Contrairement aux défis de cybersécurité et de fraude électronique de l’industrie du titre, qui sont strictement 21St problèmes du siècle, l’intérêt et l’utilisation récents des lettres d’opinion d’avocat (AOL) rappellent une époque antérieure d’achat de maison.
Avant l’avènement et l’utilisation généralisée de l’assurance titres, avant de prendre le titre d’une propriété, l’acheteur exigeait que le titre soit libre de tout droit, intérêt, privilège ou charge d’autrui dont l’acheteur serait responsable. Une recherche de titre serait effectuée, puis un agent de transfert émettrait un avis sur le titre, un processus incroyablement similaire à l’option AOL qui Fannie Mae a annoncé qu’il commencerait à accepter en avril dernier.
Depuis l’annonce de l’entité parrainée par le gouvernement, le Association américaine des titres fonciers a adopté une position ferme contre les AOL et d’autres alternatives d’assurance titres. Maintenant, grâce à United Wholesale Mortgage (UWM) L’annonce récente du PDG Mat Ishbia selon laquelle sa société embauche des avocats pour examiner le titre et les documents de clôture, les AOL et les risques qui leur sont associés, a été un sujet brûlant lors de la conférence ALTA One de cette année.
« Depuis l’annonce de Fannie plus tôt cette année, l’ALTA s’est opposée à l’utilisation irresponsable d’alternatives d’assurance titres qui offrent moins de couverture et introduisent plus de risques pour les prêteurs et les consommateurs », a déclaré Diane Tomb, PDG d’ALTA, aux participants à la conférence réunis en l’Ocean Ballroom de l’historique Hotel del Coronado jeudi matin. « C’est une priorité absolue pour ALTA. »
Daniel Wold, président d’ALTA, a ajouté : « Nous continuerons à dénoncer les alternatives au titre, qui présentent un risque encore plus grand pour le système de financement du logement ».
L’annonce d’avril de Fannie Mae selon laquelle elle accepterait des AOL au lieu d’une police d’assurance titres « dans des circonstances limitées », était similaire à l’annonce de Freddie Mac il y a deux ans, avec des exigences similaires pour la lettre et l’avocat qui l’écrit.
Au cours de l’été, Tomb a déclaré que l’impact de ce changement de politique s’était accru lorsque le Agence fédérale de financement du logement a approuvé la publication par les GSE de leurs plans de financement équitable pour le logement.
« L’intention était de promouvoir des opportunités de logement abordables et durables pour plus de ménages à l’échelle nationale », a déclaré Tomb. « L’un des objectifs qu’ils ont définis dans ces plans est de réduire les frais de clôture, en particulier pour les emprunteurs à faible revenu. Sur la base de ces plans, les deux GSE poussent des programmes pilotes favorisant l’utilisation de lettres d’opinion d’avocat, apparemment comme une alternative pour réduire les coûts de clôture.
Alors que certains partisans d’AOL, tels que Analytique Voxtur, affirment que les économies générées par l’utilisation d’un produit AOL au lieu d’une police d’assurance titres traditionnelle pourraient permettre aux consommateurs d’économiser jusqu’à un « paiement hypothécaire intégral », ALTA affirme qu’elle n’a pas constaté d’économies considérables en utilisant AOL par rapport à une police d’assurance titres traditionnelle. Au lieu de cela, ALTA avertit qu’en raison des risques posés par la couverture AOL, l’utilisation d’un AOL peut coûter plus cher au consommateur à long terme.
« Ces produits qui entrent sur le marché – c’est déroutant car ils offrent aux personnes qui en ont le plus besoin une couverture moindre », a déclaré Tomb. « Nous n’avons vu aucune donnée réelle basée sur la conversation selon laquelle cela va économiser de l’argent. À certains égards, cela pourrait leur coûter plus cher. Ils pourraient en fait perdre leur maison.
Contrairement aux AOL, les polices d’assurance titres offrent aux prêteurs une défense, y compris les honoraires et les frais d’avocat, dans tout litige ou réclamation qui pourrait survenir.
«Il est si facile de dépenser 10 000 $ au tribunal pour n’importe quoi, puis votre autre option est de payer 298 $ de plus pour une politique de titre de propriétaire», Charles Cain, vice-président principal de la division des agences nationales de Famille d’entreprises FNF, a dit. « Quand ils parlent de réduire les coûts de clôture pour les communautés mal desservies, ces personnes ont besoin d’une assurance titres plus que quiconque, car si 10 000 $ de frais juridiques peuvent être faisables pour quelqu’un qui possède une maison de 4 millions de dollars, c’est une lutte pour quelqu’un qui possède une maison de 140 000 $. .”
