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Q J’ai une situation inhabituelle, j’espère que vous pourrez m’aider. Nous sommes dans une chaîne immobilière relativement courte – nous vendons notre maison actuelle à des primo-accédants et nous achetons une maison à des personnes dont l’achat ultérieur est en bout de chaîne.
Ils souhaitent effectuer des travaux importants sur la propriété qu’ils achètent et ont proposé que toute la chaîne échange des contrats en mars mais avec une date de réalisation pour notre achat de leur propriété et la vente de notre propriété en juillet. Ils termineraient ensuite leur achat ultérieur, ce qui leur donnerait quatre mois pour terminer leur travail avant d’emménager (vraisemblablement avec une sorte de prêt relais pour couvrir l’écart). Ils aimeraient éviter d’emménager dans un logement locatif dans l’intervalle et ne souhaitent pas habiter la maison pendant les travaux.
Quels sont les risques pour nous et nos acheteurs dans cette situation ? Ma principale préoccupation est que s’il arrivait quelque chose à la maison que nous achetons entre l’échange et l’achèvement, nous serions toujours engagés à l’acheter – nous voudrions avoir une assurance des bâtiments à partir de l’échange, mais un assureur serait-il prêt à assurer une propriété que nous ne possède pas et n’habite pas depuis si longtemps ?
Que se passerait-il si, pour une raison quelconque, nos acheteurs se retiraient après l’échange ? Je comprends que nous conserverions leur acompte de 10 %, mais si cela nous amenait également à retirer notre achat, nous perdrions notre acompte de 10 %, ce qui est beaucoup plus.
Y a-t-il d’autres risques ou pièges à considérer? Et avez-vous déjà entendu parler d’un achèvement à long terme utilisé autrement que pour les nouvelles constructions ? Notre agent immobilier nous assure que c’est courant mais je n’en ai jamais entendu parler auparavant.
RJ
UN Je peux sympathiser avec les personnes à qui vous espérez acheter en ne voulant pas vivre dans leur nouvelle maison (espérons-le) pendant que des travaux y sont effectués. Mais je crains que la sympathie ne s’arrête là.
Un achèvement à long terme est généralement associé aux nouvelles constructions où le contrat entre l’acheteur et le vendeur est complètement différent du processus de transfert habituel. Selon Savills, il y a généralement deux dates d’achèvement à convenir lors d’un échange sur une nouvelle construction : le « court arrêt », qui est une estimation du moment où la propriété sera terminée, et le « long arrêt », qui est la date le promoteur doit avoir terminé la propriété ou vous rembourser.
En d’autres termes, si le développeur ne parvient pas à terminer à la date d’arrêt prolongé, vous pouvez récupérer votre dépôt et partir sans pénalité ou reporter la date si vous ne souhaitez pas vous retirer. Avec le processus de transfert de propriété, il y a une date d’achèvement et c’est tout. Si vous ne terminez pas à cette date, vous ne récupérez pas votre acompte.
Cependant, les acheteurs d’autres types de chaînes acceptent parfois une date d’achèvement différée, comme l’arrangement proposé par vos vendeurs. Ma principale objection est que cela semble être à leur convenance, pas la vôtre ou vos premiers acheteurs. Il peut être utile de savoir ce que vos acheteurs penseraient de retarder l’achèvement jusqu’en juillet. Il se pourrait qu’un tel délai les oblige à se retirer avant d’échanger parce qu’ils ne veulent pas attendre aussi longtemps pour emménager ou que leur offre de prêt hypothécaire aura expiré à ce moment-là. Vous voudrez peut-être également vérifier l’effet sur votre offre de prêt hypothécaire. L’assurance n’est pas vraiment quelque chose dont vous devez vous soucier car il est normal que l’acheteur assume la responsabilité de l’assurance des bâtiments à partir de la date d’échange des contrats.
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