L’accession à la propriété pourrait devenir plus accessible grâce aux nouvelles règles de la FHFA

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• Les prêteurs hypothécaires conformes commenceront à utiliser les modèles de notation FICO 10T et VantageScore 4.0 pour évaluer les emprunteurs.
• Ces nouveaux modèles de notation utilisent des données de crédit alternatives, telles que l’historique des paiements de loyer, et utilisent une approche de données de tendance.
• La FHFA supprimera également les frais initiaux pour certains prêts, ce qui devrait réduire les coûts pour les emprunteurs.

La façon dont les prêteurs hypothécaires évaluent la solvabilité d’un emprunteur est appelée à changer, et cela pourrait éliminer certains obstacles à l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages à faible revenu ou les personnes de couleur.

En octobre 2022, la Federal Housing Finance Agency a annoncé que les prêteurs devraient bientôt changer leur façon d’envisager le crédit lorsqu’ils approuvent les emprunteurs pour des prêts hypothécaires conformes.

La FHFA est l’agence fédérale qui supervise les deux plus grands fournisseurs de liquidités sur le marché hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac. Ces entités sont chargées d’établir les normes que les prêts conformes doivent respecter, y compris les cotes de crédit minimales acceptables.

L’un des changements les plus importants apportés par la FHFA est que Fannie et Freddie achèteront bientôt exclusivement des prêts hypothécaires qui utilisent deux modèles de notation de crédit plus récents et mis à jour qui examinent de manière plus globale la situation de crédit d’un emprunteur. Cela élargit le bassin d’emprunteurs potentiels solvables et rend l’accession à la propriété plus accessible pour bon nombre de ceux qui ont eu du mal à se qualifier par les moyens traditionnels.

L’utilisation de modèles de notation mis à jour peut améliorer l’accès au financement hypothécaire

Les prêteurs hypothécaires, comme l’exige la FHFA, utilisent des modèles de notation FICO plus anciens depuis de nombreuses années, ce qui a rendu difficile pour ceux qui n’ont pas d’antécédents de crédit traditionnels de se qualifier pour un prêt hypothécaire.

Mais bientôt, les prêteurs seront invités à commencer à utiliser deux modèles de notation plus récents : le FICO 10T et le VantageScore 4.0. La FHFA décrit ces modèles comme « plus inclusifs » que les modèles de notation FICO que les prêteurs utilisent depuis deux décennies.

« Exiger les deux cotes de crédit, lorsqu’elles sont disponibles, se traduira par un plus grand nombre d’emprunteurs qui pourront être évalués par [Fannie Mae and Freddie Mac] qu’un seul score, ce qui améliorera leur gestion du risque de crédit tout en élargissant de manière responsable et durable l’accès au crédit pour les emprunteurs ayant des antécédents de crédit moins solides », a déclaré Sandra Thompson, directrice de la FHFA, dans un discours d’octobre annonçant les changements. .

L’objectif de la FHFA est d’élargir l’accès au financement hypothécaire sans augmenter le nombre de défauts de paiement. Selon FICO, la mise en œuvre du FICO 10T pourrait augmenter les taux d’approbation des prêts hypothécaires de 5 % sans risque supplémentaire.

Comment FICO 10T et VantageScore 4.0 diffèrent des anciens modèles de notation

Traditionnellement, l’établissement d’un crédit a été un piège délicat où l’établissement d’un pointage de crédit nécessite de convaincre un créancier de vous prêter de l’argent, ce qu’il ne fera souvent pas si vous n’avez pas déjà un historique positif d’emprunt auprès d’autres créanciers.

Mais il est possible que cela appartienne bientôt au passé, car de plus en plus de prêteurs et d’agences d’évaluation du crédit sont ouverts à l’idée d’utiliser d’autres formes de données financières pour établir le niveau de risque de crédit d’un consommateur.

Les nouveaux modèles de notation que Fannie Mae et Freddie Mac exigeront des prêteurs hypothécaires – le FICO 10T et le VantageScore 4.0. – ont la capacité de prendre en compte les formes de crédit non traditionnelles, comme l’historique des paiements de loyer ou de services publics, lors du calcul du score d’un consommateur.

