Le livre beige de la Fed prévoit une nouvelle incertitude pour le marché immobilier

Les taux d’intérêt et l’inflation ont continué de freiner l’activité sur le marché du logement dans les 12 Réserve fédérale districts, selon le dernier livre beige de la Fed.

« La hausse des taux d’intérêt a encore pesé sur les ventes de maisons, qui ont globalement diminué à un rythme modéré mais ont fortement chuté dans certains districts », indique le rapport, notant que « la construction résidentielle a encore baissé à un rythme modeste » et que « les prix des maisons ont augmenté moins rapidement ou ont carrément diminué ». au milieu d’une faible demande.

La hausse des taux hypothécaires, l’inflation et les craintes de récession sont les principaux facteurs qui freinent la demande de logements dans des districts comme Boston et Philadelphie, ont déclaré les économistes, les experts du marché et les dirigeants d’organisations commerciales interrogés pour le rapport.

Dans les districts de New York et de San Francisco, les acheteurs potentiels ont choisi de louer au lieu d’acheter en raison des prix élevés et des taux hypothécaires plus élevés. Suite à une activité ralentie des acheteurs, les vendeurs ont accordé des concessions accrues, telles que des rachats temporaires de taux ou le paiement de frais de clôture pour conclure des ventes, note le rapport.

Les perspectives économiques sont restées sombres – « les taux d’intérêt et l’inflation ont continué de peser sur l’activité (économique) », ont déclaré des experts interrogés, et « ont exprimé une plus grande incertitude ou un pessimisme accru ».

Dans le district de Dallas, les perspectives du logement se sont détériorées, les personnes interrogées s’attendant à « une nouvelle érosion des ventes et des mises en chantier à court terme ».

Fannie Mae a également eu de sombres perspectives pour le marché du logement l’année prochaine, citant une baisse des ventes de maisons et de l’activité de montage de prêts hypothécaires par rapport à 2022 dans un contexte de taux hypothécaires élevés.

Les ventes de maisons unifamiliales devraient chuter à 4,42 millions en 2023 contre 5,67 millions cette année, et l’activité de montage de prêts hypothécaires devrait chuter à 1,74 billion de dollars contre 2,34 billions de dollars.

Les taux hypothécaires, touchés par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, ont suivi une tendance à la baisse au cours des dernières semaines après avoir culminé il y a environ un mois à 7,16 %. Après le ralentissement de l’inflation en octobre, la Fed a annoncé de plus faibles hausses de taux d’intérêt en décembre après ses quatre augmentations successives de 75 points de base. (Le taux à court terme de la Fed n’a pas d’impact direct sur les taux hypothécaires à long terme, mais il oriente l’activité du marché pour créer des taux plus élevés et réduire la demande.)

« Le moment de modérer le rythme des hausses de taux pourrait venir dès la réunion de décembre », a déclaré mercredi le président de la Fed, Jerome Powell, dans ses dernières remarques publiques à la Brookings Institution avant la réunion de la Fed des 13 et 14 décembre.

La baisse des taux a déjà eu un impact sur la demande d’achat, qui a augmenté pendant quatre semaines consécutives, Logan Mohtashami, analyste principal chez Câble de logement, a dit.

« Si les taux peuvent continuer à baisser, vers 5%, cela peut stabiliser le marché du logement qui est toujours en récession », a déclaré Mohtashami.

Fannie Mae prévoit que les taux hypothécaires reculeront au cours des deux prochaines années. Cela reflète une vision de la modération des taux du Trésor à 10 ans alors que la Réserve fédérale finit par mettre fin à sa politique de resserrement, ainsi qu’une économie en contraction et une compression de l’écart entre les taux du Trésor et les taux hypothécaires une fois les taux d’intérêt stabilisés.

Les informations et les données du Beige Book actuel – publié en novembre – ont été recueillies au plus tard le 23 novembre. Les rapports du Beige Book, publiés huit fois par an, sont basés sur des entretiens avec des directeurs de banque, des dirigeants d’entreprises et d’organisations communautaires, des économistes, des représentants du marché. spécialistes et d’autres sources.

Vous trouverez ci-dessous des extraits de déclarations sur les conditions de logement de chacun des 12 districts de la Réserve fédérale – tirées du livre beige de la Réserve fédérale récemment publié.

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Boston– Le marché immobilier résidentiel du First District a continué de s’affaiblir en septembre et octobre… Les ventes conclues ont baissé sur l’année sur tous les marchés déclarants (qui excluent le Connecticut), ce qui représente une décélération modérée des ventes de maisons unifamiliales et une décélération substantielle pour copropriétés. Les contacts ont continué à citer les taux hypothécaires fortement plus élevés, l’inflation et les craintes de récession comme les principaux facteurs qui freinent la demande de logements. Les stocks ont de nouveau chuté d’une année à l’autre dans la plupart des marchés.

New York – Le marché des ventes de maisons s’est sensiblement affaibli au cours des dernières semaines et le marché locatif a montré des signes d’essoufflement. Les maisons prenant désormais plus de temps à se vendre, de nombreux vendeurs ont retiré leur maison du marché. Les marchés locatifs résidentiels se sont affaiblis, sauf dans le segment haut de gamme, où de nombreux acheteurs potentiels optent plutôt pour la location. Dans l’ensemble, les loyers à New York ont ​​diminué et les concessions ont légèrement augmenté pour la première fois en un an.

