J’ai acheté une petite maison pré-construite qui paie maintenant mon hypothèque. Voici comment j’ai mis en place la location dans ma cour et pour seulement un acompte de 18 000 $.

• Steph Douglass possède 29 logements locatifs et est le co-fondateur d’une agence immobilière d’Austin.
• Elle a acheté et loue une petite maison dans son jardin pour payer son hypothèque.
• Douglass dit que vous avez besoin de moins de richesse que vous ne le pensez pour commencer à investir dans l’immobilier.

Cet essai raconté est basé sur une conversation avec Steph Douglass, propriétaire de 29 logements locatifs et co-fondateur de Open House Austin. Il a été modifié pour plus de longueur et de clarté.

J’ai acheté ma première maison en 2013 à Austin, au Texas, alors que je n’avais que 24 ans. Je ne pensais pas que j’en achèterais un autre, mais maintenant je possède 29 logements locatifs.

Lorsque j’ai acheté ma première maison, j’enseignais les mathématiques en quatrième année et je n’avais pas un revenu très élevé – j’ai commencé à 43 000 $ et j’ai terminé ma carrière de 7 ans à environ 57 000 $ par an.

J’ai donc décidé de louer une partie de ma maison à un colocataire, et depuis, j’utilise l’immobilier pour me générer des revenus.

Par exemple, la petite maison dans ma cour rembourse entièrement l’hypothèque de la maison dans laquelle mon fiancé et moi vivons.

Steph Douglass

J’ai commencé par sacrifier mon propre espace

Après avoir acheté ma première maison, j’en ai loué une partie à un colocataire. Puis, une fois que j’ai déménagé et acheté une résidence secondaire, je l’ai louée à long terme. Mais même dans ma résidence secondaire, j’ai loué une chambre en Airbnb.

Finalement, j’en ai eu vraiment marre de partager mon espace. J’ai dû sacrifier beaucoup de ma vie privée et j’en avais assez.

C’est à ce moment-là que je suis passé aux mini-maisons, c’était le meilleur moyen pour moi de gagner de l’argent sans avoir à sacrifier mon propre espace.

Les gens négligent souvent leurs cours, mais il y a là-bas un espace de location précieux.

Ma première petite maison était un garage détaché converti déjà dans ma cour. Mais assurez-vous de vérifier que vous vivez dans une zone où vous êtes autorisé à avoir une location dans votre cour. Vous pouvez vérifier cela sur « votre ville.gov » comme Austin.gov.

La préparation de mon garage pour la location a pris beaucoup de temps et de ressources. J’ai trouvé que l’achat de petites maisons finies était une bien meilleure option.

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Ma petite maison coûtait 89 000 $ et était entièrement finie à l’intérieur

J’ai acheté une petite maison pré-construite et entièrement finie à un endroit local appelé Creative Living Solutions pour environ 89 000 $, ce qui comprenait les frais de livraison et d’arrimage (qui maintiennent la petite maison en place).

C’était un processus assez facile. Je me suis beaucoup promené et j’ai pu voir les différentes dispositions des petites maisons. Ces endroits ont besoin de beaucoup d’espace pour que vous puissiez trouver des magasins similaires dans les zones rurales.

J’ai mis 20 % de moins, donc environ 18 000 $. Économiser 18 000 $ n’est pas une mince affaire, mais je pense que beaucoup de gens pourraient le faire s’ils économisaient pendant quelques années comme je l’ai fait.

Puis j’ai contracté un prêt RV pour les 80% restants. Un prêt VR est à peu près aussi difficile à obtenir qu’un prêt auto. Vous devez toujours être admissible, et votre taux d’intérêt est basé sur vos qualifications. Notre taux d’intérêt est de 7 %.

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Nous payons des impôts fonciers sur l’ensemble de la propriété (c’est à l’arrière d’une propriété avec une maison construite dessus, que nous paierions de toute façon). Nous avons également payé une taxe de 6,25 % sur les véhicules récréatifs à l’achat, comme vous le feriez pour l’achat d’une voiture. Les services publics coûtent environ 125 $ en moyenne pour l’électricité, l’eau, les égouts et les déchets.

La petite maison était livrée avec presque tout – des comptoirs, un réfrigérateur et un micro-ondes. Les seules choses que nous devions faire étaient la plomberie et l’électricité. Nous avons donc ajouté des branchements pour VR à l’arrière de notre terrain, derrière notre maison, et branché la petite maison. Nous avons également longé la petite maison, pour recouvrir les parpaings et les roues. Nous avons également décidé d’ajouter un pont expansif. Tous ces extras nous ont coûté environ 10 000 $ de plus que nous avons prélevés sur nos économies.

Après la livraison, la petite maison était prête à être louée dans les 10 jours.

J’avais peur que les gens ne soient pas intéressés à le louer, mais les réservations ont afflué

Nous le louons à court terme et je dirais qu’il reste réservé 80 à 99% du temps. Environ 90% de nos locataires viennent d’Airbnb, mais nous utilisons également Booking.com et VRBO.

