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- Le marché du logement de Phoenix se détériore rapidement alors qu’un recul de la demande déclenche une baisse des prix des maisons.
- Goldman Sachs prévoit que les prix des maisons dans la métropole du désert pourraient chuter jusqu’à 25 %.
- Les experts sont divisés sur la question de savoir si Phoenix fait face ou non à une crise du logement comparable à celle du krach de 2008.
« Comme la plupart des bulles, plus elles durent, plus le krach sera grave », a déclaré Michael Burry, le gestionnaire de fonds et l’inspiration de « The Big Short », qui a prédit le krach immobilier de 2008. -mises conditions du marché.
En effet, les booms se terminent souvent par un effondrement. Et alors que le marché du logement de Phoenix fait volte-face après la hausse spectaculaire qu’il avait connue du printemps 2020 à l’été 2022, des experts de tout le pays débattent de la possibilité que l’ensemble du marché implose.
Selon les données sur les prix de vente de Realtor.com, le marché de Phoenix a connu un prix médian maximal de 470 000 $ en mai dernier, mais a ensuite chuté de près de 13 % pour atteindre 410 000 $ en décembre. Et en janvier 2023, les ventes de maisons dans la région ont baissé de 74 % d’une année sur l’autre, selon John Burns Real Estate Consulting.
La vallée de Phoenix – une métropole désertique tentaculaire qui abrite près de 5 millions d’habitants – n’est pas étrangère aux bulles immobilières spéculatives.
En 2008, lorsque le marché immobilier américain s’est effondré, entraînant avec lui l’ensemble de l’économie mondiale, la région de Phoenix était une figure de proue de la façon dont les bulles immobilières peuvent éclater de manière spectaculaire.
Alors que l’économie et les fondamentaux du marché de Phoenix sont beaucoup plus solides aujourd’hui, d’innombrables signes indiquent désormais une lutte similaire. En 2022, la ville en plein essor de la pandémie – des villes qui ont connu une importante demande de logements pendant la pandémie – s’est refroidie alors que la hausse des taux hypothécaires a effrayé les acheteurs potentiels, entraînant une baisse des ventes de maisons, des nouvelles constructions et des prix. Experts et journalistes spéculent depuis des mois sur la question de savoir si le métro est voué ou non à répéter l’histoire.
C’est une perspective baissière que Goldman Sachs juge probable. Dans une note récente à ses clients, le géant mondial de la finance prévoyait que les prix des maisons dans le métro du désert connaîtraient un effondrement en 2008 de 25 % ou plus.
Mais les experts sont divisés sur la question de savoir si le marché du logement de Phoenix est sur le point de se normaliser après quelques années de croissance sans précédent des prix des maisons et de demande robuste.
« Il y a des gros titres que nous lisons, puis il y a ce qui se passe réellement sur le marché », a déclaré Rick Sharaga, vice-président exécutif de l’intelligence de marché chez ATTOM Data, à Insider, faisant preuve de scepticisme à l’égard des prédictions les plus extrêmes d’un krach boursier. Il voit que la demande reste forte et qu’une pénurie de l’offre de logements est susceptible « d’empêcher les prix de baisser trop loin ».
Ce n’est pas la première fois que Phoenix connaît un ralentissement du logement
Phoenix n’était pas la seule ville américaine à avoir vu son marché du logement s’effondrer au milieu des années 2000, mais c’était l’un des métros les plus durement touchés.
Avant 2008, une combinaison de dette bon marché et de pratiques de prêt souples a conduit de nombreux emprunteurs américains à contracter des hypothèques qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Lorsque la situation a finalement atteint son point de rupture lors de l’effondrement de Lehman Brothers, le pays a été témoin d’une crise généralisée des saisies parmi les propriétaires et d’un resserrement du crédit parmi les investisseurs qui détenaient des obligations adossées à des hypothèques en défaut.
La crise des prêts hypothécaires à risque a été le catalyseur qui a dévasté l’économie américaine et les marchés du logement dans tout le pays, en particulier à Phoenix.
Le marché immobilier autrefois florissant de la vallée s’est effondré à mesure que les pertes d’emplois s’accumulaient et que les acheteurs normaux et les investisseurs se détournaient des hypothèques sous-marines. Les prix des maisons à Phoenix ont chuté dans les années qui ont suivi le crash, chutant de 50 % par rapport au sommet de 2006.
Malgré le passé tumultueux de Phoenix, John Wake, analyste et courtier immobilier basé en Arizona, affirme qu’il est peu probable que la région connaisse un autre effondrement dramatique. C’est en grande partie grâce aux normes de prêt plus strictes mises en œuvre après l’adoption de la loi Dodd-Frank, suggère-t-il.
