En regardant le dernier NAHB/Wells Fargo données sur la confiance des constructeurs de maisons et les cours des actions des constructeurs, je peux dire que les constructeurs de maisons ont eu beaucoup de chance cette fois-ci au milieu d’une récession immobilière. Il y a une raison simple à cela : ce n’est pas 2008. Ils ont moins de concurrence car ils travaillent à partir de faibles niveaux de ventes sur le marché du logement d’aujourd’hui.
La vérité est que si les taux hypothécaires tombaient en dessous de 5,875 % et continuaient à baisser, les prévisions de logement de tout le monde devraient être révisées cette année car les constructeurs peuvent vendre leurs maisons avec des taux hypothécaires plus bas. Cependant, la différence flagrante aujourd’hui par rapport à la récession de 2008 est qu’en 2007, les constructeurs ont dû faire face à plus de 4 millions d’inscriptions actives en concurrence pour leurs maisons neuves coûteuses.
L’année dernière, les ventes mensuelles de maisons existantes se sont effondrées pour revenir aux niveaux de 2007, sauf que cette fois-ci, NRA a un inventaire total de 970 000 et pas plus de 4 millions.
Par un étrange coup du sort, les retards dus au COVID-19 sont actuellement un programme d’infrastructures et d’emplois pour les Américains dans le secteur de la construction. Permettez-moi d’expliquer ma logique avec le rapport sur les mises en chantier d’aujourd’hui.
Permis de construire
Depuis Recensement: Permis de construire: Les logements privés autorisés par permis de construire en janvier s’établissaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 339 000. C’est 0,1% au-dessus du taux révisé de décembre de 1 337 000, mais 27,3% en dessous du taux de janvier 2022 de 1 841 000. Les autorisations unifamiliales en janvier s’élevaient à 718 000 ; c’est 1,8% en dessous du chiffre révisé de décembre de 731 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 563 000 en janvier.
Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, les permis de logement sont en baisse, les ventes de maisons neuves sont en baisse, l’offre est en hausse et vous ne délivrez pas plus de permis de logement dans cet environnement. Les constructeurs de maisons n’autoriseront de nouveaux logements que lorsqu’ils n’ont pas d’offre excédentaire et qu’ils savent qu’ils peuvent augmenter leurs ventes.
Mises en chantier: Les mises en chantier de logements privés en janvier ont été à un taux annuel désaisonnalisé de 1 309 000. C’est 4,5 % (±15,9 %)* en dessous de l’estimation révisée de décembre de 1 371 000 et 21,4 % (±10,6 %) en dessous du taux de janvier 2022 de 1 666 000. Les mises en chantier de logements unifamiliaux en janvier s’élevaient à 841 000 ; c’est 4,3 % (±16,4 %)* en dessous du chiffre révisé de décembre de 879 000. Le taux de janvier pour les unités dans les immeubles de cinq unités ou plus était de 457 000.
À mesure que les permis de logement diminuent, comme vous pouvez le voir ci-dessous, les mises en chantier diminuent également, donc rien n’est anormal ici avec les données sur le logement en période de récession.
Vient maintenant la ligne de données anormale : les achèvements de logements. C’est si lent que ma tortue ressemblerait à un flash sur cette ligne de données.
Achèvements de logements: Les achèvements de logements privés en janvier étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 406 000. C’est 1,0 % (±9,8 %)* au-dessus de l’estimation révisée de décembre de 1 392 000 et 12,8 % (±13,0 %)* au-dessus du taux de janvier 2022 de 1 247 000. Les achèvements de logements unifamiliaux en janvier étaient à un taux de 1 040 000; c’est 4,4 % (±10,4 %)* au-dessus du taux révisé de décembre de 996 000. Le taux de janvier pour les unités dans les immeubles de cinq unités ou plus était de 349 000.
Comme vous pouvez le voir ci-dessous, les achèvements de logements progressent lentement ; les constructeurs de maisons ont plus de nouvelles maisons en construction qu’ils n’ont même pas encore commencé que de nouvelles maisons actives à vendre. Alors que les deux graphiques ci-dessus chutent sensiblement, les données sur l’achèvement des logements augmentent lentement. C’est pourquoi les travailleurs de la construction n’ont pas été licenciés alors que d’autres emplois sur le marché du logement l’ont été.
Permettez-moi d’être honnête ici : nous avons eu de la chance en tant que pays. Si les constructeurs et les acheteurs de maisons savaient que les taux atteindraient 7 % en 2022, beaucoup n’auraient pas pris ces contrats qu’ils annulent maintenant. Cela signifie que les constructeurs n’auraient même pas envisagé de prendre des permis pour ces maisons. Donc, pour l’instant, nous travaillons simplement sur cet arriéré, ce qui signifie que nous avons plus d’offre de logements et que les travailleurs de la construction sont toujours employés.
