Cet article fait partie de notre 2022-23 Série de prévisions du marché du logement. Une fois la série terminée, rejoignez-nous le 6 février pour l’événement prévisionnel HW+ Virtual 2023. Réunissant certains des meilleurs économistes et chercheurs dans le domaine du logement, l’événement offrira un aperçu approfondi des principales prévisions pour cette année, ainsi qu’une table ronde sur la manière dont ces informations s’appliquent à votre entreprise. L’événement est exclusivement réservé aux membres HW+, et vous pouvez vous rendre ici pour vous inscrire.
Le marché du logement brûlant des deux dernières années et demie a été caractérisé par des taux hypothécaires inférieurs à trois pour cent, des guerres d’enchères rapides et des stocks record. Mais plus récemment, les conditions du marché ont fait volte-face. Les consommateurs – et les professionnels de l’immobilier – qui ont observé le marché du logement alimenté par la pandémie pourraient se sentir bouleversés par les nouvelles concernant la hausse des taux hypothécaires, le ralentissement des activités de vente et l’atténuation de la pression sur les prix.
Cependant, au lieu d’être découragé, c’est maintenant l’occasion pour tout le monde de se rééduquer sur ce à quoi ressemble un marché du logement «typique». Il est maintenant important de prêter attention aux conditions du marché local, car la correction du marché immobilier en cours sera très différente selon l’endroit où vous vous trouvez.
Le prix médian national des maisons a augmenté de plus de 40 % au cours des trois dernières années, mais sur certains marchés locaux, les prix ont augmenté encore plus rapidement. La flambée des prix des maisons a été entraînée par des taux hypothécaires au plus bas et une demande alimentée par la pandémie.
Alors que la pandémie s’est installée au printemps 2020 et que la Réserve fédérale a réduit le taux des fonds fédéraux à près de zéro, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est tombé en dessous de 3 %, le taux le plus bas jamais enregistré. Mais maintenant, la Fed a décidé d’augmenter les taux pour lutter contre l’inflation et les taux hypothécaires ont établi un autre record – cette fois pour l’augmentation la plus rapide en plus de 40 ans.
Les taux hypothécaires moyens ont bondi au-dessus de 7 % en novembre et se sont stabilisés autour de 6,5 % à la fin de 2022. Les taux devraient continuer de baisser en 2023, mais la baisse des taux sera beaucoup plus lente que la hausse. Nous prévoyons que les taux baisseront modestement, pour atteindre 6 % d’ici la fin de l’année. C’est beaucoup plus élevé que pendant la pandémie, mais c’est encore bas par rapport aux normes historiques.
Les prévisions de Bright MLS suggèrent qu’il n’y aura que 4,87 millions de ventes de maisons à l’échelle nationale en 2023, une baisse d’environ 6 % par rapport à 2021 et le niveau de ventes de maisons le plus bas en neuf ans. Une partie du ralentissement de 2023 est le résultat du fait que les acheteurs de maison ont poussé leur achat de maison pour profiter des taux bas.
Les taux hypothécaires de 6 % ont également écarté certains acheteurs du marché. Mais un inventaire relativement faible sera le principal moteur de transactions modérées. Les stocks ont augmenté ces derniers mois, mais il ne reste que trois mois d’approvisionnement à l’échelle nationale. En règle générale, nous aurions besoin de quatre à cinq mois d’approvisionnement pour avoir un marché dit « équilibré » afin qu’il reste un marché de vendeurs dans la plupart des endroits.
Le prix médian national des maisons devrait être relativement stable en 2023 dans un contexte de rebond de la demande et de faibles stocks. Mais les chiffres nationaux ne disent pas tout. Les marchés locaux qui sont plus abordables et où l’économie locale est forte connaîtront une croissance des prix plus forte au cours de l’année à venir. Les métros du Midwest comme Minneapolis, St. Louis et Indianapolis offrent des opportunités aux acheteurs à domicile qui sont mobiles et à la recherche de bonnes affaires. Les prix pourraient augmenter de 5 % ou plus sur ces marchés plus abordables en 2023.
Les marchés à coût plus élevé qui manquent de logements abordables courent un plus grand risque de baisse des prix. Les marchés californiens, dont Los Angeles et Riverside-San Bernardino où le prix médian des maisons est plus de 10 fois le revenu médian des ménages, pourraient connaître les plus grands chocs de prix en 2023. Las Vegas, Phoenix et Austin sont également des marchés où le risque de les corrections de prix sont plus élevées.
Alors, que doivent penser les consommateurs et les professionnels de l’immobilier à l’approche de 2023 ? Tout d’abord, sachez que le rythme effréné des ventes de maisons pendant la pandémie n’était ni typique ni durable, et qu’il n’est pas non plus bon pour un marché du logement sain et stable. Deuxièmement, sachez que même si le marché du logement se réinitialise en 2023, il y a eu des contractions du côté des acheteurs et des vendeurs.
Alors que les acheteurs auront plus de poids en 2023, l’environnement restera difficile. Les acheteurs de maison devraient avoir leur stratégie de financement et d’offre en place afin d’être prêts à faire une offre solide lorsqu’ils trouveront la maison qui leur convient. Troisièmement, les opportunités pour les acheteurs et les vendeurs varieront considérablement d’un marché local à l’autre.
Qu’il s’agisse d’acheter ou de vendre, il est plus important que jamais de comprendre les conditions du marché immobilier local. Les gens ne devraient pas laisser les gros titres des médias nationaux leur dire si c’est le bon moment pour acheter ou vendre. Il est important d’établir des attentes qui reflètent les conditions actuelles du marché local plutôt que ce que le marché a fait au cours des deux à trois dernières années très inhabituelles.
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