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Voici quelques-uns de mes meilleurs conseils pour gagner de l’argent avec votre petite maison

• Soyez juste et flexible avec vos prix

Certaines personnes ne veulent pas bouger sur leurs prix et perdre des locataires à cause de cela. Ma petite maison coûte entre 79 $ la nuit et 200 $ la nuit en fonction de la demande. J’ai établi mes prix par essais et erreurs et j’ai utilisé une formule non officielle à la place.

Si ce n’est pas réservé 5 jours à l’avance, je baisserai le prix de 10 $ la nuit. Si le lendemain, il n’y a toujours pas de réservation, je baisserai le prix de 10 $ supplémentaires.

Chaque fois que vous modifiez le prix, l’algorithme vous fait remonter dans la recherche. Ainsi, non seulement vous attirerez plus de personnes avec un prix inférieur, mais plus de personnes verront également votre annonce.

• Changez fréquemment le titre de votre annonce en ligne

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Changer le titre de votre location de temps en temps le fait également augmenter dans l’algorithme. Nous aimons appeler notre petite maison « The Cottage », mais parfois nous changeons la façon dont nous décrivons l’emplacement ou le décor pour garder les choses fraîches.

• Rendez-le mignon, mais ne cassez pas la banque

Avoir de jolis meubles va un long chemin. Mais la plupart de nos meubles proviennent de magasins d’occasion ou Goodwill. Je recommande d’aller dans quelques magasins différents sur une période de 5 jours et vous trouverez tout ce dont vous avez besoin pour vraiment pas cher.

J’aime rester neutre sur les gros morceaux comme les canapés et les couettes. Mais ensuite, pimentez-le avec des coussins et des choses qui sont facilement remplaçables à mesure que les tendances changent. De plus, les gens aiment les plantes, même les fausses.

• Une société de gestion en vaut vraiment la peine

J’utilise une société de gestion et ils s’occupent du nettoyage et de la coordination avec les locataires. L’entreprise vous aide également à préparer votre propriété en trouvant des meubles. C’est la seule façon de vraiment faire en sorte que mes logements locatifs génèrent des revenus passifs.

Avant d’embaucher l’entreprise, mon fiancé et moi faisions équipe pour tout le travail et c’était vraiment comme un travail à temps partiel. Mais maintenant, nous arrivons à être presque totalement sans intervention. Je n’ai pas à m’inquiéter des invités ou des problèmes – tout est pris en charge. Je passe peut-être 2 heures par mois sur les locations et c’est juste pour m’assurer que les factures sont payées et autres.

Nous payons 30% de frais de gestion. — Je paie 20 % de frais de gestion immobilière et 10 % de frais de ménage, donc ça fait 30 %. Les frais de nettoyage dépendent du nombre de réservations distinctes que je reçois par mois, et les frais de gestion de 20 % sont basés sur le total des réservations. Il peut fluctuer un peu d’un mois à l’autre.

Ma mère travaille en fait dans la société de gestion que j’utilise, mais je recommande de faire appel à une société de gestion spécialisée dans la location à court terme. Ce n’est pas bon marché d’en utiliser un, mais pour moi, cela en vaut vraiment la peine car je n’ai pratiquement pas à faire de vrai travail.

Vous pouvez entrer dans le jeu immobilier plus tôt que vous ne le pensez

En moyenne, la petite maison rapporte 3 500 $ par mois. Et puis une fois que j’ai payé les frais de gestion, mon hypothèque et l’hypothèque de la petite maison, j’ai atteint le seuil de rentabilité. Mais je peux vivre dans ma maison sans hypothèque, ce qui est énorme, et je me sens vraiment génial et puissant de ne pas avoir à me soucier d’un paiement géant.

Steph Douglass

Depuis, j’ai acheté deux autres petites maisons qui se trouvent derrière mes immeubles locatifs.

Beaucoup de gens pensent qu’il y a cet énorme obstacle à l’entrée dans l’immobilier. Mais le gouvernement veut que vous achetiez une maison pour la première fois et l’incite dans certains cas. Vous pouvez donc mettre aussi peu que 3% ou 5% vers le bas – et ce n’est vraiment pas tant que ça.

Si le prix médian d’une maison est de 500 000 $, alors 3 % de ce montant représente environ 15 000 $. Et puis vous devez tenir compte des frais de clôture à environ 10 000 $. Je dirais donc que vous devez disposer de 25 000 $ pour commencer.

Le partenariat avec d’autres est une autre façon de rendre l’achat d’une maison plus abordable. J’ai fait équipe avec mon fiancé, ma mère et mes sœurs. Au lieu de simplement demander de l’argent aux gens, j’ai fait 50/50 pour les maisons, donc nous en bénéficions tous.

À partir de là, vous pouvez le louer à un colocataire, le transformer en Airbnb ou louer un espace de pelouse pour que les gens puissent garer leur camping-car. Ensuite, prenez ce que vous auriez dépensé en loyer et utilisez-le pour acheter une autre maison.

Il y a tellement de façons dont vous pouvez être créatif et je ne saurais trop insister sur le pouvoir qui accompagne l’élimination de votre paiement hypothécaire ou de votre loyer. Et je peux utiliser cet argent pour acheter plus de propriétés.