Le secteur hypothécaire a commencé 2023 avec optimisme en raison d’une augmentation de l’activité immobilière. Cependant, les célébrations pourraient devoir attendre, car les fondamentaux indiquent de nouvelles faiblesses avant une récession attendue au deuxième trimestre de cette année, selon Fannie Mae.
« Les données récentes ont été plus solides que prévu d’une manière qui, selon nous, devrait conduire à un resserrement de la politique monétaire avec des augmentations concomitantes des taux d’intérêt », a déclaré Doug Duncan, vice-président senior et économiste en chef de Fannie Mae, dans un communiqué.
Les dernières données publiées présentent un risque substantiel à la hausse pour les prévisions du PIB du premier trimestre du groupe de recherche économique et stratégique (ESR), a déclaré Fannie Mae dans ses perspectives économiques et immobilières. Il s’agit notamment d’un rapport sur la main-d’œuvre explosif, d’une croissance de la production manufacturière et d’une mise à jour des facteurs d’ajustement saisonnier de l’indice des prix à la consommation (IPC) qui ont montré un taux de désinflation plus lent que prévu.
L’agence considère un atterrissage en douceur comme peu probable mais toujours possible. Fondamentalement, la consommation personnelle reste à un niveau insoutenable par rapport aux revenus, indiquant une éventuelle contraction des dépenses de consommation. Et, le marché du travail est probablement trop tendu pour ralentir considérablement l’inflation dans la catégorie des services de base moins le logement – qui est l’objectif principal de la Réserve fédérale – selon le groupe ESR.
Bien qu’un certain niveau d’optimisme semble s’être glissé dans le secteur du logement, il représente une augmentation par rapport à des niveaux d’activité très bas – et risque de baisser à nouveau si les taux s’inversent, a déclaré Duncan.
« Les contraintes d’abordabilité et les stocks serrés continueront de limiter les ventes de maisons et le Trésor à 10 ans a augmenté de manière significative depuis l’achèvement de nos prévisions de taux d’intérêt, suggérant que les taux hypothécaires seront bientôt de retour à la hausse », selon le groupe ESR.
Fannie Mae s’attend à ce que les ventes de maisons restent modérées pour le reste de 2023, bien que les données récentes sur les demandes de prêt hypothécaire soient plus fortes que prévu.
Les perspectives de taux hypothécaires de Fannie sont désormais inférieures à ses prévisions de janvier et les ventes de maisons en 2023 devraient atteindre 4,67 millions d’unités. Bien que cette attente soit en hausse par rapport à la prévision précédente de 4,52 millions, elle marque toujours le rythme annuel des ventes le plus lent depuis 2011.
Cependant, les ventes de maisons devraient maintenant rebondir partiellement en 2024, les ventes totales augmentant de 9,6 % à 5,12 millions d’unités à mesure que l’économie se redresse. Pourtant, il s’agit d’un rythme bien inférieur aux dernières années en raison des problèmes d’abordabilité persistants.
De plus, les propriétaires actuels ont des prêts hypothécaires à des taux bien inférieurs aux taux actuels du marché, ce qui les décourage fortement de déménager.
« Nous nous attendons à ce que cet effet de » verrouillage « se poursuive alors que les taux hypothécaires restent dans leur fourchette actuelle », a déclaré le groupe ESR.
Il est peu probable que la baisse rapide des ventes de maisons qui s’est produite en 2022 se répète cette année, mais Fannie Mae s’attend à ce que le rythme des ventes existantes reste faible, totalisant environ 4,1 millions d’unités pour l’année – un niveau similaire au rythme annuel qui s’est produit en Période 2008-2011.
Fondamentalement, il continue d’y avoir un nombre élevé de maisons en construction ou achevées qui sont à vendre par rapport au rythme de vente récent. À son tour, Fannie Mae prévoit que les constructeurs de maisons ralentiront le rythme des nouveaux démarrages dans les mois à venir, alors que les constructeurs se tourneront vers la génération de ventes en travaillant sur leurs stocks actuels.
« Ce niveau accru d’inventaire est en partie la raison pour laquelle nous nous attendons à ce que les ventes de maisons neuves restent résilientes par rapport aux ventes de maisons existantes », a déclaré l’agence.
Étant donné que les constructeurs de maisons pourront puiser dans leurs stocks déjà commencés, le groupe ESR prévoit une baisse des mises en chantier par rapport au rythme des ventes de maisons neuves au cours de la prochaine année.
Les mises en chantier de maisons unifamiliales pour 2023 devraient être inférieures de 24 % aux totaux de 2022, mais les nouvelles ventes de maisons unifamiliales ne devraient baisser que de 5,4 % pour l’année prochaine.
Fannie Mae a également révisé ses prévisions d’émissions à la hausse en raison de la baisse des taux.
L’agence s’attend maintenant à ce que les volumes d’achat de 2023 soient de 1,3 billion de dollars, en hausse de 38 milliards de dollars par rapport au mois dernier. En 2024, le volume d’achat de prêts hypothécaires devrait atteindre 1,5 billion de dollars à mesure que le marché du logement se remet de la récession prévue. Il s’agit d’une augmentation de 10 % par rapport à 2023 et d’une mise à niveau de 32 milliards de dollars par rapport aux prévisions précédentes de Fannie Mae.
Les opérations de refinancement devraient atteindre 367 milliards de dollars en 2023 et 577 milliards de dollars en 2024, soit des révisions à la hausse de 12 milliards de dollars et 32 milliards de dollars, respectivement.
Le nombre total de prêts hypothécaires unifamiliaux devrait atteindre 1,69 billion de dollars en 2023 et 2,03 billions de dollars en 2024, une contraction substantielle par rapport au volume estimé de Fannie Mae à 2,36 billions de dollars en 2022.
L’agence a légèrement révisé ses prévisions de produit intérieur brut (PIB) réel pour 2023 d’un dixième de point à une baisse de 0,5 % sur une base Q4/Q4. Fannie Mae s’attend à une croissance du PIB de 1,8 % en 2024, soit une révision à la baisse d’un dixième.