La confiance des constructeurs de maisons et la demande de prêts hypothécaires ont augmenté récemment, laissant espérer une amélioration du marché du logement en 2023. Mais une récession modeste est toujours attendue cette année, et les taux hypothécaires élevés, associés aux prix élevés des maisons, limiteront l’activité immobilière, selon Fannie Mae.
Fannie Mae s’attend à ce que les ventes totales de maisons en 2023 soient de 4,52 millions d’unités, en baisse par rapport à son estimation finale des ventes totales en 2022 et marquant le rythme annuel le plus lent depuis 2010, selon son groupe de recherche économique et stratégique.
« Nous prévoyons que la combinaison de la baisse des prix des maisons, de la baisse des taux hypothécaires et, avec le temps, de la croissance des revenus des ménages, finira par placer le marché du logement dans une reprise », a déclaré le groupe ESR de Fannie Mae. « Cependant, nous pensons que ce processus prendra probablement plusieurs années. »
Les économistes de Fannie ont ramené la croissance des prix de son logement à une baisse de 4,2 % en 2023 sur une base Q4/Q4, suivie d’une baisse supplémentaire de 2,3 % en 2024. Les prix devraient chuter de 6,7 % au cours des deux prochaines années.
L’inventaire reste serré et le parc immobilier global est bien en deçà de ce que les tendances démographiques à long terme suggèrent comme nécessaire, selon le groupe.
En retour, les acheteurs d’une première maison se tournent vers de nouvelles maisons, car les propriétaires existants ne sont pas incités à mettre leur maison en vente et à déménager en raison des effets de « verrouillage ». Les propriétaires qui ont acheté à des taux historiquement bas hésitent à mettre leur maison sur le marché, à vendre et à accepter un nouveau taux hypothécaire plus élevé. Ainsi, le marché des ventes de maisons neuves devrait être soutenu par les primo-accédants cette année, a déclaré Fannie Mae.
Environ 770 000 maisons unifamiliales étaient en construction en novembre 2022, et les constructeurs devraient offrir des incitations, telles que l’achat de points sur les prêts hypothécaires des acheteurs, pour soutenir les ventes d’unités au besoin.
Fannie Mae prévoit une baisse des ventes de maisons neuves en 2023 à 570 000 unités annualisées, en baisse de 12,7 % par rapport aux niveaux de 2022, mais représentant toujours un rythme de ventes de maisons neuves légèrement inférieur aux normes pré-pandémiques.
En 2023, le nombre total de prêts hypothécaires unifamiliaux devrait s’élever à 1 640 milliards de dollars, en baisse par rapport aux 2 340 milliards de dollars estimés l’année précédente.
Le groupe s’attend à un rebond en 2024, avec des ventes totales en hausse de 12,8% à 5,1 millions d’unités, et un volume d’origination atteignant 1,97 billion de dollars grâce à la reprise économique.
« Nous continuons de nous attendre à ce qu’une récession modeste commence au cours du premier semestre de l’année et prévoyons que la croissance du PIB au T4/T4 pour 2023 sera négative de 0,6%, soit une légère baisse par rapport à nos prévisions précédentes », a déclaré le groupe ESR de Fannie Mae.
Cependant, il y a aussi des signes qu’un « atterrissage en douceur » pourrait être en vue, selon Doug Duncan, vice-président senior et économiste en chef chez Fannie Mae.
Alors que le marché s’attend à ce que la Réserve fédérale assouplisse sa politique monétaire au second semestre de l’année, il existe deux scénarios probables : l’idée que la récession est imminente ou que le ralentissement de l’inflation conduira à une politique monétaire moins restrictive.
Si le ralentissement de l’inflation conduit à une politique monétaire moins restrictive, la baisse des taux d’accompagnement ouvrira probablement la voie à une reprise de l’activité immobilière à partir de 2024.
« Cependant, si le marché se trompe – et que la Réserve fédérale fait ce qu’elle a déclaré qu’elle ferait et maintient plus longtemps l’objectif des fonds fédéraux au taux terminal pour éviter toute résurgence de l’inflation – alors la baisse des taux qui l’accompagne et la reprise associée de l’activité immobilière probablement être retardé. Dans les deux cas, nous nous attendons à ce que 2023 soit une année lente pour le marché du logement », a déclaré Duncan.