Diego en 2019 pour recommander une approche de développement pour l’installation NAVWAR de la Marine dans le district de Midway, alors que les agences envisageaient encore conjointement un centre de mobilité central.

Quant à l’avenir du parc des expositions et des propriétés du district adjacent, il n’en est encore qu’à ses débuts – bien que tout sauf la foire elle-même soit potentiellement un jeu équitable, et même cela pourrait être déplacé vers un nouvel emplacement.

« La seule exigence que nous ayons est d’organiser la foire annuelle », a déclaré Moore, ajoutant que le district n’a pas dressé de liste de ce qui pourrait rester ou disparaître. « Nous sommes juste très ouverts. C’est pourquoi nous faisons appel à London Moeder… pour aider à faire cette analyse.

Les courses de chevaux, bien que moins à la mode en raison de l’attention accrue portée au bien-être des animaux, constituent toujours une partie importante du modèle commercial actuel de l’organisation. Chaque année, le Del Mar Thoroughbred Club paie 1,2 million de dollars en loyer. De plus, les ventes de nourriture et de boissons associées aux courses de chevaux rapportent à l’agence d’État 3 millions de dollars supplémentaires, a déclaré Moore. Dans l’état actuel des choses, il n’est pas prévu que les courses de chevaux disparaissent, a-t-elle déclaré.

S’il y a une certitude, c’est que les perspectives de gagner de l’argent sont de la plus haute importance.

« Avant la pandémie, nous nous pensions diversifiés. Nous avons la foire. Nous avons des courses de chevaux. Nous avons d’autres événements et locations où des promoteurs tiers interviennent et organisent des activités. Nous avons également l’aspect centre de loisirs », a déclaré Moore. « Ce que nous avons appris au début de la pandémie, c’est que nous n’étions pas aussi diversifiés que nous le pensions parce que… 95% de nos revenus proviennent de rassemblements de masse. »

La santé financière de l’organisation, qui était sous assistance respiratoire en 2020, est en voie de guérison.

Le district prévoit de déclarer une perte de 17,7 millions de dollars pour 2020, selon un projet d’audit présenté au conseil le mois dernier. Cette année, elle s’est mieux comportée que prévu, même si la fréquentation du salon 2022 a été inférieure à celle des années précédant la pandémie. Au 30 septembre, l’institution d’État avait réalisé un bénéfice de 18,8 millions de dollars, selon des archives récentes. Pourtant, sa dette à long terme et ses obligations salariales sont importantes, totalisant 118,6 millions de dollars.

Dans l’immédiat, le Del Mar Fairgrounds ouvrira sa salle de concert de 17 millions de dollars, appelée The Sound, en février. Le nouveau site d’une capacité de 1 900 personnes se trouve à l’angle nord-est du parc des expositions de Del Mar. Il occupe ce qui était le site du centre de paris hors piste Race Place. L’Association agricole du 22e arrondissement s’attend également à ce que son centre équestre, fermé depuis janvier 2021 pour des travaux sur la qualité de l’eau, rouvre cet été.