Les Agence fédérale de financement du logement cette semaine a apporté une série de changements importants aux frais d’ajustement de la tarification au niveau des prêts (LLPA) facturés par Fannie Mae et Freddie Mac sur les hypothèques conventionnelles/conformes.
Cela suscite des inquiétudes parmi les groupes de prêts hypothécaires et immobiliers, qui craignent que les ajustements ne nuisent aux emprunteurs qualifiés au milieu d’une crise d’accessibilité financière existante.
Les changements incluent des mises à jour des prix des résidences secondaires, des prêts à solde élevé et des refinancements en espèces qui ont été annoncés pour la première fois en 2022. L’agence introduit également une matrice LLPA «remaniée» qui différencie les prix par objectif de prêt, avec des grilles pour les prêts d’achat, prêts de refinancement en espèces limités, prêts de refinancement en espèces et LLPA supplémentaires par attribut de prêt. Le ratio d’endettement est également désormais pris en compte dans la matrice de tarification, avec un nouvel ajustement de tarification pour les emprunteurs dont le ratio DTI est supérieur à 40 %.
Les modifications entrent en vigueur à compter du 1er mai 2023.
Dans un communiqué, la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, a déclaré que les changements renforceront la « sécurité et la solidité » de Fannie Mae et Freddie Mac en « améliorant leur capacité à améliorer leur capital au fil du temps ».
Les modifications de la LLPA rendent les frais permanents réduits ou éliminés pour les acheteurs d’une première maison et les personnes à revenu faible ou modéré. Ils comprennent également des frais considérablement réduits pour les emprunteurs ayant des cotes de crédit inférieures mais des acomptes importants.
Mais il y a aussi des perdants. Il y a de fortes augmentations des frais LLPA pour la plupart des prêts «cash-out», et les investisseurs paieront également des frais plus élevés, conformément à la nouvelle matrice de tarification.
L’emprunteur au milieu de la route sera également affligé de frais plus élevés. Avec la FHFA créant de nouvelles bandes pour les emprunteurs aux niveaux les plus élevés, les emprunteurs avec des scores FICO entre 720-739 et 740-759 paieront plus en frais LLPA – parfois des milliers de dollars de plus.
« Les frais sont augmentés pour certains emprunteurs ayant de bonnes cotes de crédit et des acomptes modérés, ce qui frappe les acheteurs de biens moyens », a déclaré le Association nationale des agents immobiliers (NAR) noté dans un communiqué jeudi. «En outre, la FHFA a inclus de nouveaux frais pour les emprunteurs ayant des scores d’endettement plus élevés.
« A la suite d’une augmentation de trois points de pourcentage des taux hypothécaires, ce n’est pas le moment d’augmenter les frais pour les acheteurs de maison », a déclaré le NAR. «En outre, la FHFA doit faire face à sa récente augmentation des frais imposés aux acheteurs de maison sur les marchés à coût élevé ainsi qu’aux frais de garantie qui ont un impact sur tous les acheteurs de maison. Les acheteurs de maison souffrent et ces changements se font attendre. C’est le moment. »
Les Association des banquiers hypothécaires ont exprimé des sentiments similaires, notant que le nouveau cadre semble augmenter les prix globaux, une préoccupation dans le marché du logement au ralenti d’aujourd’hui.
« Avec le pic de la saison d’achat d’une maison coïncidant avec ces changements, la FHFA devrait envisager des modifications supplémentaires du programme pour améliorer l’abordabilité, notamment en augmentant le seuil de revenu médian de la région pour les produits à faible mise de fonds des GSE », a déclaré Bob Broeksmit, président et chef de la direction du groupe commercial. « Cette décision élargirait l’éligibilité des emprunteurs qui peuvent s’acquitter de l’obligation mensuelle d’un versement hypothécaire mais qui n’ont pas d’économies importantes pour faire un acompte important. »
Le MBA a exhorté la FHFA à retarder la mise en œuvre afin que les prêteurs puissent intégrer les mises à jour et le recalibrage de la matrice des frais initiaux dans la tarification.