Cependant, pour mon premier point, les constructeurs ont de la chance que l’inventaire total de logements soit proche de son plus bas niveau historique, car cela signifie que leur produit a plus de valeur. Les acheteurs ont moins de choix que la normale au cours des huit dernières années – mais en réalité, depuis 1982.
Confiance des constructeurs
L’indice de confiance des constructeurs de maisons s’est redressé au cours des deux derniers mois, et il y a trois mois, leur enquête prospective semblait positive. Je ne suis pas choqué que les données prospectives sur le logement fonctionnent à nouveau. Comme j’ai essayé de le souligner dans mon travail économique, le marché du logement a commencé à s’améliorer le 9 novembre, nous avons donc trois mois de tendances de données positives qui filtrent maintenant dans les rapports mensuels sur le logement.
Cependant, j’ai essayé de mettre un peu de contexte dans cette discussion sur CNBC lundi dernier. Même si les données sur le logement se sont améliorées, elles doivent être comprises dans le contexte d’une plongée historique en 2022.
Historiquement parlant, quand vous voyez un rebond de l’indice des constructeurs de maisons comme celui-ci, cela nous indique que la récession économique touche à sa fin, ou du moins que la récession du logement est terminée. Cependant, je préviens les gens de ne pas voir les choses de cette façon puisque l’économie américaine n’est pas en récession aujourd’hui et que les taux hypothécaires ont augmenté de près de 1 % par rapport aux récents creux.
Ventes de maisons neuves
La prochaine étape est le rapport sur les ventes de maisons neuves qui sortira la semaine prochaine, alors vérifions à quoi ressemble l’offre mensuelle pour les constructeurs avant le rapport. Dans le dernier rapport, les constructeurs disposaient de 9,0 mois d’approvisionnement, comme le montre le graphique ci-dessous.
Voici l’évasion :
- 71 000 de nouvelles maisons ont été achevées : 1,4 mois d’approvisionnement.
- 291 000 les maisons sont encore en construction : 5,7 mois d’approvisionnement
- 99 000 les maisons n’ont pas encore commencé : 1,9 mois d’approvisionnement
Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes ; ces données mensuelles sur l’offre ne s’appliquent qu’au marché des ventes de logements neufs, et le neuf mois sont trop élevés pour qu’ils délivrent de nouveaux permis.
- Lorsque l’approvisionnement est 4.3 mois, et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4.4 à 6.4 mois, c’est un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
- Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6.5 mois et plus.
Pourtant, les constructeurs ont du travail à faire et, heureusement, ils gardent les travailleurs de la construction employés tout en travaillant sur leur arriéré.
Les constructeurs de maisons sont des vendeurs efficaces de maisons parce que c’est comme une marchandise pour eux; ils n’ont pas à chercher un abri après avoir vendu ou ont un taux hypothécaire de 3 % auquel ils doivent renoncer après avoir vendu.
Retour à l’essentiel
Des taux hypothécaires plus bas sont bons pour le marché du logement, et des taux plus élevés sont mauvais; nous revenons ici à la demande d’abordabilité de base. Il suffit de regarder le tableau ci-dessous et à quoi ressemblait le mauvais crédit de 2005 à 2008, puis la récession des pertes d’emplois s’est produite. Ce tableau est un lien direct vers l’offre excédentaire que les constructeurs de maisons n’ont pas à gérer aujourd’hui.
Aussi, regardez à quel point les données sont petites dans le coin inférieur droit. Si vous avez besoin de vos lunettes, je ne vous en veux pas.
Aujourd’hui, les propriétaires ont fière allure sur le papier. Dans un environnement inflationniste de hausse des salaires, ils ont une dette fixe à long terme. La maison américaine et son coût fixe de la dette à long terme ont été la meilleure protection contre l’inflation.
Maintenant, la question est : combien de temps cela peut-il encore durer ? Les gens achètent et vendent des maisons chaque année et la croissance totale des stocks peut se produire au fil du temps, car les maisons restent sur le marché de plus en plus longtemps. Avec la remontée des taux hypothécaires, cela peut entraîner une augmentation des stocks lorsque les maisons mettent plus de temps à se vendre.
L’année dernière, la croissance des nouvelles inscriptions est devenue négative d’une année sur l’autre lorsque les taux ont dépassé 6 % ; maintenant, avec la hausse des taux au printemps, nous verrons un manque d’enthousiasme de la part des vendeurs.