La sous-location d’appartements à Zurich soulève de nombreux défis, notamment des restrictions contractuelles et des préoccupations des propriétaires. Un couple fait face à une clause interdisant la sous-location, ce qui complique leur projet de partir à l’étranger. Des évolutions législatives sont en cours, avec un vote imminent sur la nécessité d’une approbation écrite pour la sous-location. Malgré la pénurie de logements, la réglementation reste floue, et les abus de sous-location sont en hausse, suscitant des appels à des règles plus strictes.
Les Défis de la Sous-location à Zurich
La sous-location d’un appartement peut présenter des pièges inattendus. Prenons l’exemple d’un jeune couple qui visite un appartement de 4 pièces raffiné dans le quartier animé du 6ème arrondissement à Zurich. Avec son design élégant, sa proximité avec le lieu de travail et son ambiance tranquille, cet appartement semble idéal. Toutefois, une clause dans le contrat attire l’attention : « Le locataire n’est pas autorisé à sous-louer l’appartement. » Les locations à court terme via des plateformes comme Airbnb sont également interdites.
Le propriétaire souhaite éviter toute complication. Il déclare simplement : « La sous-location n’est pas mon truc. » Il préfère ne pas partager son espace avec des personnes qu’il n’a pas choisies, une préoccupation courante parmi les propriétaires vivant dans la même propriété. Ils sont souvent réticents à accepter des sous-locataires qu’ils ne connaissent pas.
Un Cadre Juridique en Évolution
Pour le jeune couple, qui envisage de payer un loyer net de 3300 francs, cette restriction constitue un obstacle majeur. Ayant un mode de vie dynamique, ils souhaitent sous-louer au moins une partie de leur appartement lorsqu’ils partiront à l’étranger. Malheureusement, le propriétaire reste inflexible sur cette clause.
Des sociétés de gestion, comme Livit à Zurich, montrent une évolution dans la manière dont la sous-location est abordée. Récemment, une famille a signé un contrat stipulant que la sous-location n’est permise qu’avec l’accord écrit du propriétaire. Bien qu’une simple promesse verbale suffise légalement, les contrats détaillent souvent des conditions précises, limitant la sous-location à un an.
La sous-location suscite actuellement un débat animé. Un vote prévu pour dimanche prochain pourrait introduire des modifications législatives rendant obligatoire une approbation écrite pour toute sous-location. De plus, les propriétaires auraient le droit de refuser les sous-locations excédant deux ans.
Peu importe l’issue de ce vote, il est déjà évident que les propriétaires établissent des règles de plus en plus strictes. Cependant, une interdiction totale de la sous-location est illégale. L’avocat zurichois et spécialiste en droit locatif, Zinon Koumbarakis, souligne que « le droit à la sous-location ne peut pas être limité au détriment du locataire, ceci constituerait une violation des droits fondamentaux ». Ainsi, une clause interdisant totalement la sous-location, comme dans notre exemple, serait inacceptable.
Selon Koumbarakis, il est essentiel d’encadrer la sous-location par des réglementations claires et écrites. « Une réglementation écrite est bénéfique pour les deux parties », affirme-t-il. Bien que la loi actuelle exige l’approbation du propriétaire pour une sous-location, elle laisse ouverte la forme que cela doit prendre.
En l’absence d’accord explicite, les locataires peuvent se retrouver dans des situations délicates, par exemple si un appartement est sous-loué durant un voyage et que la question de l’approbation est soulevée par la suite. Cette prise de conscience est désormais intégrée dans de nombreux contrats de location, qui exigent souvent une approbation écrite pour la sous-location.
Un autre aspect clé de la sous-location est la limitation temporelle. « Limiter la durée de la sous-location est justifié et approprié », explique Koumbarakis, citant un jugement du Tribunal fédéral qui a statué qu’une sous-location permanente est inacceptable. Le Tribunal précise que la possibilité d’utiliser le bien loué par le propriétaire ne justifie pas une sous-location prolongée. En pratique, une durée de un à deux ans est souvent stipulée pour les appartements, ce qui facilite également le respect des exigences légales et empêche des sous-locations permanentes non régulées.
Malgré la pénurie de logements dans plusieurs villes, il n’existe aucune garantie contre les abus liés à la sous-location. En particulier, les organisations à but non lucratif et les coopératives résidentiels doivent veiller à instaurer des règles équitables. Par exemple, la coopérative zurichoise Sunnige Hof ne permet la sous-location que dans des cas exceptionnels, sur demande écrite.
Sunnige Hof autorise la sous-location pour une période maximale de douze mois, sans que le loyer ne dépasse la part correspondante du loyer net. Cette démarche vise à prévenir les abus tout en favorisant la stabilité sociale dans les quartiers.
Concernant la fréquence des abus de sous-location, les données officielles font défaut. Cependant, dans des villes où le marché locatif est tendu, les signalements d’activités douteuses sont en hausse. À Lausanne, par exemple, des locataires sous-louent souvent pendant plusieurs années, sans qu’il y ait de nécessité temporaire comme un congé sabbatique.
Michael Friedli, président de la Von Graffenried AG à Berne, souligne l’ampleur croissante de ce problème : « Nous avons connaissance de cas où des locataires retiennent mutuellement des appartements abordables et rares. » Dans des quartiers en pleine expansion, la sous-location devient un moyen d’échapper à la hausse des loyers.
Considérons un exemple : un locataire a besoin de plus d’espace et emménage dans un appartement plus grand en tant que sous-locataire, mais conserve son ancien appartement qu’il loue à un ami, également en sous-location. La gestion de l’immeuble reste à l’écart, n’étant ni consultée ni informée.
Dans certaines régions de l’est de la Suisse, la sous-location est encore peu réglementée. Le contrat type du canton de Saint-Gall impose peu d’exigences, sauf pour les loyers commerciaux. Walter Locher, président de l’association des propriétaires (HEV) de Saint-Gall, appelle à une action : « La sous-location se développe et nécessite des réglementations claires en raison des évolutions actuelles. » Les propriétaires doivent disposer d’outils pour lutter contre les abus, en particulier dans les zones urbaines ou les grands complexes où la sous-location peut passer inaperçue, sauf si des voisins se plaignent.
Mais que se passe-t-il lorsque la sous-location incontrôlée devient la norme? « Il est impératif qu’il ne soit pas permis que… »