JPMorgan Chase entre dans le jeu DSCR MBS

JPMorgan Chase émettra prochainement ses premiers MBS non-prime garantis exclusivement par des prêts investisseurs souscrits sur la base des revenus locatifs.

JPMorgan Mortgage Trust 2022-DSC1 est garanti par 980 prêts au ratio de couverture du service de la dette (DSCR) avec un solde de 308,2 millions de dollars, selon un Agence de notation obligataire Kroll rapport de prévente. La garantie a mûri pendant un peu moins de 12 mois, indique le rapport.

Bien que les prêts aient été émis par plus de 100 prêteurs, une entité non-QM Hypothèque Sprout, qui s’est écrasé et a brûlé en juillet, a la plus grande part d’origines à 19,9 %. Basé à Chicago Interfirst Mortgage Company à l’origine de 11 % des prêts du pool. Aucun autre initiateur n’a émis plus de 10 % du pool.

La force relative du DSCR

L’offre JPMorgan Chase MBS met en évidence l’appétit relatif des investisseurs pour les prêts à des fins commerciales, du moins par rapport aux prêts d’agence.

Dans son rapport de novembre, la plateforme de négociation de prêts hypothécaires MAXEX a écrit que les transactions des investisseurs éligibles aux agences se sont « dissipées de manière spectaculaire au cours des six derniers mois », avec un deuxième mois consécutif de zéro émission à venir en octobre.

Mais « les immeubles de placement à travers la gamme de produits sont restés populaires parmi les prêteurs non-agences et les investisseurs », indique le rapport MAXEX. « Les prêts immobiliers de placement – jumbo, conformes ou DSCR – ont représenté plus de 25 % du volume de serrures MAXEX pendant 3 mois consécutifs. La vigueur continue du marché locatif, les LLPA punitifs du
Les agences et la croissance continue des locations à court terme telles que AirBnB et VRBO contribuent toutes à cette tendance.

Depuis l’entrée en vigueur des LLPA plus élevés sur les propriétés des investisseurs, les acheteurs MAXEX ont introduit deux programmes DSCR et l’échange a commencé à voir plus de volume de prêts occupés par des non-propriétaires transiter par l’offre conforme, a déclaré MAXEX.

Il y a encore de nombreux vents contraires dans l’espace, notamment des écarts importants et de la volatilité.

Redfin a également signalé que les entreprises avaient acheté environ 66 000 maisons sur 40 marchés suivis au troisième trimestre, en baisse d’environ 30 % par rapport aux 94 000 maisons de la même période l’an dernier. Il s’agissait de la plus forte baisse en pourcentage des achats des investisseurs depuis la crise des subprimes (à l’exception du début de la pandémie lorsque des restrictions étaient en place).

La croissance des loyers a également ralenti à 10,1% sur les maisons unifamiliales en septembre, contre 13,9% en avril, selon CoreLogic.

L’offrande

Dans son rapport de prévente, KBRA a noté que le score FICO moyen de l’emprunteur était « modérément fort » à 740, avec le ratio prêt/valeur moyen actuel à 68,4% et le DSCR moyen à 1,41. Les prêts DSCR sont souscrits pour tenir compte des revenus locatifs d’une propriété et ne tiennent pas compte des revenus de l’emprunteur dans l’équation.

Pour ce pool, environ 20 % des prêts sont géographiquement concentrés autour de New York, et d’autres concentrations élevées se trouvent à Miami, Los Angeles, Baltimore/DC Dallas et Atlanta. Les prêts sont majoritairement adossés à des résidences unifamiliales (62,14 %), à des maisons de deux à quatre familles (33,8 %) et à des copropriétés (4,07 %).

Les analystes de KBRA ont noté que 63% des prêts sont garantis par des propriétés avec des baux en place et ont déclaré que JPMorgan a fourni une représentation et une couverture de garantie pour les prêts émis par Sprout.

« Ces prêts, ainsi que le reste des prêts de la transaction, ont fait l’objet d’un examen approfondi de diligence raisonnable avec des résultats satisfaisants et respectent les directives d’acquisition du sponsor », ont écrit les analystes de KBRA. « De plus, le sponsor a démontré un historique de performances de titrisation RMBS étendu, bien que cela concerne principalement les prêts jumbo de premier ordre. Cette transaction représente la première titrisation par le sponsor adossée à des prêts de flux de trésorerie d’investisseurs. »

La tranche la plus élevée a reçu une notation obligataire AAA par KBRA, avec un rehaussement de crédit de 34,4 %.

«Les propriétés des investisseurs présentent généralement une propension au défaut plus élevée que les propriétés occupées par leur propriétaire. Leurs performances peuvent dépendre de certains aspects du marché locatif d’une propriété (par exemple, les taux d’inoccupation, les tendances des loyers du marché, les prix régionaux), ainsi que de la capacité et de la motivation de l’emprunteur à gérer plusieurs propriétés, à générer des flux de trésorerie durables et à maximiser les recouvrements », analystes de KBRA. a écrit. «De plus, les types de documents alternatifs (par exemple, DSCR) ont historiquement présenté un risque de défaillance et de défaut plus élevé par rapport aux prêts souscrits en utilisant une qualification de revenu traditionnelle (c’est-à-dire 1 à 2 ans de déclarations de revenus / W2). Ces risques potentiels pour JPMMT 2022 DSC1 sont partiellement atténués par les ratios de levier modérés du pool sous-jacent et les notes de crédit relativement solides.

Dans un autre rapport de prévente, les analystes de S&P Global ont évalué s’il existait des risques supplémentaires liés aux délais de verrouillage et de liquidation des propriétés des investisseurs par rapport aux propriétés occupées par le propriétaire.

« Nous avons examiné la variance des délais de saisie et de liquidation et avons déterminé que le delta des délais entre les propriétés des investisseurs et des non-investisseurs ne posait pas de risque supplémentaire pour le pool », ont écrit les analystes.

Services hypothécaires Shellpointune division de NouveauRezet Nationstar (M. Cooper) fonctionnent respectivement en tant que réparateur principal et réparateur principal.

Le but du prêt pour 478 prêts (un peu plus de 50 % du solde du pool) est un refinancement en espèces, avec un montant moyen d’encaissement de 148 308 $ (114 prêts ont des montants d’encaissement supérieurs à 200 000 $).