« Se concentrer sur les saisies est essentiel car c’est ce qui a vraiment tué le marché ici », a-t-il déclaré à Insider. « C’était insensé. Juste dans la région de Phoenix, nous avons eu 50 000 saisies en 2009 – ça n’approchera même pas ça aujourd’hui. »
Phoenix est en tête des autres métros américains en termes de ventes de maisons et de baisse des prix
Alors que Phoenix – et une grande partie des États-Unis – peuvent être décrochés d’un raz-de-marée de saisies au cours de ce cycle, son marché du logement est affaiblissement plus vite que presque n’importe quelle autre ville.
D’une part, les maisons mises en vente restent plus longtemps sur le marché. Selon le courtier immobilier Redfin, en décembre 2022, les maisons sont restées sur le marché pendant une médiane de 61 jours avant d’être vendues. C’est une augmentation de 30 jours – ou le double du temps passé sur le marché – par rapport à la même période en 2021.
Un autre facteur en jeu est le grand nombre d’annulations de constructeurs de maisons à Phoenix. Les données de John Burns Real Estate Consulting montrent qu’en janvier 2023, 44,7 % des ventes nettes des constructeurs de maisons ont été annulées, en hausse de 496 % par rapport à janvier de l’année dernière.
« Pour les constructeurs, les stocks invendus leur coûtent de l’argent chaque jour où ils restent vacants sur le terrain », a déclaré Barry Cox, vice-président du conseil chez John Burns, à Insider. « Nous avons donc constaté une baisse des prix des ventes de maisons neuves sur un certain nombre de marchés depuis que les taux hypothécaires ont explosé l’an dernier. »
Il y a cependant une lueur d’espoir. La demande des acheteurs à travers le pays commence à fondre à mesure que les taux hypothécaires baissent.
Sindy Ready, vice-président de l’Association des agents immobiliers de l’Arizona, a déclaré à Insider que la baisse des taux hypothécaires donne aux agents de l’espoir pour la saison des achats de maisons au printemps – une période au cours de laquelle les acheteurs inondent généralement le marché immobilier.
« Chaque année vers le 4 ou le 5 janvier, les téléphones commencent à sonner une fois que tout le monde a fini les vacances », a déclaré Ready à Insider. « Nous n’étions pas vraiment sûrs que ce serait le cas cette année avec des taux d’intérêt un peu plus élevés, mais c’était le cas. Nous avons commencé à voir plus d’activité sur le marché début janvier. »
Le marché du logement de Phoenix pourrait être en voie de se normaliser
Malgré les nombreux indicateurs d’un affaiblissement du marché du logement, Phoenix pourrait simplement faire face à une correction plutôt qu’à un crash, ont déclaré plusieurs experts à Insider.
Une différence majeure entre la bulle de 2008 et aujourd’hui est le fait que l’économie de la région de Phoenix s’est diversifiée et est devenue plus résiliente, attirant les employeurs et leurs travailleurs qui ont besoin d’un endroit où vivre. En termes de production globale, le PIB de Phoenix a presque doublé entre 2009 et aujourd’hui, selon les données de la Fed.
« Phoenix reste attrayant pour les acheteurs parce qu’il se développe et que la population augmente », a déclaré Wake, ajoutant que « les maisons s’apprécient et qu’il y a un marché plus fort à mesure que les gens emménagent ».
En 2023, la Phoenix Valley est sur le point de voir plusieurs grands projets se développer dans toute la région, dont la construction de deux usines par Taiwan Semiconductor Manufacturing Company, qui prévoit d’employer à terme 4 500 travailleurs, rapporte le Phoenix Business Journal.
« La plupart des experts sur lesquels l’association s’appuie pensent tous que nous allons prendre de la valeur cette année, quelque part entre 1 % et 3 % », a déclaré Ready à propos de la croissance attendue des prix dans la région. « Je n’ai entendu personne d’autre que Goldman Sachs dire que notre marché allait s’effondrer, particulièrement comme en 2008. »
Ready dit que le marché n’est pas en péril – il se « normalise » simplement à mesure que les acheteurs et les vendeurs deviennent plus « réalistes » quant à leurs attentes.
« Je n’aurais pas peur du marché en ce moment », a-t-elle déclaré. « Je recommande à mes acheteurs que c’est le moment idéal pour être acheteur, car ils peuvent à nouveau négocier un peu, et du point de vue du vendeur, ils doivent simplement être réalistes quant à leurs prix. »
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