La règle de Ginnie Mae est «l’éléphant dans la pièce» pour le marché MSR

Les dirigeants de l’industrie hypothécaire font écho au sentiment que l’exigence de capital basée sur le risque de Ginnie Mae est actuellement la principale préoccupation des sociétés détenant des droits de gestion hypothécaire (MSR). Selon les leaders de l’industrie, la règle peut forcer une vague de vente, réduire les valeurs et mettre certains prêteurs et services dans une situation difficile.

« C’est ‘l’éléphant dans la pièce’ en ce moment. De toute évidence, il a été retardé. Mais, à ce jour, il n’a pas été modifié », a déclaré Michael Carnes, directeur général du MSR Valuation Group au Société consultative du secteur hypothécaire (MIAC).

L’exécutif a pris la parole lors d’un panel lors du 8e forum annuel sur les droits de service hypothécaire résidentiel, une conférence qui s’est tenue à Manhattan les 14 et 15 novembre.

L’exigence de capital basée sur le risque – qui a réduit le ratio de capital basé sur le risque minimum de 10% à 6% mais a accordé une pondération de risque de 250% sur l’actif MSR et la déduction dollar pour dollar du capital pour les MSR excédentaires – a été fixée entrera en vigueur fin 2023.

Mais fin octobre, Ginnie Mae a annoncé qu’elle avait prolongé la date de mise en œuvre obligatoire pour les non-banques jusqu’au 31 décembre 2024.

La nouvelle règle a provoqué une grande consternation, les critiques affirmant que la politique ne correspond pas au risque. Les prêts gouvernementaux et conformes détenus en vue de la vente auraient une pondération de risque de 20 %. Les autres prêts détenus en vue de la vente auraient une pondération de risque de 50 %.

Lors du forum MSR, les dirigeants ont déclaré qu’ils ne s’opposaient pas à une exigence de capital supplémentaire, mais qu’il n’y avait pas d’historique de pertes pour justifier la pondération de risque de 250 % sur l’actif MSR.

À quoi s’attendre

En réponse aux critiques, Ginnie a déclaré dans un communiqué que si la nouvelle règle de capital était en vigueur aujourd’hui, «95% de nos émetteurs (en nombre) seraient conformes. Parmi les émetteurs déjà conformes au RBCR, beaucoup disposent de capitaux propres suffisants pour soutenir l’acquisition de MSR qui pourraient être mis sur le marché.

Les dirigeants réfutent cette explication. Selon John Bosley, président des prêts hypothécaires chez Planète Home Lendingl’idée que 95 % des entreprises seront éligibles à la nouvelle règle sur le capital basé sur le risque est un « peu hypocrite ».

Selon Bosley, les 20 ou 25 principaux émetteurs contrôlent la plupart des services de Ginnie Mae, et les banques ne sont déjà pas enthousiastes à l’idée de gérer ces prêts.

« Vous retirez quelques-uns de ces (20 ou 25 émetteurs) du mélange, et vous êtes en baisse de 10%, 20% ou 30% (conforme) », a-t-il déclaré. « C’est une situation effrayante. »

Taylor Stork, chef de l’exploitation chez Société d’hypothèques du promoteura déclaré que les estimations concernant 95 % des prêteurs conformes à la règle étaient basées sur des données financières d’il y a un trimestre, et que les taux ont considérablement évolué depuis lors.

«L’autre élément de cela: nous savons qu’il y a 11 entreprises qui, fondamentalement, ne seraient pas gracieuses. Que vont faire ces 11 entreprises ? Ils vont vendre des MSR », a déclaré Stork. « Et que se passe-t-il quand ils le vendent ? Ils le déprimeront (le marché). Que se passe-t-il quand ça commence à baisser ? Le ratio de tout le monde change. Alors, qui est le numéro 12 ? Qui est le numéro 13 ?

Bosley a donné une estimation de l’impact, déclarant: « Lorsque nous avons exécuté la carte sur ce que la règle pourrait potentiellement faire sur le marché MSR, nous pensons qu’elle pourrait entraîner une baisse des valeurs MSR de 10% à 20% sur un marché normal. »

Le marché actuel du MSR

La hausse des taux d’intérêt et la baisse des délais de remboursement anticipé ont augmenté les multiples MSR en 2022, mais il y a eu des signes de soulagement ces dernières semaines.

« Le marché MSR s’est considérablement adouci », a déclaré Carnes. «Ce qui était un marché multiple de 5,5 est maintenant, de manière générale, un marché multiple de 4,8. Il s’agit principalement de l’origination 2020 et 2021, car nous ne voyons toujours pas une quantité significative des 6 % de produits échangés. »

Un multiple est une mesure du prix d’un pool de prêts MSR, qui est exprimé en pourcentage du solde du principal impayé divisé par les frais de gestion.

Selon MIAC, au cours du premier semestre 2022, les ventes de MSR des agences de plus de 2 milliards de dollars – principalement des origines 2020 et 2021 – ont été négociées à des multiples supérieurs à 5,25 fois. Pendant ce temps, les MSR de Ginnie Mae, représentant des risques plus élevés, se négociaient à 4 fois plus élevés.

« Il semble qu’une fois que vous obtenez ces 200 points de base de l’argent à un multiple de 4,8 fois, les niveaux commencent à s’aplatir un peu », a déclaré Carnes.

Le nombre d’offres s’est également amélioré récemment. Au cours des premier et deuxième trimestres, 20 à 24 acheteurs manifesteraient de l’intérêt pour une enchère MSR de 5 millions de dollars, ce qui donnerait en moyenne 12 offres. Après cela, il a été réduit à trois ou quatre offres par enchère en raison de contraintes de bande passante, de contraintes budgétaires, de contraintes de capital, etc.

Carnes a déclaré qu’il était maintenant passé à six à sept offres par enchère.

« Nous avons vu des gens là-bas, des deux côtés, revenir pour tester les eaux », a déclaré Jay Patel, directeur général de Technologies financières de l’eau bleue.