L’inflation persistante et les taux d’intérêt élevés continuent de faire des ravages sur le marché des prêts hypothécaires, mais il existe une classe d’actifs sur le marché du logement qui est sans doute florissante en ces temps difficiles : la valeur nette du logement.
Parallèlement à la base solide de la valeur nette du logement qui existe maintenant – un sous-produit de l’appréciation rapide du prix de l’immobilier ces dernières années – il y a également eu une augmentation de la demande des emprunteurs pour exploiter cette valeur nette. Une foule de non-banques et de prêteurs dépositaires traditionnels, tels que les banques et les coopératives de crédit, ainsi qu’un nombre croissant d’entreprises fintech continuent d’intensifier leurs efforts et leurs gammes de produits pour répondre à cette demande.
Parmi les non-banques qui ont ou envisagent d’introduire des produits de prêt HELOC figurent United Wholesale Mortgage, Hypothèque Rocket, Taux garanti, prêtDépôt et Nouvelle société d’investissement résidentiel. (rebaptisé Capitale Rythme).
« Clients [lenders] nous appellent pour nous demander s’il s’agit d’un produit que nous devrions créer en l’absence de refinancement en espèces », a déclaré John Toohig, directeur général de l’ensemble des opérations de prêt chez Raymond James. « Ils disent: » Dites-moi ce qui fonctionne, comment puis-je mettre en place un programme afin que je puisse capturer une partie de cela [home-equity] entreprise. »
Toohig ajoute que les prêteurs lui disent que leurs clients « ne veulent pas faire un nouveau prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 6,25 %, et nous préférons faire un HELOC à solde plus petit [home equity line of credit] plutôt pour améliorer leur propriété.
Tohig a déclaré que l’augmentation de la pression sur le marché de l’octroi de prêts hypothécaires est due aux hausses continues des taux de référence de la Réserve fédérale et à d’autres signaux du marché qui, ensemble, indiquent une hausse des taux d’intérêt. « Je pense qu’en 2023, nous allons voir des taux plus élevés plus longtemps », conclut Toohig.
Cependant, à travers les turbulences et la volatilité du marché qui ont marqué une grande partie de 2022 – et qui sont toujours parmi nous aujourd’hui – les prêts sur valeur domiciliaire se sont développés. Toohig a déclaré que Raymond James avait terminé l’année avec un volume de transactions HELOC d’environ 1,1 milliard de dollars, qu’il a décrit comme une année « monstre ».
« Notre meilleure année précédente pour les HELOC était 2015, et cela représentait environ 320 millions de dollars », a-t-il ajouté.
Second privilège à taux fixe fermé [home-equity] les prêts ont le moins augmenté en termes de volume, a déclaré Toohig, les HELOC menant la charge – ainsi que les prêts personnels non garantis utilisés pour la rénovation domiciliaire. (Un rapport récent d’une société de notation TransUnion montre que les soldes de prêts personnels non garantis ont atteint un record de 222 milliards de dollars au dernier trimestre de 2022 – « grâce à un nombre record d’émissions au premier semestre de l’année. »
Le HELOC le plus courant que Toohig voit, a-t-il dit, est « un 10 ans, IO [interest-only] Amortissement sur 20 ans, avec un privilège garanti en deuxième position. Toohig a ajouté que le taux d’intérêt sur un HELOC est normalement variable, « généralement le taux préférentiel, plus 1,5 à 2 points ». Au 8 mars, selon Banque commercialele taux préférentiel était de 7,75 %.
Bien que «ce ne soit pas de l’argent bon marché», Toohig a déclaré qu’il s’agissait de «petits soldes de 50 000 $ à 100 000 $, et non d’une hypothèque de 400 000 $», ce qui le rend plus attrayant pour les propriétaires, en particulier ceux qui ne souhaitent pas renoncer à leur faible 3% hypothèques en refinançant à retirer des fonds propres à un nouveau taux qui est deux fois plus élevé aujourd’hui.
Augmentation des HELOC
Le sens que Toohig a du marché HELOC depuis son poste de négociant en prêts correspond aux chiffres croissants du marché pour le produit. Un rapport récent du Banque de réserve fédérale de New York montre que les soldes sur les HELOC ont bondi de 14 milliards de dollars au quatrième trimestre de 2022, « la troisième augmentation trimestrielle consécutive et la plus forte augmentation observée depuis plus d’une décennie ».
Le rapport de la Fed montre que les soldes HELOC à l’échelle nationale s’élevaient à un total de 336 milliards de dollars à la fin de l’année 2022. ATTOM, un fournisseur de données immobilières, rapporte cependant que la « grave contraction de l’industrie du crédit au quatrième trimestre 2022 a même touché les HELOC » en termes de volume d’origination. (Le rapport de la Fed est une mesure des soldes des prêts, pas des originations.)
