Jusqu’à 30 % des 1 000 plus grandes banques hypothécaires indépendantes devraient disparaître d’ici la fin de 2023 via des ventes, des fusions ou des faillites à la suite du double coup dur de l’inflation et des taux d’intérêt toujours en hausse.
C’est la projection offerte par Brett Ludden, directeur général de Conseillers Sterling Pointune société de conseil en fusions et acquisitions (M&A) basée en Virginie.
« Nous avons un certain nombre de clients côté achat et côté vente et une écurie encore plus grande de propriétaires et de PDG de l’industrie avec lesquels nous parlons régulièrement », a déclaré Ludden. « Les perspectives ne sont pas bonnes pour les grandes cohortes de l’industrie. »
Cela est particulièrement vrai pour les banques hypothécaires indépendantes (IMB) qui ont été trop dépendantes ces dernières années de la production de refinancement. La Association des banquiers hypothécaires (MBA) le volume de refinancement des projets sera en baisse de 24% l’année prochaine, par rapport à 2022, à 513 milliards de dollars – et c’est après avoir chuté de 2,6 billions de dollars en 2021.
Les perspectives de consolidation du secteur de Sterling sont encore plus désastreuses qu’une récente projection offerte par Tom Capasse, associé directeur et cofondateur de la société new-yorkaise Gestion des actifs en cascade, un gestionnaire mondial d’investissements alternatifs avec quelque 11 milliards de dollars d’actifs sous gestion. Capasse, travaillant à partir d’une base beaucoup plus large d’IMB, y compris de nombreux autres petits prêteurs au-delà des 1 000 plus grands, prévoit qu’environ 20 % du segment IMB disparaîtra via des ventes, des fusions ou des échecs au cours des 18 prochains mois à deux ans.
« Les prêteurs qui tournent toute leur attention vers le refinancement lorsque cette activité monte en flèche réalisent d’énormes profits », a déclaré Garth Graham, associé principal et responsable des activités de fusions et acquisitions pour le Groupe Stratmor, une société de conseil en prêts hypothécaires basée au Colorado. «Mais la marée finit toujours par tourner, et quand c’est le cas, bon nombre de ces prêteurs ont du mal à rester à flot.
Pour les petits prêteurs qui faisaient 125 millions de dollars à 250 millions de dollars en 2021 [a 14% slice, or some 140 IMBs]72% [about 100] fera moins de 125 millions de dollars au cours des 12 prochains mois [ending June 30, 2023].
Brett Ludden, directeur général chez Sterling Point advisors
« Nous en voyons beaucoup cette année, et cela se poursuivra certainement en 2023. … Les prêts d’achat sont tout simplement plus difficiles à commercialiser et à convertir, plus difficiles à traiter, et ils génèrent des revenus plus faibles et des dépenses plus élevées. »
Stratmor prévoit que d’ici la fin de l’année, près de 50 transactions de fusions et acquisitions impliquant des IMB auront été annoncées ou clôturées. C’est une augmentation de 50 % par rapport à 2018, la « prochaine année la plus élevée de consolidations de prêteurs au cours des trois dernières décennies », indique un récent rapport de Stratmor.
C’est l’heure de manger les vairons ?
La ferveur à la consolidation est alimentée par plusieurs facteurs, selon David Hrobon, directeur chez Stratmor. Celles-ci incluent les éléments suivants : les performances de l’IMB cette année sont en moyenne proches de l’équilibre ; le volume d’origination devrait baisser de 50 % cette année par rapport aux niveaux de 2021 et encore plus l’année prochaine ; et « le revenu net de production tend vers son point le plus bas depuis 2018 ».
« Il nous a fallu un certain nombre d’années pour arriver à ce point, largement alimenté par la politique de la Réserve fédérale visant à maintenir des taux des fonds fédéraux nuls ou proches de zéro », a déclaré Bill Shirreffs, directeur principal et responsable des services MSR et des opérations de vente en Californie. Négociation de capital hypothécaire (MCT). « Les conditions actuelles du marché ont également été affectées par le fait que le Trésor a activement acheté des MBS [mortgage-backed securities] pour maintenir la stabilité des marchés de capitaux.
« Ces deux actions ont créé une demande artificielle qui, une fois supprimée, entraîne des corrections spectaculaires du marché. C’est ce que nous vivons en ce moment, une correction du marché, et par conséquent, cela pourrait prendre des années pour que les choses se normalisent.
Pour mieux illustrer ce qui se passe dans le secteur des prêts hypothécaires, Ludden de Sterling a fourni des estimations de création de prêts hypothécaires pour les 1 000 plus grands IMB, ventilées par tranches de production.
Nous sommes probablement dans les premières manches d’un exercice de nettoyage sur le financement du logement, non bancaire [IMB] côté.
Leon Wong, associé chez Waterfall Asset Management
Pour l’année civile 2021, selon les estimations de Sterling, 38% des 1 000 plus grands IMB, soit environ 380, avaient une production hypothécaire de 250 millions de dollars ou moins. Pour ce même groupe de 1 000 IMB, au cours des 12 mois se terminant le 30 juin 2023, environ 54 %, soit environ 540, devraient avoir une production hypothécaire de 250 millions de dollars ou moins.
