L’industrie du logement est à un moment sans précédent dans le temps. La pandémie de COVID-19 a amené les taux d’intérêt à des niveaux record et a stimulé un boom des achats et des refinancements hypothécaires de 4 000 milliards de dollars en 2021.
Une inflation rapide jamais vue depuis 30 ans a suivi, ce qui a poussé la Réserve fédérale à prendre des mesures, faisant presque doubler les taux d’intérêt, conduisant à un volume prévu de 2,4 billions de dollars de prêts hypothécaires en 2022. Tout au long de cette volatilité, une constante est restée : la déficit apparemment insoluble dans les maisons unifamiliales d’entrée de gamme de 1 à 4 logements à vendre.
CoreLogic estime que d’ici la fin de 2022, les États-Unis seront confrontés à un déficit de 1,2 million d’unités affectant les familles à faible revenu définies comme 50% à 80% du revenu médian régional (AMI) ainsi que les familles à revenu modéré définies comme 80 % à 120 % de l’IMA. Ce déficit exacerbe considérablement le défi d’apporter de l’équité à l’accession à la propriété, en particulier pour les acheteurs de maisons à revenu faible à modéré (LMI) qui sont de manière disproportionnée des personnes de couleur.
La science des données pour le bien de l’accession à la propriété abordable
La science des données est le fondement de notre activité, et nous savons qu’elle peut jouer un rôle clé pour les décideurs politiques lorsqu’ils relèvent les défis de l’offre de logements.
Pour CoreLogic, la science des données signifie l’utilisation de sources de données étendues pour appliquer des méthodes et des modèles innovants afin de former de nouvelles connaissances commerciales qui conduisent à des décisions commerciales plus intelligentes. Des données complètes sur les propriétés permettent d’obtenir des informations uniques qui aident les prêteurs à être plus efficaces dans le service à leurs clients et aident à relever les défis de politique publique contemporains les plus épineux qui affligent notre industrie.
Nous comprenons à quel point il est important d’utiliser la science des données en tant que bien social, pour notre entreprise, pour la santé de l’écosystème du logement et de l’économie américaine. Compte tenu du déficit d’unités unifamiliales d’entrée de gamme à vendre, nous pensons que la science des données peut servir de catalyseur pour rassembler les participants de l’industrie, en fournissant des informations et des actions qui aideront à combler le manque critique de maisons d’entrée de gamme à acheter par LMI. acheteurs de maison.
En particulier, nous soulignons le partenariat entre CoreLogic, la Mortgage Bankers Association (MBA), les agences de financement du logement des États du Tennessee et de l’Ohio, les responsables municipaux du logement et d’autres acteurs locaux qui se sont également engagés à résoudre ce défi au niveau « de la base » niveau.
MBA Convergence, « mène une action collective avec les prêteurs, les autres participants de l’industrie et les partenaires gouvernementaux pour faciliter de nouvelles solutions aux défis de la location et de l’abordabilité du logement de notre pays. En utilisant une approche cohérente, Convergence promeut des logements plus durables et abordables à l’achat et à la location pour les personnes et les communautés mal desservies, en particulier les minorités et les Américains à revenu faible à modéré.
CoreLogic est fier de parrainer Convergence et de diriger le développement d’une nouvelle solution à cet épineux défi d’approvisionnement. La solution combine une planification fondée sur des preuves via une plate-forme d’intelligence d’affaires à la pointe de la technologie, couplée à des mécanismes d’action collective, tels que des ateliers collaboratifs d’acteurs locaux.
La solution est conçue pour faire évoluer la production de maisons unifamiliales d’entrée de gamme à vendre dans les villes pilotes Convergence de Memphis, Tennessee, et Columbus, Ohio. Cette solution crée un « playbook », dont nous sommes sûrs qu’il est reproductible dans bon nombre des quelque 8 000 municipalités gouvernantes à travers les États-Unis.
Grâce au travail de convergence, les participants ont compris que l’un des plus grands obstacles, en particulier pour les petits constructeurs de maisons locaux axés sur la mission, est le temps. Le début du cycle de développement (du concept initial à la planification, l’autorisation et enfin un projet « prêt à démarrer ») peut prendre des mois, voire des années, à deux chiffres. Cette longue durée de cycle est due aux complications qui surviennent lorsque le constructeur de maisons navigue localement dans ce que nous appelons les « quatre gantelets ».
En plus de s’assurer que les conceptions de logement du constructeur de maisons sont économiquement viables, ils doivent également tenir compte :
- Financement par capitaux propres et par emprunt : Persuader les banques et les investisseurs de fournir un financement de construction résidentielle pour leurs projets et s’assurer que les prêteurs hypothécaires peuvent mettre des produits de prêt hypothécaire abordables à la disposition du propriétaire-occupant ultime de l’IMT.