Christina McCollum, directrice régionale de Washington pour Churchill Mortgage, affirme que c’est une grande victoire pour les consommateurs.

« Considérant que l’alternative consiste à s’endetter pour fournir aux agences un historique de leur solvabilité, il s’agit d’un développement important pour les acheteurs potentiels et augmente l’accès au rêve américain », a déclaré McCollum.

Ces modèles de notation utilisent également des données de tendance. Cela signifie qu’au lieu de regarder un seul instantané de votre utilisation du crédit, votre score est généré sur une période plus longue et examine vos habitudes générales, comme si vos soldes ont tendance à augmenter ou à baisser ou si vous remboursez votre carte de crédit. chaque mois.

Avantages tarifaires pour les nouveaux emprunteurs et les emprunteurs à faible revenu

Un autre changement que la FHFA met en œuvre est l’élimination des frais initiaux sur certains prêts, ce qui pourrait se traduire par une baisse des taux d’intérêt pour les emprunteurs de ces prêts.

Les prêts qui ne seront pas assujettis à des frais initiaux comprennent :

• Prêts pour l’accession à la propriété pour les emprunteurs qui ne gagnent pas plus que le revenu médian de la région ou moins de 120 % du revenu médian dans les zones à coût élevé
• Les prêts Fannie Mae HomeReady et Freddie Mac Home Possible, qui s’adressent aux emprunteurs à faible revenu
• Les prêts HFA Preferred de Fannie Mae et HFA Advantage de Freddie Mac, qui sont disponibles auprès des agences de financement du logement
• Prêts unifamiliaux soutenant le programme Devoir de servir, qui dessert les ménages à faible revenu

La FHFA estime qu’environ un emprunteur sur cinq serait éligible à cet avantage tarifaire.

Un autre changement apporté par la FHFA qui pourrait potentiellement réduire les coûts est la réduction du nombre de rapports de solvabilité que les prêteurs sont tenus de commander sur les prêts conformes de trois à deux.

Actuellement, les prêteurs hypothécaires extraient les rapports de solvabilité de chacun des trois principaux bureaux de crédit et examinent les scores de chacun de ces rapports.

« L’un des avantages d’accepter une double fusion est un coût moindre pour le consommateur et la société de prêt hypothécaire en ne payant pas pour trois rapports de crédit distincts », a déclaré McCollum. « L’inconvénient est que la norme actuelle utiliserait numériquement le score moyen pour déterminer le pointage de crédit utilisé, mais maintenant il n’y en aura que deux, donc cela augmente l’impact de votre score le plus bas sur votre capacité à vous qualifier. »

Pourquoi ces changements sont une bonne nouvelle pour les emprunteurs

Obtenir un prêt hypothécaire sans antécédents de crédit traditionnels est généralement difficile. Il s’agit d’un problème qui affecte de manière disproportionnée les emprunteurs noirs et hispaniques, qui sont plus susceptibles que les emprunteurs blancs d’être « invisibles au crédit », selon le Consumer Financial Protection Bureau.

La mise en œuvre d’un modèle de notation de crédit qui peut utiliser d’autres formes d’historique de paiement donne au crédit invisible la possibilité de se qualifier pour un prêt hypothécaire là où il aurait été refusé auparavant.

Dans son discours, la directrice Thompson a noté que la FHFA ne fait que commencer une « phase de mise en œuvre pluriannuelle », ce qui signifie que les emprunteurs qui bénéficieraient de ces changements ne pourront pas en profiter pour l’instant. Mais si vous envisagez d’acheter dans quelques années, cela pourrait rendre l’obtention d’un prêt hypothécaire plus facile et potentiellement moins coûteuse.

Mais d’autres entités travaillent également à élargir l’accès à la propriété. Le mois dernier, Fannie Mae a annoncé de nouvelles améliorations en matière de souscription qui permettent aux personnes sans pointage de crédit de se qualifier plus facilement pour un prêt hypothécaire en utilisant des données alternatives.