Le marché du logement de ce siècle est vraiment maudit

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Si vous souhaitez acheter ou vendre une maison en 2022, je vous souhaite bonne chance. Les taux hypothécaires ont augmenté plus rapidement que dans presque toutes les périodes enregistrées, ajoutant des dizaines ou des centaines de milliers de dollars au coût typique de possession d’une maison. Pour beaucoup de gens, ce point n’a pas d’importance, car ils ne peuvent même pas trouver un endroit où acheter : le nombre de logements disponibles est toujours inférieur d’environ 40 % à ce qu’il était avant la pandémie. Si vous voulez trouver un nouveau logement à louer, bonne chance deux fois. Le loyer moyen a atteint un niveau record, car la demande augmente en l’absence de logements disponibles.

On pourrait raconter une histoire simple sur le marché du logement pour expliquer toute cette folie. Il y a eu une pandémie, suivie d’une inflation, suivie d’une hausse des taux d’intérêt : c’est tout ; la fin. Mais effectuez un zoom arrière et une image plus précise est mise au point. Le 21e siècle a été un tango entre les fluctuations vertigineuses de la demande et les évanouissements correspondants de la construction, ce qui nous a laissé avec une pénurie historiquement inhabituelle de logements disponibles.

L’histoire complète du marché du logement en 2022 commence il y a au moins 15 ans, dans le feu de la benne à ordures enflammé de la crise financière mondiale. Après des années de prêts indisciplinés, le marché immobilier américain s’est effondré et a entraîné les marchés financiers vers le bas. Les prix des maisons ont chuté pendant six années consécutives de 2006 à 2012. Le nombre de nouvelles maisons en construction a chuté à un niveau inquiétant alors que les années 2010 sont devenues la pire décennie jamais enregistrée pour la construction de maisons par habitant.

Il y a dix ans, le marché immobilier américain aurait pu sembler mort. Mais plusieurs facteurs ont concouru à lui redonner vie. L’offre de maisons a pratiquement stagné au moment même où la génération du millénaire, la plus nombreuse de l’histoire américaine, vieillissait dans ses premières années d’achat de maisons. Les diplômés universitaires ont labouré les quartiers du centre-ville, entraînant une forte augmentation du coût de la vie dans les plus grandes villes américaines, puis ont poussé vers les banlieues. Pendant ce temps, les taux hypothécaires sont tombés sous leur creux de 50 ans. La combinaison d’une offre restreinte, d’une demande qui monte en flèche et de tarifs avantageux a ouvert la voie à une flambée des prix des maisons. En 2017, 2018 et 2019, l’indice national des prix des maisons Case-Shiller a établi chaque année de nouveaux sommets historiques.

Puis la pandémie a frappé. En mars 2020, l’économie a connu une dépression brutale face à un virus destructeur de normalité. L’économie s’est arrêtée et les constructeurs de maisons, marqués par le krach immobilier de 2007, ont reculé. « Les constructeurs se sont souvenus de ce qui s’est passé en 2007 et 2008 comme une expérience de mort imminente », m’a dit Tracy Alloway, commentatrice financière, sur mon podcast, Pur anglais. Personne ne voulait surconstruire pour la deuxième fois en 15 ans.

Mais leurs attentes étaient fausses, et pas seulement un peu fausses. Catastrophiquement mauvais. L’année 2020 n’a rien à voir avec 2008 dans le secteur de l’immobilier. Plutôt que d’imploser, le marché du logement est devenu fou dans la direction opposée. Le gouvernement fédéral a envoyé des chèques à plus de 100 millions de ménages alors même que les familles typiques ne pouvaient pas ou ne voulaient pas dépenser leur argent pour des expériences de loisirs – films, vacances, parcs d’attractions – ce qui a rendu de nombreux ménages plus riches qu’ils ne l’étaient avant COVID. Des familles aisées, fatiguées d’être enfermées chez elles, ont fait de Zillow le nouveau Netflix. Poussée dans une expérience de travail à domicile, la main-d’œuvre à col blanc a stimulé la demande de maisons plus grandes avec plus d’espace pour les bureaux à domicile. Une étude de la Federal Reserve Bank de San Francisco qui a révélé que le travail à distance était un facteur clé de la hausse des prix des logements.

Après 2007, l’offre a dépassé la demande et les prix des logements ont chuté pendant des années. Mais après 2020, la demande a dépassé l’offre.

« Qu’il s’agisse de fenêtres, de bois, de portes de garage, de tuiles ou de machines à laver, [suppliers were] jamais en mesure de rattraper ce départ arrêté au printemps 2020 », m’a dit le commentateur financier Joe Weisenthal. En avril 2021, la moitié des maisons répertoriées dans tout le pays avaient des contrats en attente en moins d’une semaine. Une résidente du Maryland a notoirement inclus dans son offre « une promesse de donner à son premier-né le nom du vendeur ». Elle n’a même pas eu la maison.

Cette folie a préparé le terrain pour une année 2022 tout à fait bizarre. Alors que la hausse du coût du logement a contribué à faire grimper l’inflation sous-jacente, la Réserve fédérale a relevé les taux d’intérêt, encore et encore et encore. Il est difficile d’apprécier à quel point les taux hypothécaires ont considérablement augmenté, mais peut-être que cette phrase fait l’affaire : il y a à peine 20 mois, le taux fixe moyen pour une hypothèque de 30 ans était plus bas qu’à tout moment ; aujourd’hui, il est plus élevé qu’au cours de n’importe quel mois de ce siècle. « Vous seriez un peu fou de vendre votre maison maintenant à moins que vous n’y soyez obligé », a déclaré Weisenthal. Ce n’est pas un grand marché d’acheteurs, car les taux montent en flèche. Et ce n’est pas un marché favorable aux vendeurs, car les propriétaires ne veulent pas doubler leurs mensualités en contractant une nouvelle hypothèque à un taux plus élevé. Alors que la récession éclair de 2020 a fait bouillir le marché du logement, l’inflation latente de 2022 l’a quelque peu gelé.

Jusqu’à présent au cours de ce siècle, les acheteurs d’une première maison ont parfaitement le droit de se sentir victimes d’une horrible farce cosmique. À la fin des années 2000, la crise du logement a fait monter le chômage et freiné la demande globale, ce qui a appauvri la génération Y. Dans les années 2010, l’éviscération de l’industrie de la construction a entraîné une pénurie de logements neufs, ce qui a contribué à la hausse des prix. En 2020 et 2021, une pandémie a provoqué plusieurs horreurs dans le pays et a stimulé de manière imprévisible une course au logement qui a fait grimper les prix dans la stratosphère. Et en 2022, les taux hypothécaires sont passés de creux historiques à des sommets de tout le siècle en quelques mois. Je ne crois pas aux malédictions. Mais si quelque chose est maudit dans ce monde, c’est bien le marché immobilier américain du XXIe siècle.