Pour atténuer la pénurie écrasante de logements à Los Angeles, la ville a besoin de beaucoup plus de nouveaux logements, en particulier de logements abordables. Pourtant, le conseil municipal s’est assis sur deux plans communautaires qui permettraient aux promoteurs de construire plus facilement des logements et d’augmenter le nombre d’unités à faible revenu au centre-ville et à Hollywood.
Quel est le hold-up ? Politique et scandale.
L’automne dernier, alors que le conseil était sur le point de commencer à débattre du plan communautaire du centre-ville, un enregistrement audio divulgué a révélé que trois membres du conseil faisaient des commentaires racistes et dégradants à propos de leurs collègues et électeurs. Deux des membres du conseil impliqués – Kevin de León et Gil Cedillo, qui a depuis été remplacé au conseil – avaient contribué à façonner le plan parce que leurs quartiers comprennent des parties du centre-ville.
En matière de développement, le conseil municipal s’en remet généralement au membre du conseil qui représente la région. Et avec les deux hommes qui se sont cachés après le scandale, le comité d’urbanisme et d’utilisation des terres du conseil a suspendu le plan.
La culture politique autour du développement est déjà problématique. Les membres du conseil traitent leurs districts comme des fiefs dans lesquels ils ont un contrôle total sur les décisions d’utilisation des terres. Mais cette déférence ralentit maintenant les efforts indispensables de la ville pour moderniser ses règles d’utilisation des sols et planifier 455 000 nouveaux logements, dont 185 000 logements abordables d’ici 2029 pour répondre aux exigences de l’État.
Au fil des mois, les dirigeants municipaux sont devenus de plus en plus préoccupés par les retards. Le Plan communautaire du centre-ville, également connu sous le nom de DTLA 2040 parce qu’il définirait la vision pour les 20 prochaines années de développement, fait partie intégrante de la stratégie de la ville pour résoudre la crise du logement. Le centre-ville ne représente que 1 % du territoire de la ville, mais les planificateurs s’attendent à ce qu’il ajoute 100 000 nouveaux logements, soit 20 % de la croissance du logement de la ville, au cours des deux prochaines décennies.
Les plans communautaires fixent les objectifs et les règles de développement d’un quartier, y compris les endroits où de nouvelles maisons, des emplois et d’autres projets de développement peuvent être construits. Dans une ville où les décisions d’utilisation des terres peuvent être des batailles épiques, il y a un large soutien pour DTLA 2040, qui a été approuvé par la commission d’urbanisme en septembre.
Les groupes d’entreprises aiment que le plan fournisse des règles claires aux développeurs. Il supprime certaines des négociations au cas par cas entre le promoteur et les membres du conseil qui peuvent engendrer la corruption – comme le montre l’acte d’accusation de l’ancien membre du conseil du centre-ville Jose Huizar – et permet des approbations plus rapides. Cela peut prendre des années pour autoriser un immeuble d’appartements à revenus mixtes selon les règles actuelles; selon le plan proposé, un tel développement pourrait être approuvé en quelques mois.
Les défenseurs du logement abordable et les groupes communautaires aiment que le plan soutienne les entreprises desservant le quartier comme les épiceries et les cliniques de santé. Cela permet également aux promoteurs de construire de plus grands projets en échange de la réservation de certaines unités pour les résidents «à très faible revenu» qui ont un revenu inférieur à 10 000 $ par an. La catégorie peut inclure des personnes âgées et des personnes vivant des paiements de la sécurité sociale qui peuvent être trop pauvres pour avoir droit à d’autres logements subventionnés.
Il y a encore un débat nécessaire sur les détails. Les travailleurs des usines de confection craignent que la nouvelle pression du développement ne pousse la fabrication hors du quartier de la mode. Les groupes d’affaires contestent une disposition qui n’autorise que des logements abordables dans des rangées de dérapages. Et les propriétaires fonciers de Chinatown craignent que le zonage restrictif dans leur région n’étouffe les investissements et les nouvelles constructions. Mais il ne peut y avoir de discussion ou de compromis tant que les membres du conseil n’ont pas adopté le plan.
Le Hollywood Community Plan est en attente depuis encore plus longtemps; il attend l’examen du conseil depuis plus de 500 jours. Le plan Hollywood créerait également des règles claires sur le moment où les promoteurs seraient tenus d’inclure des unités abordables en échange de constructions plus grandes – encore une fois, limitant les négociations politiques qui entravent trop souvent la production de logements abordables et au prix du marché.
Si le conseil municipal n’agit pas sur les plans du centre-ville et d’Hollywood d’ici mai, les documents expireront et le service de planification devra redémarrer le processus d’approbation, ce qui pourrait retarder les plans jusqu’à un an. Et, parce que les plans du centre-ville et d’Hollywood traînent en longueur depuis tant d’années, le service de planification n’a pas été en mesure d’accélérer les travaux sur la prochaine série de plans communautaires.
Les dirigeants de Los Angeles devraient se précipiter pour accueillir plus de production de logements. Les plans communautaires sont trop importants pour être bloqués.