Cet article fait partie de notre 2022-23 Série de prévisions du marché du logement. Une fois la série terminée, rejoignez-nous le 6 février pour l’événement prévisionnel HW+ Virtual 2023. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des principales prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la façon dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. L’événement est exclusivement réservé aux membres HW+, et vous pouvez vous rendre ici pour vous inscrire.
Les prix des maisons vont baisser, mais ne vous attendez pas à 2010
Les prix médians des maisons ont baissé pendant quatre mois consécutifs. Les mois de novembre et décembre poursuivront probablement cette tendance à la baisse. À l’approche de 2023, il semble tout à fait raisonnable, compte tenu des tendances actuelles, qu’une baisse des prix des maisons de 10 % soit possible.
Cela semble dramatique, mais si l’on considère où cela placerait les prix des maisons, cela signifie que si nous devions voir cette baisse pleinement réalisée d’ici avril de l’année prochaine, les prix ne baisseraient que d’environ 5% d’une année sur l’autre. Bien que cela nuise à la valeur nette des propriétaires, seuls 1 à 2 % de plus des propriétaires passeraient à une valeur nette négative.
Il y aura deux différences essentielles entre 2023 et 2010. Premièrement, les normes de prêt hypothécaire sont restées élevées après la dernière bulle. Les gens peuvent se permettre de payer leur hypothèque. Deuxièmement, parce que les propriétaires sont bien qualifiés, ils peuvent supporter cette correction. Il n’y aura pas de vente forcée de maisons comme on l’a vu pendant la crise.
À la suite des retombées de la grande récession, la qualité des prêts hypothécaires a été beaucoup plus réglementée et considérée avec suspicion. Les conditions économiques sont également demeurées solides malgré les taux d’intérêt, et l’emploi n’a toujours pas montré de signes d’affaiblissement.
Les versements hypothécaires abordables et le maintien de l’emploi à des niveaux bas signifient que les propriétaires auront le choix de vendre, tandis que les gens hésitent généralement à vendre des actifs dont le prix baisse. Il est peu probable que les ventes à découvert réapparaissent à moins qu’il n’y ait une grave détérioration de la capacité des emprunteurs à rembourser leurs hypothèques.
La dernière fois que nous avons vu les prix baisser, la combinaison de la baisse des prix et des mauvaises hypothèques a forcé les stocks sur le marché. Cette fois, la baisse des prix est susceptible de tempérer le rythme des stocks mis sur le marché plutôt que de s’accélérer.
L’approvisionnement aura enfin une chance de revenir à la normale
Depuis le début de 2020, les niveaux de stocks sont historiquement bas. Le premier semestre de cette année s’est démarqué lorsque l’offre de mois d’inventaire a atteint son plus bas niveau à 1,6 mois à l’échelle nationale. Comme beaucoup l’ont souligné à l’époque, le nombre de nouvelles inscriptions sur le marché n’avait pas diminué. Les faibles niveaux d’inventaire constatés dans les données et vécus par les acheteurs de maisons résultaient de la demande et des ventes rapides.
Plus récemment, nous avons observé l’effet inverse, le rythme des stocks entrant sur le marché ralentissant, mais les stocks continuent de s’accumuler alors que le rythme des ventes diminue rapidement.
L’année prochaine, nous allons voir les stocks continuer à s’accumuler alors que l’offre de mois de stocks revient à des niveaux conformes à un marché équilibré (5-6 mois) ou peut-être même à un marché d’acheteurs (6 mois et plus). Les jours sur le marché continueront probablement de s’étirer et culmineront au printemps prochain avec l’offre.
Il y a toujours une offre de maisons neuves destinées au marché en raison du nombre important de maisons conformes aux spécifications, que les constructeurs ont commencées avant que la demande de logements ne chute. Pour ceux qui cherchent à acheter en 2023, le marché va se sentir beaucoup plus normal qu’il ne l’était en 2021 ou 2022.
La seconde moitié de 2023 est celle où nous verrons probablement un rebond
Les « inconnues connues » à l’heure actuelle sont l’inflation et l’emploi. Quand l’inflation diminuera-t-elle et quel sera l’impact sur l’emploi ? À l’heure actuelle, il semble y avoir des preuves positives que l’inflation est sur le point de commencer à baisser alors que nous nous dirigeons vers 2023.
L’emploi n’a montré aucun signe de mouvement, mais il y a une possibilité assez forte que le chômage doive augmenter à mesure que l’économie ralentit, en raison de taux d’intérêt plus élevés. L’« atterrissage en douceur » dans lequel le chômage reste inférieur à 5 % tandis que l’inflation se corrige semble désormais de plus en plus probable, mais une grande incertitude demeure.
En supposant que l’inflation est maintenant sur la bonne voie pour se rapprocher des niveaux cibles et que la Réserve fédérale n’aura pas à adopter de politiques plus agressives, le premier semestre de l’année prochaine subira probablement le poids de la hausse des taux d’intérêt sur l’ensemble de l’économie et de la hausse des taux hypothécaires sur le marché du logement.
Nous verrons probablement des baisses des prix des maisons d’une année sur l’autre au cours du premier semestre de l’année, de faibles ventes d’unités et de faibles stocks de bâtiments. La seconde moitié de l’année sera probablement la première occasion pour les taux hypothécaires de baisser, et les taux commenceront presque certainement à baisser d’une année à l’autre.
Le rythme des ventes restera probablement lent par rapport à la flambée qui a suivi la pandémie, mais les ventes devraient avoir la possibilité de commencer à augmenter par rapport aux creux observés plus tôt dans l’année. Si les taux tendent effectivement à baisser, les acheteurs potentiels auront probablement plus de stocks et plus de temps pour faire leurs achats qu’ils n’en ont vu depuis le début de la pandémie.
Alors que l’année prochaine sera certainement pleine de défis, en particulier pour l’immobilier, nous pensons qu’il y a lieu d’être optimiste pour la seconde moitié de 2023.
Cette colonne ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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