En octobre, les taux d’intérêt hypothécaires ont dépassé 7 % pour la première fois en deux décennies, le dernier jalon atteint cette année dans un contexte de flambée des coûts d’emprunt.
Mais les acheteurs potentiels ont peut-être remarqué quelque chose de différent récemment : les taux sont en baisse.
Jeudi, le géant hypothécaire Freddie Mac a annoncé que la moyenne d’un prêt immobilier fixe sur 30 ans avait chuté pour la sixième semaine consécutive, atteignant 6,27% pour la semaine qui terminée mercredi.
Pour les acheteurs qui ont bénéficié l’année dernière de taux de 3 % et moins, le changement peut sembler mineur. Mais les baisses peuvent représenter des centaines de dollars de moins dépensés en paiements mensuels et certains experts disent qu’il y a de plus en plus de signes que les taux pourraient ne pas augmenter beaucoup à partir d’ici et pourraient encore baisser.
« Il y a de fortes chances que nous ayons vu le sommet » des taux hypothécaires, a déclaré Keith Gumbinger, vice-président de la société de recherche HSH.com.
Les taux ont chuté de 7% car il y a des signes que l’inflation pourrait avoir atteint un sommet après deux rapports meilleurs que prévu sur les prix à la consommation, ont déclaré les analystes.
Étant donné que les hypothèques sont regroupées et vendues sur le marché secondaire, les investisseurs dans ces hypothèques veulent un rendement plus élevé – un taux d’intérêt plus élevé – lorsque l’inflation s’aggrave et érode de plus en plus la valeur de leurs investissements.
La prévision que les actions de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation provoqueront une récession a également contribué à faire baisser les taux hypothécaires, en raison d’une interaction compliquée de la façon dont la Réserve fédérale et les investisseurs réagissent aux ralentissements économiques.
Pour l’instant, le taux hypothécaire moyen actuel de 6,27 % est plus du double du taux de 3,05 % de l’année précédente, mais en baisse par rapport au sommet de 7,08 % atteint en octobre et novembre.
Ces changements signifient qu’une personne obtenant le taux moyen et mettant 20% de réduction sur une maison de 800 000 $ paierait désormais 1 576 $ de plus par mois qu’il y a un an, mais 343 $ de moins que lorsque les taux ont culminé cet automne.
Avec l’image quelque peu améliorée des prêts, associée aux prix des maisons qui ont baissé de quelques points de pourcentage au cours des derniers mois, certains acheteurs de maisons sont revenus sur le marché.
C’est loin d’être une inondation.
L’agent de Redfin, Gregory Eubanks, a déclaré qu’il écrivait quelques offres supplémentaires et qu’environ 20 personnes se sont promenées dans sa récente journée portes ouvertes pour une maison de ville de 950 000 $ dans le quartier Mid-City de Los Angeles.
Il a estimé que c’était environ le double du trafic qu’il aurait vu lorsque les taux étaient supérieurs à 7 % et environ la moitié de ce qu’il aurait prévu au début de l’année.
De même, un indice Redfin de la demande des acheteurs de maisons, qui suit les demandes de services Redfin, est en hausse de 10 % par rapport à fin octobre, mais en baisse de près de 30 % par rapport à l’année dernière.
« Nous avons vu un peu de résurgence », a déclaré Eubanks. « Mais il y a ce choc de paiement qui se produit toujours. «
Certains économistes s’attendent à ce que les taux baissent l’année prochaine, bien que les coûts d’emprunt puissent zigzaguer en fonction de la conjoncture économique.
Selon une enquête Zillow auprès de près de 100 experts, 68 % ont déclaré qu’ils ne pensaient pas que le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans dépasserait 7 % à tout moment au cours des deux prochaines années. L’estimation médiane des analystes, dans cette enquête de décembre, était que les taux atteignaient en moyenne exactement 6 % à la fin de 2023, en baisse de 0,27 point de pourcentage par rapport à aujourd’hui.
Gumbinger a déclaré qu’il pensait que les taux oscilleraient entre 6,875% et 5,875% en 2023, avec beaucoup de hauts et de bas entre les deux alors que le marché hypothécaire réagit aux divers rapports économiques.
Greg McBride, analyste financier en chef chez Bankrate.com, pense que les taux tomberont à 5,25 % à la fin de l’année prochaine. Mais il a averti que si « l’inflation augmente à nouveau, il est probable qu’il en sera de même avec les taux hypothécaires ».
« Nous avons été trompés par l’inflation à plusieurs reprises – pensant que c’était derrière nous et il s’avère que ce n’est pas le cas », a-t-il déclaré.
Cas d’espèce ?
Après que les taux aient approché 6 % en juin, les signes d’une faible croissance économique et les anticipations de ralentissement de l’inflation ont fait baisser les coûts d’emprunt, les taux passant sous la barre des 5 % début août.
Puis, alors que l’économie et l’inflation se montraient résilientes, les taux ont commencé leur marche à la hausse au-delà de 7 %.
Les acheteurs et les vendeurs de maisons dépendent beaucoup de la direction des coûts d’emprunt.
Les prix des maisons ont récemment baissé – environ 6% par rapport à mai dans le comté de Los Angeles – en grande partie parce que des taux plus élevés ont sapé le pouvoir d’achat des gens.
Ces baisses n’ont pas encore compensé l’augmentation des taux.
Si quelqu’un achetait la maison au prix habituel d’aujourd’hui, il aurait toujours un paiement hypothécaire mensuel plus élevé que s’il achetait la maison au prix habituel au pic du prix de mai, car les taux hypothécaires étaient alors plus bas, selon une analyse de Zillow qui supposait une baisse de 20% en les deux cas.
Si les prix baissent davantage ou si les taux hypothécaires continuent de baisser, le paiement mensuel typique pourrait tomber sous le niveau de mai.
Une mise en garde : si les taux baissent, cela pourrait limiter la baisse des prix puisque les acheteurs pourraient se permettre davantage.
Bien qu’il soit difficile de prédire ce qui va suivre, les économistes ont déclaré qu’il était peu probable que les taux retombent à 3 % ou moins de si tôt.
C’est en partie parce que ces taux les plus bas étaient le résultat d’une politique monétaire extrêmement souple au plus fort de la pandémie, ce que les experts ont déclaré que la Réserve fédérale ne reviendrait probablement pas même si l’économie tombait en récession.
« Rappelez-vous, nous devons [such low rates] dans les conditions les plus extraordinaires », a déclaré Gumbinger.