Le marché du logement d’aujourd’hui compte de nombreuses personnes qui cherchent des moyens d’encaisser leur valeur nette, en particulier les propriétaires âgés. Cependant, le HELOC standard n’est pas le bon choix pour tout le monde. HousingWire s’est récemment entretenu avec Adrian Prieto, vice-président directeur des relations avec les grossistes et les tiers chez Longbridge Financial, des avantages des HECM et de la manière dont ils servent mieux les propriétaires âgés de 62 ans et plus.
HousingWire : Qu’est-ce qui fait des HECM une alternative avantageuse aux HELOC sur le marché actuel ?
Adrien Prieto: Lorsqu’il s’agit de tirer parti de la valeur d’une maison, une ligne de crédit hypothécaire (HELOC) est probablement l’option la plus connue. Cependant, ce n’est pas nécessairement l’option la plus appropriée pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus.
Contrairement aux HELOC, les prêts hypothécaires inversés et les prêts hypothécaires inversés jumbo sont conçus spécifiquement pour aider les personnes âgées à gérer leurs flux de trésorerie. Ils offrent également plus de flexibilité aux propriétaires âgés, notamment grâce à des versements hypothécaires mensuels facultatifs.1. Et avec un HECM, les seniors ne peuvent pas être enfermés dans d’éventuels pics de paiement. C’est pourquoi c’est un bien meilleur produit pour les retraités. Malheureusement, beaucoup de ceux qui pourraient en bénéficier ne l’ont jamais envisagé.
Par exemple, de nombreuses personnes obtiennent un HELOC tout en travaillant, mais le problème survient dix ans plus tard lorsqu’elles vivent avec un flux de trésorerie de retraite qui représente environ 75 à 80 % de ce qu’il était auparavant. Et lorsque leur paiement HELOC augmente soudainement dix ans après leur retraite, cela peut créer un sérieux problème de trésorerie. Celle qui amène souvent les clients à se refinancer d’un HELOC à une hypothèque inversée, une fois qu’ils se rendent compte que c’est le meilleur choix à long terme.
Un HECM est assuré par la Federal Housing Administration (FHA)2 et ne peut être gelé ou réduit à aucun moment. Mais peut-être que le plus grand avantage d’un HECM est que, contrairement à un HELOC, aucun versement hypothécaire mensuel n’est requis.1. L’emprunteur doit simplement payer les impôts, les assurances et se tenir au courant de l’entretien de la maison. Et avec le paiement mensuel moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans oscillant maintenant autour de 2 064 $ – cela présente une opportunité d’économies majeures chaque mois.
Le programme HECM offre également plus de flexibilité par rapport à un HELOC. Alors que les HELOC exigent que l’argent soit déboursé sous forme de crédit renouvelable selon les besoins pendant une période de tirage désignée, HECM offre plusieurs options pour recevoir des fonds. Avec un HECM, l’argent peut être décaissé soit via une somme forfaitaire unique, un paiement mensuel, une ligne de crédit – ou une combinaison de ces méthodes. De plus, toute partie inutilisée d’une marge de crédit peut croître pendant la durée du prêt, ce qui n’est pas le cas avec un HELOC.
Un autre avantage des HECM par rapport aux HELOC est qu’ils sont moins risqués en termes de remboursement. Avec une HECM, il n’y a pas de date limite pour rembourser le prêt. Le prêt ne devient exigible que lorsque l’emprunteur final ne vit plus dans la maison, mais il doit continuer à respecter les conditions du prêt et à utiliser la maison comme résidence principale. Et comme un HECM est un prêt sans recours, l’emprunteur et ses héritiers ne sont pas tenus de rembourser plus que la valeur de la maison.
Avec un HELOC, le prêt devient généralement exigible après dix ans. Cependant, le fait de ne payer que les intérêts ou de payer le minimum requis chaque mois ne remboursera pas la marge de crédit à la fin de la période de 10 ans. Dans ces cas, la banque peut exiger un paiement forfaitaire – un paiement forfaitaire plus important qui couvre tout solde restant. Cela oblige l’emprunteur à trouver potentiellement des milliers de dollars à la fois pour éliminer sa dette.
HW : En quoi les HECM sont-ils particulièrement bénéfiques pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus ?
PA: Pour les propriétaires âgés de 62 ans et plus, les HECM offrent une variété d’avantages par rapport aux HELOC. En termes d’admissibilité au prêt, un HELOC exige que les emprunteurs se qualifient en fonction de leur pointage de crédit et de leurs revenus. Pour les propriétaires qui sont à la retraite ou qui s’adaptent à un revenu limité ou fixe, ce n’est pas idéal. Avec un HECM, la cote de crédit et le revenu ne sont pas les seuls facteurs déterminants. Au lieu de cela, l’emprunteur doit simplement être propriétaire d’au moins 62 ans, utiliser la maison comme résidence principale et disposer d’une valeur nette suffisante dans la maison.