« Pour les petits prêteurs qui faisaient 125 millions de dollars jusqu’à 250 millions de dollars en 2021 [a 14% slice, or some 140 IMBs]72% [about 100] fera moins de 125 millions de dollars au cours des 12 prochains mois [ending June 30, 2023]», a déclaré Ludden en décomposant davantage le changement de production. « Ils n’auront tout simplement pas assez d’échelle pour pouvoir atteindre le seuil de rentabilité, et il n’y a pas assez de coûts à réduire et, surtout, ces petites entreprises n’ont pas les liquidités et les capitaux propres des grandes entreprises. »
Le même déplacement vers le bas de la production s’applique au haut de l’échelle de la production de prêts.
Pour l’ensemble de l’année dernière, 33% (environ 330) des 1 000 plus grands IMB avaient une production de prêts de 1 milliard de dollars ou plus – avec 20% (environ 200 sur 330) enregistrant 2 milliards de dollars de prêts hypothécaires ou plus, selon Ludden. Pour les 12 mois jusqu’en juin 2023, seuls 18% des plus grands IMB (soit environ 180) devraient avoir une production de 1 milliard de dollars ou plus – avec 10% d’entre eux (ou environ 100 sur 180) à 2 milliards de dollars en production de prêts ou plus grand.
« De la [13%, or roughly 130] les entreprises qui ont fait 1 à 2 milliards de dollars pour la production en 2021 », a déclaré Ludden,« … 17% d’entre elles ne pourront même pas faire 500 millions de dollars [over the 12 months ending June 30, 2023].”
Ludden a ajouté que la consolidation dans l’espace IMB au cours de la prochaine année devrait atteindre 30%, ce qui signifie que près d’un tiers des 1 000 plus grands IMB devraient fusionner ou disparaître d’ici la fin de 2023. « Et des noms qui disparaîtront des registres des sociétés, environ un tiers [roughly 100] feront faillite et les deux tiers [about 200] va fusionner.
Le grand pivot ?
Malgré les perspectives désastreuses, certains profiteront de la période de consolidation, selon plusieurs observateurs du marché.
Cela pourrait être le moment où de nombreux initiateurs de longue date, de petite à moyenne taille, cherchent à vendre leur plate-forme d’octroi de prêts ou une coentreprise avec le bon partenaire qui les aide à traverser ces moments les plus difficiles.
Tom Piercy, directeur général des conseillers hypothécaires incenter
Leon Wong, un partenaire de Waterfall Asset Management, a déclaré à ce stade « nous sommes probablement dans les premières manches d’un exercice de nettoyage sur le financement du logement, l’initiateur non bancaire [IMB] côté. »
« Nous nous concentrons vraiment sur les initiateurs non bancaires qui doivent résoudre eux-mêmes leurs problèmes de liquidité au cours des deux prochaines années », a-t-il ajouté. « Une solution à cela pourrait être d’augmenter deux classes d’actifs supplémentaires – comme les HELOCs [home-equity lines of credit] et les prêts de second rang, ou les hypothèques inversées.
En fait, une partie de cela se produit déjà, selon Ludden de Sterling.
« Plusieurs prêteurs nous disent qu’ils n’ont tout simplement pas la possibilité de continuer, et certains nous informent qu’ils ferment les portes, tandis que d’autres essaient désespérément de réduire les coûts, même au-delà de ce que je pense être probablement une réduction des coûts réalisable », a expliqué Ludden. «Un petit prêteur de la côte Est a obtenu au cours des deux derniers mois sa licence californienne et se concentre désormais presque exclusivement sur les transactions d’hypothèque inversée à forte valeur en Californie, car c’est la seule façon dont il pense pouvoir potentiellement survivre sans avoir à essentiellement sortir de l’entreprise.
Tom Piercy, directeur général de la société basée au Colorado Conseillers hypothécaires Incentera déclaré que les perspectives de l’industrie du logement en général « sont mauvaises dans un avenir prévisible ».
« [However,] cela pourrait être très bon pour les entreprises qui sont bien positionnées sur leurs bilans – ce qui signifie des ratios d’endettement plus faibles et de solides liquidités ou actifs liquides, et des montages de détail rentables », a-t-il ajouté. « Ils verront les opportunités se développer. »
Pour d’autres, a-t-il déclaré, « cela pourrait être le moment où de nombreux initiateurs de longue date, de petite à moyenne taille, cherchent à vendre leur plate-forme d’octroi de prêts ou une coentreprise avec le bon partenaire qui les aide à traverser ces moments les plus difficiles ».
Andrew Rhodes, directeur principal et responsable des transactions chez MCT, a déclaré qu’il ne faisait aucun doute que le marché hypothécaire allait se consolider, mais a souligné que c’était après « des bénéfices records et des années de boom ».
« Les entreprises optimistes et bien préparées commencent à voir des opportunités de recruter du personnel clé et de se préparer à un [future] refinancer le boom lorsque les taux finissent par baisser », a déclaré Rhodes.
Le MBA estime qu’il devra y avoir jusqu’à 30% de diminution de l’emploi dans le secteur hypothécaire «du pic au creux», compte tenu de la baisse prévue du volume de production par rapport aux années haussières de 2020 et 2021. Pourtant, le MBA offre un certain espoir qu’un une nouvelle normalité sur le front des taux d’intérêt émergera d’ici la fin de 2023.
« L’inflation diminuera progressivement vers l’objectif de 2% de la Fed d’ici le milieu de 2024 », a déclaré l’économiste en chef du MBA, Mike Fratantoni.
La flambée des taux d’intérêt induite par la Fed est également soumise à la gravité du marché.
« Après avoir plus que doublé jusqu’à présent en 2022 [recently topping 7%]les prévisions de base de MBA sont que les taux hypothécaires se termineront l’année prochaine à environ 5,4 % », prédisent les récentes prévisions du marché hypothécaire de MBA.