Crême Philadelphia – Les constructeurs de maisons ont signalé que les signatures de contrats pour de nouvelles maisons ont plongé après avoir légèrement diminué au cours de la période précédente. Leur carnet de commandes actuel portera la construction tout au long du premier trimestre avec seulement une légère baisse d’activité, mais pas beaucoup plus loin. Les ventes de maisons existantes ont fortement chuté sur la plupart des marchés. Ils (courtiers) ont noté que les prix élevés combinés à la hausse des taux d’intérêt ont considérablement réduit l’abordabilité du logement et ont chassé les acheteurs potentiels du marché.

Cleveland– La demande de logements a continué de baisser par rapport à des niveaux déjà nettement inférieurs aux sommets récents. Les contacts ont noté que de nombreux acheteurs potentiels ont eu du mal à se qualifier pour des hypothèques dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Les contacts ne s’attendaient pas à ce que la demande s’améliore bientôt car les taux d’intérêt devraient rester élevés. Un agent immobilier a déclaré que « la boule de neige continuera à rouler sur la colline sans rien pour l’arrêter ».

Richmond– La demande de logements a considérablement ralenti au cours de cette période en raison d’une diminution du trafic d’acheteurs et des inscriptions. Le nombre de jours sur le marché et les niveaux de stocks ont augmenté, mais ils étaient toujours inférieurs aux niveaux normaux. Les répondants ont indiqué qu’il y avait moins de ventes conclues et en attente en raison de taux d’intérêt plus élevés et d’un faible inventaire. Dans la plupart des marchés du Cinquième arrondissement, les prix des maisons sont restés inchangés, mais les vendeurs offraient davantage de concessions, telles que des rachats de taux temporaires ou le paiement de frais de clôture, pour conclure les ventes. Les acheteurs n’avaient aucune difficulté à obtenir des prêts hypothécaires et il n’y avait aucun problème avec les évaluations. La construction de maisons neuves a également ralenti au cours de cette période, et les constructeurs n’acquéraient plus de nouveaux terrains en raison des coûts de construction élevés et de l’incertitude économique

Atlanta – La demande de logements a continué de se détériorer à mesure que les taux hypothécaires augmentaient et que l’abordabilité diminuait davantage. Les ventes de maisons existantes ont fortement chuté et les niveaux de stocks ont augmenté dans la plupart des marchés. Bien que les prix des maisons soient demeurés supérieurs aux niveaux d’il y a un an, la croissance mensuelle des prix de vente a continué de se modérer. Le marché du neuf a ralenti à un rythme plus rapide, avec une forte baisse des nouvelles commandes et une hausse des annulations. Les constructeurs ont ralenti les mises en chantier, mais le pipeline de stocks est resté élevé, la majeure partie des unités devant être livrées au cours du premier trimestre de 2023.

Chicago– La construction résidentielle a légèrement diminué, principalement dans le segment des maisons unifamiliales. Les retards et les annulations ont augmenté pour les projets unifamiliaux et multifamiliaux. Les acheteurs de maison ont été choqués par la rapidité avec laquelle les taux hypothécaires avaient augmenté, selon un contact. La valeur des maisons a légèrement baissé, mais les loyers ont de nouveau augmenté.

Saint Louis – Le marché de l’immobilier résidentiel a légèrement ralenti depuis notre précédent rapport. Les contacts ont indiqué que la demande avait ralenti en raison des taux hypothécaires de 7 %. Les ventes de maisons en attente ont diminué et les stocks sont en hausse. Les contacts de Louisville ont signalé que les fermetures avaient diminué d’environ 30 % au cours des derniers mois.

Minnéapolis – Les niveaux de permis pour les familles unifamiliales étaient nettement inférieurs aux niveaux d’il y a un an dans la plupart des régions du district. L’immobilier résidentiel a poursuivi sa baisse. Les ventes conclues en octobre étaient largement inférieures dans le district par rapport à l’année dernière, et souvent de quantités importantes, dont 31% dans le Minnesota. Des contacts dans le Montana ont signalé que les banques licenciaient plusieurs dizaines d’employés en raison du ralentissement de l’activité hypothécaire.

Kansas City – L’activité immobilière dans le secteur des logements multifamiliaux a brusquement diminué au cours des dernières semaines. Cette baisse s’est produite malgré un contexte de forte demande de logements dans le district et de baisse des prix des matériaux de construction. La baisse a été attribuée uniquement aux taux d’intérêt plus élevés et aux perspectives de taux plus élevés à court terme.

Dallas– Les ventes ont de nouveau chuté et les annulations de contrats sont restées élevées, car les taux hypothécaires élevés ont écarté les acheteurs du marché. Parmi les principaux métros du Texas, Austin semblait être le marché le plus difficile et connaissait des baisses de prix plus importantes pour générer des ventes. Les incitations à l’achat ont considérablement augmenté, exerçant une pression à la baisse sur les prix des maisons et les marges des constructeurs. Les perspectives se sont détériorées, les contacts s’attendant à une nouvelle érosion des ventes et des mises en chantier à court terme.

San Fransisco – La demande de maisons unifamiliales a chuté dans l’ensemble en raison des prix élevés et de la hausse des taux hypothécaires. Un contact dans le sud de la Californie a noté que les acheteurs potentiels ont plutôt choisi de louer, et un contact dans le nord de la Californie a signalé un changement de portée pour certains projets de construction unifamiliale, désormais construits pour louer plutôt que pour vendre. Les prix de vente dans le District sont restés élevés mais ont commencé à se stabiliser, avec des baisses de prix sur certains marchés. Dans tout le district, les stocks sont restés limités mais ont quelque peu augmenté ces dernières semaines, car les maisons ont mis plus de temps à se vendre. L’activité de construction résidentielle a considérablement diminué dans le district.