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Victoria a vu les loyers augmenter de 20 % en moyenne cette année, mais dans certains cas jusqu’à 150 %. Ces statistiques un peu terrifiantes ont été révélées lors d’une récente conférence sur l’état du marché locatif australien.
Ces augmentations de loyers devraient préoccuper les décideurs politiques encore plus que la récente augmentation rapide des prix des logements, car elles ont un impact disproportionné sur les ménages à faible revenu qui sont plus vulnérables au stress lié au logement.
Bien que nous ayons assisté à une nouvelle vague de réglementation de la location résidentielle dans les États, on peut se demander si nos politiques de location sont à la hauteur pour protéger les locataires de telles augmentations de prix. En effet, la mise à jour de la loi victorienne sur la location résidentielle couvrait des éléments de base tels que des toilettes fonctionnelles et des chambres exemptes de moisissure. Le fait que nous légiférions sur de telles conditions de base dans les années 2020 plutôt que dans les années 1920 indique à quel point bon nombre de nos réglementations en matière de location sont en retard.
Cependant, chaque fois que des améliorations aux droits des trois millions de ménages locataires sont abordées, les investisseurs immobiliers hurlent d’indignation.
Lorsque les modifications de la loi victorienne sur la location sont entrées en vigueur l’année dernière, Gil King, directeur général du Real Estate Institute of Victoria, a déclaré: «Je ne sais pas comment certains [landlords] vont pouvoir se le permettre… les propriétaires qui n’ont pas d’agents immobiliers [may be] parfaitement ignorant de ces changements.
Bienheureuse ignorance en effet.
Il n’y a pas d’autre secteur où un investisseur peut s’attendre à une croissance annuelle des actifs de 8 %, à un rendement de 13 %, à une remise de 50 % sur les plus-values à la vente, tout en amortissant les pertes fiscales grâce à un engrenage négatif – et même sans avoir à suivre à ce jour sur la réglementation de leur entreprise. Et tout ce traitement spécial va aux propriétaires qui ne sont pas tenus de s’enregistrer ou de démontrer une quelconque compétence pour fournir ce qui est un service essentiel à un tiers des Australiens.
Il est fascinant que nous traitions le marché locatif de cette manière. Nous ne songerions jamais à réglementer quelque chose comme la garde d’enfants comme si les besoins des propriétaires d’entreprise étaient d’égale importance pour la sécurité de nos enfants. Mais lorsqu’il s’agit de réglementer les foyers de millions d’enfants, les souhaits des propriétaires l’emportent sur les préoccupations en matière de sécurité.
Peut-être offrons-nous ce traitement spécial parce que, comme le prétendent souvent les investisseurs, il n’y aurait pas de marché locatif si les gouvernements réglementaient la disparition des propriétaires. Cette affirmation a récemment été mise à l’épreuve par une équipe dirigée par le Dr Chris Martin à l’UNSW. Leurs recherches ont suivi les propriétés individuelles et cartographié leurs entrées et sorties du marché locatif au cours des périodes où la nouvelle législation locative a été introduite.
Ils ont constaté que, bien que 44 % des propriétaires déclarent que la réglementation était très importante pour leurs décisions d’investissement, l’introduction de protections locatives n’a eu aucun effet négatif sur le nombre de propriétés entrant ou sortant du marché.
En plus de mettre fin à ce mythe particulier, la recherche a également mis en évidence un autre problème clé du marché locatif actuel : un taux de rotation énorme des propriétés.
À Sydney et à Melbourne, la plupart des propriétés locatives quittent le marché dans les cinq ans ; revendus à des propriétaires occupants ou occupés par le bailleur lui-même. Ce roulement massif aide à expliquer pourquoi les durées moyennes de location sont si basses et pourquoi les locataires sont si désespérés d’acheter une maison – si vous ne pouvez pas être sûr de la durée pendant laquelle vous pourrez rester dans une propriété, vous ne pouvez pas la traiter comme une maison .
Actuellement, environ 50% des contrats de location durent entre 6 et 12 mois, et la proportion de personnes qui préfèrent louer à tout autre type de bail est tombée à environ 10% des personnes en 2022, selon une nouvelle étude du professeur Emma Baker de l’Université d’Adélaïde .
En 2017, une enquête de l’ANU a révélé que la raison la plus courante de vouloir acheter une maison était «la sécurité émotionnelle, la stabilité, l’appartenance» (68%), et la troisième raison la plus importante était «le contrôle, personne ne peut vous expulser, vous pouvez enfoncer des clous dans le mur » (41 %).
Tout simplement, nous avons créé un marché du logement trop cher à acheter pour beaucoup et un marché locatif trop mal réglementé pour donner un logement aux gens.
Mais il y a des raisons d’espérer.
Le secteur de la construction pour la location se développe rapidement, avec l’Industry Superannuation Property Trust, ANZ, HESTA, Australian Super et d’autres investisseurs cherchant à investir dans ce secteur d’environ 10 milliards de dollars. S’ils sont bien réglementés, les fonds de pension pourraient contribuer à améliorer le secteur locatif en construisant des immeubles locatifs à long terme, en se concentrant sur la récupération lente des coûts d’investissement par les rendements locatifs plutôt que sur les plus-values, et en développant des immeubles locatifs mixtes au prix du marché, des logements sociaux et abordables.
Alors que les propriétaires à grande échelle ont leurs propres problèmes, au moins leurs objectifs de rendements locatifs à long terme coïncident avec le désir de nombreux locataires : savoir qu’ils peuvent rester sur place pendant des périodes beaucoup plus longues et voir les augmentations de loyer affichées en noir et blanc dans un contrat.
Il sera très intéressant de voir dans quelle mesure le gouvernement albanais peut diriger cet appétit institutionnel pour l’investissement immobilier locatif grâce à l’accord sur le logement.
Le temps nous le dira, mais peut-être que la réponse à la crise locative sera moins plutôt que plus de propriétaires.
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