Un autre avantage des HECM par rapport aux HELOC est qu’ils sont assurés par la FHA et offrent des garanties uniques aux emprunteurs. Outre la protection sans recours mentionnée précédemment, les HECM exigent également que les emprunteurs assistent à des conseils indépendants approuvés par le HUD dans le cadre du processus. Cette séance de conseil fournit aux emprunteurs potentiels l’éducation et les ressources nécessaires pour décider si l’HECM est la bonne option, explorer des solutions financières alternatives et fournir un soutien tout au long du processus de demande.
Les propriétaires âgés apprécient également le HECM car il n’y a pas de frais annuels pour maintenir le prêt ouvert. Ce n’est pas le cas avec un HELOC.
HW : Pourquoi les courtiers devraient-ils se tourner vers les prêts HECM pour développer leurs activités ?
PA : En termes simples, il existe une énorme opportunité en matière de patrimoine immobilier pour les personnes âgées. Les données montrent que les personnes âgées propriétaires représentent un record 11,58 milliards de dollars dans la valeur nette du logement. Et selon les données du recensement américain, les deux tiers de la valeur nette médiane des ménages âgés d’au moins 65 ans provient de la valeur nette de leur logement. La possibilité pour les personnes âgées à la retraite de puiser dans la valeur nette de leur propriété et de débloquer une source supplémentaire de flux de trésorerie à la retraite, ou même de faire face à des tempêtes financières, telles que les ralentissements du marché, ne peut être sous-estimée.
De plus, avec 10 000 baby-boomers atteignant l’âge de la retraite chaque jour, une population croissante a besoin de libérer plus d’argent pour financer sa retraite. Avec tant d’avantages pour les personnes âgées propriétaires, les HECM sont un moyen intelligent pour les courtiers de mieux servir ce marché en croissance rapide et d’augmenter le succès de l’entreprise.
HW : Comment Longbridge Financial aide-t-elle les courtiers à mieux servir leurs clients avec des prêts HECM ?
PA : Chez Longbridge, nous nous engageons à nous associer à des courtiers de tous niveaux d’expérience, pour les aider à diversifier leurs activités avec les HECM et à apporter les avantages du programme de prêts hypothécaires inversés au plus grand nombre de clients possible. En 2020, nous avons lancé notre La marche arrière simplifiée programme, conçu pour donner aux courtiers novices dans le domaine des prêts hypothécaires inversés les services et le soutien dont ils ont besoin pour réussir avec les HECM.
L’objectif du programme est de permettre aux courtiers d’offrir le plus facilement possible des prêts hypothécaires inversés tout en continuant de se concentrer sur le développement de leur entreprise. En fait, nous proposons même des fonctions complètes de traitement des prêts en interne pour nos partenaires. Outre le soutien opérationnel, La marche arrière simplifiée fournit des supports marketing personnalisables prêts à l’emploi via notre portail partenaire en ligne ainsi qu’une gamme de ressources de formation, y compris des sessions de coaching de vente, disponibles en temps réel ou à la demande.
Longbridge aide également ses partenaires à mieux servir leurs clients via notre suite de produits exclusive Longbridge Platinum. Ce programme de prêt hypothécaire inversé non assuré par la FHA a été conçu pour les emprunteurs possédant des maisons ou des condos de grande valeur qui ne sont pas admissibles à un HECM traditionnel. Et avec Platinum, les emprunteurs peuvent accéder à encore plus de liquidités – jusqu’à 4 millions de dollars.
En partenariat avec des courtiers de tous niveaux d’expérience, notre seul objectif est d’aider les propriétaires âgés à remodeler leur avenir financier grâce aux prêts hypothécaires inversés HECM. Notre processus de vente reflète les meilleures pratiques de l’industrie. Et notre personnel de soutien aux opérations offre des délais d’exécution parmi les meilleurs de l’industrie – afin que vous puissiez fournir le meilleur service et le meilleur soutien à vos clients tout au long du processus de prêt hypothécaire inversé.
Pour plus d’informations sur la diversification de votre entreprise avec des prêts hypothécaires inversés, visitez wholesale.longbridge-financial.com.
1 Taxes foncières, assurance habitation et entretien de la propriété requis.
2 Ce matériel n’a pas été examiné, approuvé ou publié par HUD, FHA ou toute agence gouvernementale. La société n’est pas affiliée à agir au nom ou sous la direction de HUD/FHA ou de toute autre agence gouvernementale.