«Le volume de 60,1 milliards de dollars de prêts HELOC au quatrième trimestre 2022 a diminué de 17% par rapport à 72,3 milliards de dollars au troisième trimestre 2022, mais toujours en hausse de 27,4% par rapport à 47,2 milliards de dollars au quatrième trimestre 2021», une récente évaluation du marché par ATTOM montre. « Malgré la baisse du quatrième trimestre [in originations]les HELOC représentaient toujours 20,7 % de tous les prêts du quatrième trimestre 2022, soit près de cinq fois le niveau de 4,6 % du premier trimestre 2021. »
Reflétant la montée en flèche des prêts HELOC, l’un des plus grands prêteurs du pays, Banque d’Amériquea indiqué dans sa publication des résultats du quatrième trimestre que le solde global des prêts sur valeur domiciliaire de la banque est passé d’environ 4,9 milliards de dollars en 2021 à 9,6 milliards de dollars à la fin de l’année 2022. Les HELOC n’ont pas été ventilés séparément dans ce rapport.
Les HELOC sont des dettes renouvelables qui, dans le cas d’un HELOC de 30 ans, par exemple, impliquent une période de tirage de 10 ans et une période de remboursement de 20 ans. Contrairement aux prêts sur valeur domiciliaire à taux fixe et à montant forfaitaire, les HELOC portent normalement des taux d’intérêt variables. Les HELOC sont également populaires car les intérêts sur les prêts sont déductibles d’impôt si les fonds sont utilisés pour des rénovations domiciliaires approuvées.
« La direction des taux d’intérêt cette année dictera si l’activité HELOC restera élevée en tant que partie de l’activité globale ou si les ménages reviendront aux accords de refinancement en espèces pour aider à payer les dépenses importantes », a déclaré le PDG d’ATTOM, Rob Barber. «Globalement, si les taux HELOC augmentent plus rapidement que ces autres types de prêts, l’activité HELOC chutera probablement, surtout si un écart notable se développe entre les taux HELOC et de refinancement.
« … Dans le scénario opposé, avec de meilleures conditions sur les HELOC, il y a plus de chances que ces types de prêts hypothécaires augmentent en nombre et en volume. »
Avec tous les vents contraires et les vents contraires à l’œuvre sur le marché actuel, Barber a ajouté qu’il s’agit d’un « moment particulièrement difficile pour prédire dans quelle direction les prix, ou les emprunts HELOC, évolueront en 2023 ».
« S’il y a une récession et que le chômage augmente, il ne serait pas surprenant de voir l’activité HELOC faire autre chose que baisser », a-t-il déclaré. « Mais à part cela, les taux d’intérêt, les prix et les capitaux propres [levels] devraient être les principales forces guidant les emprunts par ligne de crédit.
Marché des actions partagées
Le Black Knight Mortgage Monitor rapporte que la baisse des prix des maisons a entraîné une baisse des niveaux de fonds propres exploitables à l’échelle nationale de 2,3 billions de dollars au cours des deux derniers trimestres de 2022. emprunter contre tout en conservant une participation de 20 %.
« Vous avez cette dynamique vraiment intéressante … où vous avez des prêteurs non bancaires [among them Spring EQ and Figure] devenir plus actif dans le [home-equity lending] l’espace, combiné à une hausse extrême des taux et, la troisième chose, c’est simplement l’accumulation de la valeur nette totale du logement aux États-Unis », a déclaré Peter Silberstein, directeur des capitaux, à Déverrouiller les technologies, une fintech opérant dans l’espace d’investissement en capital partagé. « [Most] les propriétaires sont à court d’argent [with low-rate mortgages]et la grande majorité d’entre eux sont assis sur d’énormes quantités historiques de capitaux propres.
« De manière positive, cette tempête parfaite qui se prête à plus de HELOC, de dette secondaire et maintenant d’accords sur la valeur nette du logement (HEA). »
Unlock et un nombre croissant d’autres entreprises similaires (telles que Unisson, Point, HomePace et Hometap) font partie d’un segment d’activité émergent dans le domaine de la valeur nette de la propriété qui sert les emprunteurs qui peuvent ne pas vouloir ou se qualifier pour un produit de valeur nette de la maison traditionnel comme un HELOC. Au lieu de cela, ils offrent aux propriétaires un produit appelé contrat ou accord de partage de capitaux propres dans lequel les propriétaires reçoivent une avance en espèces en échange d’une part de la valeur nette de leur maison.
