Les propriétaires auront du mal à rembourser leurs hypothèques et les saisies augmenteront l’année prochaine alors que la flambée des taux d’intérêt et la chute des prix marquent la fin du boom du marché immobilier britannique de 13 ans, selon un rapport qui donne à réfléchir de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Le nombre de demandes d’acheteurs potentiels a chuté pour un cinquième mois consécutif en septembre, tandis que les ventes sont tombées à leur plus bas niveau depuis mai 2020, lorsque le marché du logement s’est pratiquement arrêté au début de la pandémie de coronavirus, a-t-il déclaré.
Le nombre de nouvelles instructions de vente a continué de baisser – les niveaux des stocks sont à des niveaux historiquement bas, les agents immobiliers ne répertoriant en moyenne que 34 maisons dans leurs livres.
« Les nuages d’orage sont visibles dans la détérioration des attentes à court terme pour les prix et les ventes », a déclaré Simon Rubinsohn, économiste en chef chez RICS. « Les turbulences sur les marchés hypothécaires ces dernières semaines ont aggravé le niveau croissant d’incertitude économique résultant de l’augmentation des factures d’énergie et de la crise plus large du coût de la vie, modifiant la donne sur le marché du logement. »
Les prix des logements sont restés résistants en raison de l’offre limitée à vendre, mais le rythme de la croissance ralentit rapidement avec des prévisions d’au moins 10 % de baisse des prix l’année prochaine, la flambée des taux d’intérêt exerçant une pression sur les budgets des ménages.
Mercredi, le taux hypothécaire fixe moyen sur deux ans a atteint 6,46 %, tandis que le taux moyen sur cinq ans était de 6,32 %, le plus haut niveau depuis la crise financière de 2008, selon Moneyfacts.co.uk.
Le comité de politique financière de la Banque d’Angleterre a déclaré mercredi que la proportion de ménages ayant du mal à rembourser leur hypothèque pourrait atteindre des niveaux jamais vus depuis la crise financière de 2008, si les taux d’intérêt et le coût de la vie continuent de grimper. « Il sera difficile pour certains ménages de gérer les hausses prévues du coût des produits de première nécessité parallèlement à la hausse des taux d’intérêt », a-t-il déclaré.
Cependant, les décideurs politiques ont déclaré que cela n’entraînerait probablement pas de crise bancaire, étant donné que les emprunteurs étaient dans une « position plus solide » qu’ils ne l’étaient avant la crise financière. La Banque a déclaré que cela était en partie dû aux plafonds sur le montant que les gens pouvaient emprunter pour des hypothèques, par rapport à leurs revenus.
La flambée des taux hypothécaires exclut les nouveaux acheteurs du marché, tandis que les propriétaires qui cherchent à réhypothéquer sont confrontés à des augmentations paralysantes des paiements.
« Pour l’instant, les arriérés hypothécaires et les biens restent à des niveaux historiquement bas, mais ils vont inévitablement augmenter au cours de l’année prochaine, à mesure que la pression sur les propriétaires augmente », a déclaré Rubinsohn. « Il est difficile de ne pas envisager de nouvelles pressions sur le secteur du logement alors que l’économie s’adapte à des taux d’intérêt plus élevés et que le marché du travail tendu commence à s’inverser. »
La hausse des coûts hypothécaires et la crise plus large du coût de la vie l’emporteront sur tout avantage potentiel de la décision du gouvernement de réduire les droits de timbre pour soutenir le marché du logement, a déclaré la RICS.
Mercredi, Barratt, le plus grand constructeur de maisons de Grande-Bretagne, a déclaré que le nombre moyen de réservations hebdomadaires par les acheteurs de maisons neuves avait chuté d’un troisième en glissement annuel entre le 1er juillet et le 9 octobre.
Le mois dernier, RICS a déclaré que le nombre de maisons vendues au Royaume-Uni au cours de la prochaine année enregistrera la plus forte baisse depuis au moins une décennie.
Environ 1 000 transactions hypothécaires ont été retirées du marché après que le mini-budget de Kwasi Kwarteng du 23 septembre a déclenché une vente massive sur les marchés financiers et suscité des attentes pour des taux d’intérêt encore plus élevés. De nombreux prêteurs sont depuis revenus avec des offres beaucoup plus chères.
« Une ère de croissance des prix à deux chiffres touchait déjà à sa fin, mais le mini-budget semble devoir accélérer ce processus », a déclaré Tom Bill, responsable de la recherche résidentielle au Royaume-Uni chez Knight Frank. «Le sentiment a été endommagé alors que les prêteurs ont eu du mal à fixer les taux, marquant la fin d’une période de 13 ans de coûts d’emprunt ultra-faibles. Il y a fort à parier que les prix de l’immobilier au Royaume-Uni ont maintenant atteint un sommet.
L’effet d’entraînement d’un ralentissement des ventes de maisons a été une forte augmentation de la demande sur le marché locatif, parallèlement à une baisse des instructions des propriétaires pour de nouvelles locations.
« Les attentes à court terme indiquent une nouvelle forte croissance des prix de location au cours des trois prochains mois », a déclaré la RICS.
L’augmentation des taux de location aidera les propriétaires lorsqu’ils viendront à réhypothéquer leurs propriétés, mais jusqu’à 30% de ceux qui ont des prêts achat-location risquent d’échouer à leur test de renouvellement, selon un rapport de l’agence de notation Moody’s mercredi.
Afin de refinancer, les titulaires d’hypothèques locatives doivent répondre à des critères d’accessibilité, basés sur un ratio de couverture des intérêts minimum (ICR), que la flambée des taux d’intérêt rend plus difficile à respecter.
« Une augmentation de 4% des taux d’intérêt d’ici la fin de 2023 pousserait 30% des prêts achat-location en dessous de leur exigence minimale d’ICR », a déclaré Carmen Brunetti Llavona, analyste chez Moody’s Investor Services.