Le marché du logement souffre d’un manque d’offres, exacerbé par des taux hypothécaires élevés et un effet de blocage où les propriétaires, bénéficiant de taux bas, hésitent à vendre. Selon une enquête, les acheteurs sont sensibles aux prix élevés, et 45 % des adultes américains déclarent que des réductions des prix immobiliers influenceraient leur décision d’achat. Les experts estiment que des taux hypothécaires autour de 4 % pourraient relancer le marché, mais la construction de nouvelles maisons reste insuffisante.
Un trop grand nombre de propriétaires privilégient leurs prêts hypothécaires avantageux, créant ainsi une problématique pour le marché immobilier. En plus de la montée des taux d’intérêt et de la hausse des prix des maisons, le faible nombre de logements disponibles à l’achat dissuade les potentiels nouveaux acquéreurs. Selon une enquête réalisée par CNET Money, 13 % des américains estiment qu’une augmentation de l’offre de logements les inciterait à envisager l’achat d’une maison.
Cette pénurie de maisons à vendre est en partie causée par le phénomène de l' »effet de blocage des taux ». Beaucoup de propriétaires qui ont sécurisé des taux d’intérêt historiquement bas au cours de la pandémie hésitent à vendre en raison de la perspective de payer des taux beaucoup plus élevés. En conséquence, ils préfèrent rester dans leurs logements actuels.
La réduction du nombre de vendeurs sur le marché signifie moins d’options pour les acheteurs. « C’est un véritable défi, la situation est très difficile », déclare Maja Sly, agent immobilier chez Keller Williams.
La Réserve fédérale devrait procéder à une nouvelle baisse de taux d’intérêt le 7 novembre, d’un quart de point de pourcentage (0,25 %). Cependant, les experts ne prévoient pas une baisse significative des taux hypothécaires à court terme. En effet, après une première baisse en septembre, les taux hypothécaires ont bondi de presque 7 %. Bien que les décisions de la banque centrale influencent les taux des prêts immobiliers, ils ne les fixent pas directement.
Pour observer des baisses notables des taux hypothécaires, il faudra plusieurs mois de repli des données économiques et de nouvelles réductions de taux de la Fed. Cela pourrait, toutefois, inciter certains propriétaires à déménager, augmentant ainsi le stock de logements disponibles sur le marché.
La pénurie de logements et la flambée des prix
La situation actuelle est exacerbée par l’effet de blocage, qui impacte l’offre de logements de deux manières. Certains propriétaires disposant de taux d’intérêt bas ne souhaitent pas vendre, même s’ils peuvent se permettre d’acheter une nouvelle maison.
Pour d’autres, la pression inflationniste et le coût de la vie rendent le déménagement difficile, même s’ils le désirent. Par exemple, ceux qui bénéficient d’un taux d’intérêt de 2,5 % verraient leurs paiements hypothécaires augmenter drastiquement s’ils devaient acquérir une maison similaire aujourd’hui, non seulement à cause des taux actuels, mais également en raison de la hausse des prix des logements, qui a atteint 47 % depuis le début de l’année 2020.
Selon M. Sly, « La hausse des prix des logements et l’inflation ont véritablement dépassé l’augmentation des revenus ». De plus, dans l’enquête CNET Money, 45 % des adultes américains ont indiqué que des prix immobiliers plus bas influenceraient leur décision d’acheter un logement. Les acheteurs sont sensibles aux prix élevés, comme le souligne Vickey Barron, courtière chez Compass.
Les prix sont également affectés par la loi de l’offre et de la demande : avec de nombreux acheteurs et peu de logements disponibles, les prix continuent d’augmenter. De nombreux vendeurs croient pouvoir maintenir des prix élevés, même lorsque la qualité de la maison ne le justifie pas. Cette dynamique est parfois facilitée par des acheteurs se déplaçant vers des villes moins chères, acceptant des prix plus élevés.
Un autre défi majeur pour l’immobilier est que de nombreux vendeurs sont également des acheteurs. Ainsi, même si l’effet de blocage diminue, la concurrence accrue parmi les acheteurs pour les logements disponibles pourrait faire grimper les prix.
Le secteur de la construction neuve représente une alternative croissante pour les acheteurs. Au cours de l’année passée, les maisons neuves ont gagné en popularité parmi ceux qui peuvent se le permettre.
Qu’est-ce qui inciterait les propriétaires à vendre ?
Malgré la récente baisse de 0,5 % des taux de la Fed, les experts estiment que cela ne sera pas suffisant pour débloquer le marché immobilier. « C’est un bon début, mais cela ne déclenchera pas une avalanche de vendeurs », confie Barron.
Jerome Powell, président de la Fed, a reconnu dans ses déclarations que la baisse des taux pourrait inciter à plus de mouvements sur le marché. Toutefois, il a également avert