Outre le fardeau financier que les AOL pourraient représenter pour les propriétaires, ALTA conteste également les nombreuses lacunes de couverture, en particulier en ce qui concerne les problèmes de contrefaçon et de fraude.
« La falsification et la fraude sont les plus gros problèmes qui ne sont couverts par aucun de ces produits alternatifs », a déclaré Steve Gottheim, avocat général d’ALTA. « C’est aussi la troisième plus grande source de réclamations dans notre industrie à l’heure actuelle. Ainsi, ce sont des centaines de millions de dollars que l’industrie paie pour ces types de problèmes que les prêteurs ne sont pas prêts à assumer.
Selon l’ALTA, les AOL ne couvrent que les éléments pouvant être découverts lors d’une recherche dans les archives publiques, ce qui signifie qu’ils ne couvriraient pas des éléments tels que les privilèges fiscaux fédéraux, les éléments mal indexés ou les privilèges HOA. De plus, si un problème de titre survient sur une propriété couverte par une lettre d’avis d’avocat, l’acheteur devra prouver la négligence de la part de l’avocat pour poursuivre la réclamation avec lui. Si l’acheteur n’est pas en mesure de prouver la négligence de la part de l’avocat, le demandeur devra probablement payer les frais juridiques impliqués pour plaider la question du titre.
Cain a déclaré que cela peut devenir encore plus délicat dans certains États, où le délai de prescription de l’assurance contre la faute professionnelle d’un avocat est d’un an à compter de la date d’émission de la lettre d’opinion, et non de la date à laquelle le problème est survenu.
« Un AOL ne couvrira pas la période d’un prêt de 30 ans », a déclaré Cain. « En tant qu’avocat, je ne sais pas comment cela va fonctionner. »
Mais les partisans d’AOL ont une approche différente.
«Nous avons créé la lettre d’opinion d’un avocat comme un produit alternatif non pas dans l’intention de remplacer complètement l’assurance titres, mais en créant une alternative qui pourrait être utilisée dans certaines situations, en particulier celles où le coût de l’assurance titres n’est pas nécessairement proportionnel au risque qui est étant couvert », a déclaré Stacy Mestayer, directrice juridique de Voxtur, à HousingWire plus tôt cette année.
Le PDG de Voxtur, Jim Albertelli, a ajouté dans un e-mail : « L’utilisation des lettres d’opinion du procureur comme alternative à l’assurance titres est une pratique établie qui offre une sécurité et une couverture au prêteur et à l’emprunteur comparables à celles de l’assurance titres. Alors que cette alternative continue de gagner en popularité, nous prévoyons que la désinformation continuera d’être diffusée, en particulier par ceux qui considèrent un produit alternatif comme une menace concurrentielle. La réalité est qu’une innovation comme celle-ci conduit à des processus plus efficaces et à des coûts réduits qui profitent aux propriétaires, et c’est exactement ce que nous devrions tous nous efforcer d’atteindre.
L’ALTA a exprimé ses inquiétudes concernant les AOL dans une lettre adressée à la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, plus tôt cette année et Tomb dit qu’elle espère que l’organisation commerciale pourra faire partie de ces discussions à l’avenir, car elle a déclaré que le groupe n’avait pas été consulté avant l’annonce du GSE.
Bien que l’ALTA soutienne la mission de la FHFA de réduire le coût de l’accession à la propriété, elle vise à le faire d’une manière qui protège à la fois les consommateurs et les prêteurs.
« Au cours des 10 dernières années, les taux ont baissé de 6 % dans l’ensemble de l’industrie, ce qui est important pour les propriétaires et c’est en raison de l’investissement que l’industrie a investi dans l’automatisation et l’utilisation de l’apprentissage automatique et de l’IA pour rechercher des titres et arriver à un résultat plus rapide. décision concernant le titre », a déclaré Gottheim. « Ces technologies ont un coût initial, mais au fil du temps, elles apportent cette efficacité et font baisser le prix. »
ALTA travaille également avec des prêteurs, des agents immobiliers, les Département du logement et du développement urbain et des programmes d’aide à l’acompte pour fournir aux acheteurs de maison des informations sur les différences entre les AOL et l’assurance titres, et trouver des moyens de réduire les coûts.
« Nous protégeons le rêve américain », a déclaré Tomb.