© Reuters. PHOTO DE DOSSIER: Des travailleurs installent des fenêtres pour des bâtiments résidentiels en construction, à la suite de l’épidémie de maladie à coronavirus (COVID-19), à Shanghai, en Chine, le 10 octobre 2022. REUTERS / Aly Song /
Par Ziyi Tang, Liangping Gao et Ryan Woo
BEIJING (Reuters) – La Chine a réduit les taux hypothécaires depuis l’année dernière pour stimuler les ventes sur son marché immobilier moribond, mais le principal résultat jusqu’à présent a simplement été une précipitation des ménages à rembourser tôt les hypothèques existantes, ce qui pourrait réduire les bénéfices des banques.
Les analystes estiment que près de 700 milliards de dollars de prêts hypothécaires – près d’un huitième de l’encours total de la Chine – ont été remboursés par anticipation depuis le début de l’année dernière, lorsque les banques ont commencé à baisser les taux d’emprunt.
Les détenteurs d’hypothèques, se sentant indûment accablés par les taux plus élevés qu’ils ont contractés au cours des années passées, puisent dans leurs économies personnelles ou contractent des prêts bon marché dans le cadre de programmes de relance destinés à des achats de consommation coûteux ou à la création de nouvelles entreprises.
Cela menace les bénéfices des banques sur les prêts hypothécaires, qui représentaient environ 30 % de l’encours des prêts des cinq plus grandes banques chinoises en juin dernier, selon leurs derniers rapports financiers.
Il souligne également, cependant, comment les réductions des taux hypothécaires et d’autres mesures pour aider le secteur immobilier chancelant de la Chine, frappé par une chute de la demande et une crise de trésorerie chez les principaux promoteurs, n’ont pas encore permis une reprise significative, même si des données récentes montrent que le marché est stabilisation. Les analystes s’attendent à ce qu’une reprise ne se produise que vers le second semestre de cette année.
« Du point de vue des banques, le remboursement anticipé des prêts hypothécaires signifie que les fonds sont remboursés aux banques et pourraient aider à financer de nouveaux prêts hypothécaires, mais le problème est un mauvais sentiment d’achat », a déclaré Yan Yuejin, analyste chez E-house China Research and Development Institution, une société de services immobiliers basée à Shanghai.
Le désintérêt actuel pour les achats de logements neufs contraste fortement avec la surchauffe du marché immobilier des années précédentes, lorsque les autorités maintenaient les taux hypothécaires à un niveau élevé pour refroidir la spéculation.
Environ 17 700 milliards de yuans (2 600 milliards de dollars) de prêts hypothécaires, soit près de la moitié de l’encours total actuel, ont été accordés entre le quatrième trimestre de 2017 et le premier trimestre de 2022 à des taux relativement élevés de 5,26 % à 5,72 %, a déclaré Judy Zhang, analyste bancaire. à Citigroup (NYSE :).
Vers le milieu de l’année dernière, cependant, les régulateurs ont commencé à abaisser les taux hypothécaires de référence pour soutenir la demande immobilière, après qu’une crise de liquidité parmi les promoteurs ait fait plonger les prix et les ventes des maisons dans une spirale descendante.
Selon une enquête du fournisseur de données hypothécaires chinois Rong360 en janvier, le taux hypothécaire moyen pour les acheteurs d’une première maison en décembre était de 4,16 %, en baisse de 137 points de base par rapport à l’année précédente et le plus bas depuis le début de l’enquête en 2015.
effondrement de la propriété
Les propriétaires mécontents aux prises avec des taux plus anciens et plus élevés ont réagi en remboursant leurs hypothèques plus tôt: Zhang de Citigroup estime que les hypothèques prépayées ont totalisé 4,68 billions de yuans l’année dernière, par rapport à l’encours total des hypothèques en Chine de 38,8 billions de yuans à la fin de 2022, selon les données de la banque centrale .
Zhang a écrit dans une note récente que de lourds remboursements anticipés pourraient persister pour les prêts hypothécaires à taux plus élevé, faisant chuter jusqu’à 5 % les bénéfices des banques chinoises cette année dans le pire des cas.
Un employé du transport maritime à Shanghai, qui n’a donné que son nom de famille Wang, a déclaré qu’il avait économisé au moins 200 000 yuans le mois dernier en souscrivant un prêt de biens de consommation à taux réduit pour rembourser son hypothèque initiale sur un appartement dans la ville voisine de Suzhou.
« J’ai décidé de le faire parce que je suis accablé par un taux hypothécaire trop élevé », a déclaré Wang. Il a refusé de donner son nom complet en raison de la sensibilité de la question.
Certaines banques ont tenté d’endiguer la vague de remboursements anticipés en ajoutant de la bureaucratie et en ralentissant le traitement des demandes, forçant certains emprunteurs à attendre des mois pour les approbations, ont rapporté les médias locaux.
Un banquier de la succursale de Pékin d’une banque commerciale a déclaré qu’environ 20% des clients existants avaient demandé à rembourser par anticipation des prêts hypothécaires et que sa banque avait prolongé le processus d’approbation à environ six mois.
« Les banques essaient de gagner du temps », a déclaré le banquier. Il a refusé d’être nommé car il n’était pas autorisé à parler aux médias.
La ruée vers les remboursements anticipés s’est poursuivie cette année, les faibles perspectives de rendement des investissements tels que les actions et les obligations encourageant également les emprunteurs riches en liquidités à rembourser leurs dettes, a déclaré Nicholas Zhu, analyste bancaire chez Moody’s (NYSE :).
Il s’attendait à ce que ce désendettement sape la confiance dans le marché immobilier, qui a déjà été durement ébranlé par la crise de liquidité et la chute des ventes.
Les autorités ont fait part de leur inquiétude face à l’augmentation des remboursements anticipés, et la semaine dernière, la banque centrale chinoise et le principal régulateur bancaire ont rencontré des prêteurs pour discuter des moyens de résoudre le problème, a rapporté le China Banking and Insurance News, soutenu par l’État.
Les régulateurs ont déclaré qu’ils intensifieraient les enquêtes et les sanctions pour l’utilisation abusive des prêts aux entreprises et aux consommateurs, selon le rapport.
Néanmoins, les autorités souhaitent probablement éviter de mettre davantage en colère les acheteurs de maisons, qui ont fait sensation l’année dernière avec des protestations contre des promoteurs lourdement endettés qui n’ont pas achevé les projets à temps.
Les régulateurs ont déclaré que les banques ne devraient pas imposer de restrictions aux propriétaires qualifiés cherchant à rembourser par anticipation leurs prêts immobiliers et devraient protéger les intérêts légitimes des clients des banques, selon le rapport.
(1 $ = 6,8545 renminbi)