Alors que les prix des logements restent élevés dans tout le pays, l’administration Biden prend des mesures. L’administration a annoncé en début de semaine de nouvelles actions pour protéger l’accès au logement et rendre les locations plus abordables.
Selon la Maison Blanche, environ 35% de la population américaine – soit plus de 44 millions de ménages – vivent dans des logements locatifs, mais il n’existe pas de lois fédérales complètes pour protéger les locataires. Bien qu’il ne soit pas contraignant, le « Plan directeur pour une déclaration des droits des locataires » propose des lignes directrices pour maintenir les locataires dans un logement abordable, ainsi que « l’accès à un logement sûr, de qualité, accessible et abordable » et « des baux clairs et équitables ».
Le gouvernement fédéral et de nombreux organismes fédéraux prendront des mesures sur ces questions et sur d’autres décrites dans le plan directeur. L’administration a déclaré qu’elle lancerait également le «défi du logement centré sur les résidents», qui s’appuie sur les fournisseurs de logements et les gouvernements des États, locaux et tribaux pour élargir l’accès au logement grâce à des politiques plus strictes. Le défi devrait avoir lieu ce printemps et touchera plus de 15 millions de logements locatifs.
Louer des protections de randonnée
Près d’un tiers de toutes les unités locatives à l’échelle nationale sont financées par des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral – et le plan pourrait aider à freiner certaines des fortes augmentations des prix des loyers pour ces propriétés. Les Agence fédérale de financement du logement (FHFA), ainsi que Fannie Mae et Freddie Maca déclaré dans le plan que les agences envisageront la mise en place de protections des locataires pour limiter les «augmentations de loyer flagrantes» pour les propriétés achetées avec certains types d’hypothèques fédérales.
De plus, le Commission fédérale du commerce (FTC) a déclaré qu’il utilisera son autorité pour « prendre des mesures contre les actes et les pratiques qui empêchent injustement les consommateurs d’obtenir et de conserver un logement » – y compris les frais de dossier élevés, les dépôts et les algorithmes de vérification des antécédents qui ne sont pas conformes à la loi sur le logement équitable.
L’accent sera également mis sur le marché multifamilial. Les Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a déclaré qu’il lancera un processus public pour examiner les protections des locataires et les limites de hausse des loyers, qui vise à accroître l’abordabilité des propriétés locatives multifamiliales.
La FHFA exigera également que la moitié de tous les prêts d’achat multifamiliaux de Freddie Mac et Fannie Mae en 2023 soient «axés sur la mission». Fannie Mae a fourni plus de 69 milliards de dollars en financement par emprunt pour soutenir le marché multifamilial l’année dernière.
Mais alors que ces directives visent à aider à limiter les augmentations de loyer élevées, les organisateurs de People’s Action ont déclaré au Washington Post qu’il est peu probable que les politiques « changent matériellement la vie des locataires aujourd’hui » en raison d’un manque de conditions contraignantes sur des questions telles que le financement fédéral.
« L’annonce de la Maison Blanche introduit un potentiel d’action au niveau de l’agence, mais ne parvient pas à émettre des directives pour réglementer les loyers et traiter la consolidation du marché locatif », a déclaré Tara Raghuveer, directrice de la campagne de garantie des logements chez People’s Action, au Washington Post.
«Le loyer est trop… élevé, et les propriétaires, dont beaucoup reçoivent un financement et des subventions fédéraux, ont réalisé des bénéfices records au cours des deux dernières années. Le président peut faire beaucoup plus pour apporter une aide matérielle aux locataires, et nous comptons sur cette administration pour continuer à travailler avec notre campagne pour que cela se produise.
Protections contre les expulsions
Plus de 2 millions de demandes d’expulsion et environ 900 000 expulsions ont eu lieu chaque année avant la pandémie, qui a touché de manière disproportionnée les femmes et les enfants noirs, selon le rapport.
Et, selon les rapports, la plupart des aides à la location – y compris les quelque 47 milliards de dollars que l’administration Biden a réservés aux programmes d’aide à la location pendant la pandémie de COVID-19 – se sont presque taries ou n’ont pas réussi à atteindre les locataires à risque. Cela place les locataires à risque dans une position précaire, qui pourrait conduire à une expulsion.
Les directives d’expulsion du plan visent à réduire certains des problèmes potentiels. Selon le plan directeur, si une expulsion est déposée, les locataires doivent obtenir un préavis de 30 jours et un avocat pendant une procédure d’expulsion.
De plus, le Département du logement et du développement urbain (HUD) accordera 20 millions de dollars au programme de subventions pour la protection contre les expulsions afin de financer la fourniture d’une assistance juridique par des organisations à but non lucratif et gouvernementales aux locataires expulsés à faible revenu ou à risque d’expulsion.
Mais si les protections contre les expulsions peuvent figurer dans les plans directeurs, les directives ont leur juste part d’opposition.
Bob Pinnegar, président et chef de la direction du groupe commercial National Apartment Association, a déclaré CNBC que l’industrie s’oppose à l’élargissement de la participation fédérale dans la relation propriétaire-locataire.
« La politique de logement complexe est un problème national et local et les meilleures solutions utilisent les carottes plutôt que les bâtons », a déclaré Pinnegar.
Protections pour militaires, locataires handicapés
D’autres protections dans le plan se concentrent sur les militaires et les locataires handicapés. Les Ministère de la Justice (MJ) a déclaré dans le plan qu’il a le devoir de garantir un logement aux militaires et de les aider à inspecter les logements avant de signer un bail. Il aidera également à la négociation des loyers, à la révision des baux et au traitement des plaintes pour discrimination.
Les Département du logement et du développement urbain (HUD) dit qu’il prévoit d’améliorer ses normes d’accessibilité pour les locataires handicapés, en agissant sur les commentaires des locataires et des défenseurs.
Les département de l’agriculture des Etats-Unis (USDA) veillera également à ce que les locataires qui souhaitent se conformer aux conditions de leurs baux puissent le faire sans risque de représailles. De plus, l’USDA développe une structure de location qui suit le modèle de la section 8 du HUD.
« Nous sommes encouragés de voir le Plan directeur souligner la nécessité pour les gouvernements fédéral, étatiques et locaux de se protéger contre la discrimination liée à la source de revenu ; des solutions pour améliorer le programme Section 504 qui est essentiel pour soutenir le logement des personnes handicapées ; et le besoin de conseils sur l’utilisation d’algorithmes de sélection des locataires qui créent des obstacles pour les locataires et peuvent enfreindre la loi sur le logement équitable », Nikitra Bailey, vice-présidente exécutive de la Alliance nationale du logement équitable (NFHA), dit dans un communiqué.
Les directives suffiront-elles ?
Bien que les lignes directrices décrites dans le plan directeur ne soient qu’un début, il est probable qu’elles ne freineront pas la crise locative en Amérique, selon Diane Yentel, présidente et chef de la direction de la National Low Income Housing Coalition.
« La dure vérité est que l’action administrative ne peut à elle seule résoudre la crise du logement dans laquelle nous nous trouvons », a déclaré Yentel au Washington Post. « Cela va nécessiter une action majeure de la part du Congrès, et malheureusement, l’opportunité que nous avons eue grâce à Build Back Better est passée… Nous sommes lucides sur les limites des actions administratives mais nous continuons à faire tout ce que nous pouvons maintenant. Le besoin est plus grand que jamais. »