- Subvention: Obtenir et optimiser l’allocation des rares sources de financement « d’écart » qui aident l’acheteur de maison, y compris le rachat du prix de la maison, le financement de l’écart d’évaluation, l’aide à l’acompte, l’aide aux frais de clôture, la réduction du taux d’intérêt hypothécaire, etc.
- Zonage: Veiller à ce que les conceptions des maisons proposées soient conformes aux contraintes de zonage et aux codes du bâtiment de la municipalité.
- Opposition communautaire : Veiller à ce que les membres des associations civiques ou leurs mandataires ne s’opposent pas aux conceptions de maisons proposées.
Pour compliquer ce défi, impliquer ces parties prenantes disparates signifie souvent naviguer dans leurs objectifs variés, voire parfois concurrents. Plus le temps passé par le petit constructeur de maisons à « lancer ces gantelets », plus il faut de temps pour obtenir l’approbation municipale pour un nouveau projet (c’est-à-dire, mettre la pelle dans la terre).
Ceci, à son tour, crée une contrainte naturelle sur le nombre de nouveaux projets annuels mis en chantier que les petits constructeurs de maisons peuvent lancer. Pour résoudre ces problèmes, via Convergence, nous avons facilité un nouveau cadre de solution de partenariat public/privé qui dépend de deux éléments essentiels :
- Des relations: Établir les bonnes relations avec les autorités locales pour susciter la confiance et obtenir le soutien des principales parties prenantes pour assister à des ateliers animés où ils se rencontrent, collaborent et exécutent conjointement le développement et le financement d’une nouvelle propriété unifamiliale d’entrée de gamme.
- Sciences des données : Analyse basée sur des preuves utilisant les ressources d’une plate-forme commune de Business Intelligence (BI), avec des données, des analyses et des modèles que les parties prenantes considèrent comme précis et objectifs. La plate-forme BI comprend un modèle logiciel d’apprentissage automatique qui classe les quartiers (groupes d’îlots de recensement) les plus susceptibles de répondre aux critères collectifs de la coalition des parties prenantes, y compris l’optimisation des conceptions de maisons en fonction de la qualité marchande, du coût de construction, de la qualité de vie et de l’abordabilité de l’IMT. propriétaire occupant, la probabilité de faire face à la résistance du quartier et la probabilité d’un taux de rendement économique positif.
La solution de convergence est finalement une méthodologie qui aligne stratégiquement les efforts des acteurs locaux. Cet alignement, rendu possible par une science des données de confiance et des relations de collaboration, entraîne l’élimination des dislocations du marché (par exemple, les écarts d’évaluation des maisons), permettant ainsi aux projets futurs de fonctionner sur un marché plus efficace.
Ces marchés cibles à Memphis et Columbus connaissent une réduction significative du temps de cycle et des coûts pour les constructeurs de maisons locaux pour atteindre le statut de projet prêt à démarrer, leur permettant d’étendre leur capacité et de construire plus de projets chaque année, déplaçant ainsi l’aiguille sur la fermeture de l’offre insuffisante. de maisons unifamiliales d’entrée de gamme pour les acheteurs LMI.
Surtout, la solution de convergence est reproductible et évolutive. Il comprend un manuel expliquant comment exécuter la méthodologie de bout en bout et comment la rendre programmatique et autonome. Nous nous attendons à ce que d’autres coalitions d’acteurs locaux utilisent le manuel pour reproduire cette approche efficace et stimulante de la confiance afin d’augmenter l’offre de logements unifamiliaux d’entrée de gamme dans les quartiers mal desservis des villes américaines.
Au-delà de l’avantage concurrentiel
Au cours de la dernière décennie, chez CoreLogic, nous avons compris l’avantage concurrentiel qui découle de l’utilisation des dernières avancées en matière de science des données. Cependant, nous comprenons également la valeur de la science des données au-delà des impératifs commerciaux de réduction du temps, des contacts et des coûts. Tout le monde bénéficie d’un marché sain et robuste qui offre aux acheteurs de maisons LMI l’accès à un chez-soi, ce qui peut sembler aujourd’hui une lutte insurmontable. Les outils, les capacités et la volonté existent pour résoudre ce défi d’accession à la propriété abordable.
Nous sommes prêts à poursuivre notre travail sur le marché du logement pour garantir que chacun puisse trouver un logement dans la communauté qu’il appelle chez lui.