JL’économie est toujours affectée par la pandémie, et pourtant certaines choses restent normales – les hausses de taux rendent plus coûteux de contracter un prêt et refroidissent le marché du logement. Les derniers chiffres des prêts immobiliers devraient fournir à la Reserve Bank of Australia suffisamment de raisons pour retarder l’augmentation du taux de change le mois prochain.
Pour évaluer l’impact de la pandémie sur notre économie, vous pourriez faire pire que de regarder pour quoi les Australiens empruntent de l’argent lorsqu’ils contractent un prêt personnel. Avant la pandémie, les Australiens étaient à peu près aussi susceptibles de contracter des prêts pour les vacances et les voyages que pour les meubles et les articles ménagers. Mais la pandémie a changé tout cela et elle n’est en aucun cas revenue, et peut-être pas avant un certain temps :
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De telles données pourraient suggérer que les consommateurs ne fonctionnent plus comme avant et que toutes les règles économiques ont changé. Et pourtant, lorsque nous examinons les prix de l’immobilier et les emprunts immobiliers, nous pouvons voir clairement que certaines choses fonctionnent toujours normalement.
Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les gens sont moins susceptibles de contracter des prêts immobiliers.
En novembre, non seulement il y avait moins de prêts contractés que lorsque le taux de trésorerie était de 0,1 %, mais il y en avait aussi moins qu’on aurait pu s’y attendre avant même la pandémie.
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La baisse des prêts immobiliers a été assez spectaculaire. En novembre, 25 930 prêts immobiliers ont été contractés par des propriétaires-occupants potentiels, soit environ 25 % de moins qu’en novembre 2021. Ce n’est pas surprenant, mais c’est aussi 5 % de moins qu’en novembre 2019 avant que les taux d’intérêt ne plongent et que le Morrison gouvernement a gonflé le marché du logement grâce à son programme de construction de maisons.
Personne n’est choqué par cette évolution – c’est ce qui se passe toujours lorsque les taux d’intérêt augmentent. Et étant donné que le taux réduit moyen d’un nouveau prêt immobilier est passé de 3,45 % à 5,97 %, ce qui signifie payer 1 136 $ de plus par mois en remboursements sur un prêt de 750 000 $ (une augmentation de 34 %), il n’est pas étonnant que moins de personnes contractent un prêt immobilier.
Soit dit en passant, 750 000 $ est la valeur moyenne des prêts immobiliers en Nouvelle-Galles du Sud, soit environ 50 000 $ de moins que le récent pic :
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Dans tous les États, à l’exception de l’Australie-Méridionale, le montant moyen des prêts hypothécaires a diminué, tout comme les prix moyens des logements.
Et parce que la valeur totale du financement du logement à travers le pays est en baisse, les prix des logements continueront de baisser :
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Ceci est important car le prix des prêts immobiliers, puis les prix des logements, est le domaine le plus directement affecté par la Banque de réserve et les taux d’intérêt.
Il est clair que les 300 points de base de la hausse des taux de trésorerie en huit mois ont eu un impact. Et pourtant, il est peu probable que cela se voie dans les chiffres de l’inflation, ce que la Banque de réserve essaie en fait de réduire.
Il est assez étrange que l’élément le plus directement touché par les hausses de taux d’intérêt ne soit pas vraiment inclus dans le panier de biens de l’IPC.
Le bureau des statistiques inclut une sorte de mesure des prix des logements dans le panier de l’IPC qui représente 8,6% de toute l’inflation. Et le saut du prix de l’immobilier dans l’IPC a été si massif qu’il a représenté à lui seul 25% de toute la croissance de l’inflation au cours des 12 mois se terminant en septembre de l’année dernière.
Cela peut sembler insensé, d’autant plus que les prix de l’immobilier à travers le pays sont en baisse ou à peine en hausse.
Le problème est que le panier de l’IPC mesure le coût des « achats de logements neufs par les propriétaires-occupants ». Il ne s’agit pas des prix des maisons, mais plutôt du coût de la construction d’une nouvelle maison. Et ce coût est très différent du prix des maisons :
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Au cours des 12 mois se terminant en septembre de l’année dernière, le prix moyen des logements en Australie n’a augmenté que de 1 %, tandis que le prix des achats de logements neufs a augmenté de 21 %.
La raison en est que le coût des intrants de construction a considérablement augmenté :
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Les prix de l’acier et du bois pour le logement ont augmenté de 40 % au cours de l’année écoulée et, par conséquent, le coût de la construction d’une maison a grimpé en flèche.
Pour la plupart des gens, ce n’est pas une préoccupation pour leur coût de la vie, et pourtant cela a eu une influence surdimensionnée sur l’inflation. Alors que la demande de maisons neuves continue de baisser, le coût de celle-ci finira par baisser, mais il faudra un certain temps pour apparaître dans le chiffre de l’IPC.
Divers aspects de l’économie restent en mutation en raison de la pandémie, mais la hausse rapide des taux d’intérêt a eu l’impact sur les prix de l’immobilier auquel on s’attendrait. Cet impact, cependant, ne s’est pas encore répercuté sur l’inflation officielle – mais il le fera.
La Reserve Bank devrait donc s’abstenir d’augmenter ses taux le mois prochain. Les hausses fonctionnent comme prévu. Et après avoir fait passer le taux de trésorerie de 0,1% à 3,1%, laisser un peu de temps pour que l’impact se fasse sentir serait une approche judicieuse plutôt que de continuer à augmenter les taux pour tuer l’inflation qui est déjà en baisse mais qui n’est peut-être pas encore visible dans les chiffres officiels.