À la fin de la période contractuelle (10 ans dans le cas de Unlock), le propriétaire doit régler les termes du contrat soit par un paiement direct, un refinancement ou la vente de la maison.
« Une saveur [of a shared-equity agreement] C’est là que l’investisseur partage l’appréciation et la dépréciation de la maison, de sorte qu’à la fin du contrat, l’investisseur récupère ses dollars d’origine, plus une part de l’appréciation ou moins une part de la dépréciation », a déclaré Jim Riccitelli, PDG de Ouvrir. « Notre contrat est un peu différent en ce sens que nous partageons une partie de la valeur totale de la maison à la fin du contrat. C’est juste une mécanique différente.
« … Nous servons le client non principal, ceux qui ont FICO [credit] des scores inférieurs à ce que vous pourriez voir les auteurs HELOC faire. Et nous avons davantage une souscription basée sur les actifs qui ne se concentre pas sur les ratios dette / revenu.
Silberstein a expliqué que certains propriétaires sont éligibles pour puiser dans la valeur nette de leur maison en utilisant un instrument de dette, tel qu’un HELOC. « Et puis il y en a beaucoup qui ne le sont pas », a-t-il ajouté,
« C’est là qu’interviennent Unlock et la base HEA plus large », a-t-il ajouté, « et aide ces propriétaires à puiser dans cette valeur nette de la maison, donc pour moi, cela reste un énorme vent arrière du côté de la demande des consommateurs. »
À ce jour, Unlock a servi plus de 3 400 propriétaires et a généré plus de 330 millions de dollars en HEA, selon Michael Micheletti, responsable du marketing et des communications pour Unlock, qui a ajouté que la société ne publie pas de données sur les taux de défaut de contrat.
Une publication faisant le point sur le marché HEA, éditée par Le Fonds de stratégies alternatives Kingsbridge, déclare que les chances qu’un propriétaire qualifié ne respecte pas ses obligations HEA sont faibles, à environ 2%, car les contrats sont étendus aux propriétaires « ayant une valeur nette suffisante dans leur maison ». Le rapport ajoute que parmi les scénarios par défaut les plus probables pour un contrat d’actionnariat partagé, il y a le cas où un propriétaire « ne parvient pas à payer ses obligations de prêt senior », en d’autres termes, ne parvient pas à effectuer les paiements sur la note hypothécaire principale, entraînant une forclusion.
Un autre acteur majeur du marché des investissements en actions partagées (HEI) est la fiducie de placement immobilier (REIT) Fiducie de séquoia. Sur les dépenses totales d’investissement en capital de Redwood de 1,3 milliard de dollars à la fin de l’année 2022, quelque 13%, soit environ 171 millions de dollars, ont été engagés dans l’investissement sur la valeur nette du logement, ou HEI, espace. Depuis qu’il a commencé à investir dans l’entreprise HEI en 2019, Redwood a engagé un capital brut dans le secteur pour un total de 316 millions de dollars, selon un récent dépôt auprès du Commission américaine des valeurs mobilières et des échanges. Le FPI détient actuellement des investissements dans deux initiateurs d’établissements d’enseignement supérieur — Point et Vesta Equity.
« Nous sommes certainement satisfaits des investissements que nous avons faits à ce jour et de leur performance », a déclaré Dash Robinson, président de Redwood Trust. « Nous pensons également que le marché est encore à ses débuts [and] décidément mûr pour l’innovation.
Toohig chez Raymond James a déclaré que nous sommes dans un cycle sur le marché où de nombreux propriétaires disent: « J’aime mon hypothèque, mais je déteste ma maison. »
« Ils disent: » J’aime mon hypothèque à 3% et je ne vais pas inscrire ma maison, mais je vais juste rester dans ma maison et je vais l’améliorer « , Toohig expliqué. «Et si vous vous abonnez à cette conversation particulière, alors les actions immobilières et les prêts pour l’amélioration de l’habitat vont avoir une très bonne année 2023, et des taux plus élevés signifient que les gens vont embellir la maison dans laquelle ils se trouvent parce qu’ils ne peuvent pas trouver la maison qu’ils veulent.
Toohig a ajouté que malgré le « monstre » de son entreprise d’une année en 2022 qui négocie des HELOC, lui et d’autres membres de son bureau de négociation se demandent toujours : s’il y avait eu plus d’offre de HELOC, auraient-ils pu vendre encore plus de prêts ?
« Un par un, nous voyons de plus en plus de prêteurs se lever [HELOC] programmes », a déclaré Toohig. « Donc, nous voyons plus d’approvisionnement arriver en ligne, et je suis vraiment curieux de voir comment cela se passera en 2023. »