La meilleure façon de lutter contre l’inflation est d’augmenter l’offre, et quand je regarde les données sur l’achèvement des logements au cours des deux dernières années, cela me donne juste envie de vomir. Dans les expansions précédentes, les données sur l’achèvement des logements par les constructeurs évolueraient en fonction des mises en chantier et des permis. Cependant, pour la première fois dans l’histoire moderne récente – en raison de problèmes de chaîne d’approvisionnement et d’autres facteurs – les données d’achèvement des logements ont pris du retard par rapport aux permis de logement et aux mises en chantier.
Il a tout simplement fallu trop de temps pour construire des maisons jusqu’à leur achèvement complet au cours des dernières années. À différents moments, nous avons vu des maisons qui étaient pour la plupart terminées mais qui n’avaient pas de porte de garage, ou attendaient des fenêtres ou des appareils électroménagers. Pour cette raison, le nombre d’unités de logement « en construction » est le plus important jamais enregistré dans l’histoire car elles prenaient tellement de temps à se terminer.
Pour les constructeurs, ils ont un nouveau problème : ils avaient des maisons sous contrat, puis les taux hypothécaires ont bondi de la plus grande façon jamais enregistrée dans l’histoire. Ainsi, les taux d’annulation augmentent lorsque les maisons sont terminées et prêtes à emménager. Compte tenu de cela, vous pouvez voir pourquoi ils ne sont pas pressés de terminer ou même de commencer à construire des maisons en projet.
Au début, l’arriéré était simplement un problème d’approvisionnement. Maintenant, avec des taux hypothécaires si élevés, je crois qu’il y a moins d’incitatifs financiers pour les constructeurs à commencer les maisons qu’ils n’ont pas encore commencé à construire. Personnellement, je ne le ferais pas. Si les constructeurs le pouvaient, ils reprendraient certains des contrats antérieurs, mais ils sont simplement coincés avec ces maisons. Bien sûr, tout le monde n’annule pas ses contrats, mais les gens sont conscients que d’autres personnes obtiennent de meilleures offres.
La productivité de la construction de logements a toujours été terrible par rapport aux autres secteurs de notre économie; Je comprends, car nous construisons toujours des maisons avec des marteaux et des clous, pas des robots.
Pour donner quelques chiffres sur le sujet, l’écart entre les données sur les achèvements de logements aujourd’hui et le pic de la bulle immobilière est d’environ 700 000 – presque la moitié des données d’achèvement totales aujourd’hui. Comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous, nous avons eu une belle et lente tendance à la hausse de 2002 à 2005 et ici, dans la période de 2020 à 2022, nous n’avons pas beaucoup progressé avec les données d’achèvement totales. Nous devons pousser ces maisons sur le marché pour faire baisser l’inflation.
D’après le recensement : Achèvements de logements Les achèvements de logements privés en octobre étaient à un taux annuel corrigé des variations saisonnières de 1 339 000. C’est 6,4 % (±10,6 %)* en dessous de l’estimation révisée de septembre de 1 431 000, mais 6,6 % (±12,6 %)* au-dessus du taux d’octobre 2021 de 1 256 000. Les achèvements de logements unifamiliaux en octobre étaient à un taux de 961 000; c’est 8,3 pour cent (± 8,2 pour cent) en dessous du taux révisé de septembre de 1 048 000. Le taux d’octobre pour les logements dans les immeubles de cinq logements ou plus était de 362 000.
Comme vous pouvez le voir à partir des données ci-dessus, nous avons du travail à faire, et nous avons 928 000 Logements à 2 logements en construction, le plus grand nombre depuis 1973. Ainsi, la meilleure façon de réduire l’inflation du logement est d’augmenter l’offre sur le marché dès que possible. C’est pourquoi il est frustrant de voir les données sur l’achèvement des logements ressembler à ce qu’elles sont. Cependant, c’est aussi quelque chose qui devrait être attendu.
Mises en chantier
Mises en chantier Les mises en chantier de logements appartenant à des particuliers en octobre se sont établies à un taux annuel désaisonnalisé de 1 425 000. C’est 4,2 % (±12,7 %)* de moins que l’estimation révisée de septembre de 1 488 000 et 8,8 % (±12,7 %)* de moins que le taux d’octobre 2021 de 1 563 000. Les mises en chantier de logements unifamiliaux en octobre s’élevaient à 855 000; c’est 6,1 % (±13,4 %)* en dessous du chiffre révisé de septembre de 911 000. Le taux d’octobre pour les logements dans les immeubles de cinq logements ou plus était de 556 000.
Les données sur les mises en chantier pourraient baisser, car le secteur des ventes de maisons neuves dispose encore d’une offre bien trop importante (du point de vue des constructeurs) pour même envisager de construire davantage de logements unifamiliaux. Le modèle commercial des constructeurs est de ne jamais surapprovisionner un marché, ils ont donc raison d’arrêter toute nouvelle construction jusqu’à ce que l’offre de maisons unifamiliales diminue grâce à davantage de ventes de maisons neuves.
Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a également rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes, ces données mensuelles sur l’offre ne concernent que le marché des ventes de maisons neuves.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,4 à 6,4 mois, c’est un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
- Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois et ci-dessus.
Nous avons actuellement 9,2 mois d’approvisionnement, et nous aurons une mise à jour sur cette ligne de données la semaine prochaine, car le rapport sur les ventes de maisons neuves montrera que les constructeurs ont toujours du mal à vendre plus de maisons avec des taux plus élevés. Des taux hypothécaires revenant à 5 % résoudraient certains de leurs problèmes, mais au-dessus de 7 %, c’est problématique.
Les taux ont baissé par rapport à leurs sommets récents et nous avons constaté une reprise des données d’application d’achat hebdomadaires avec des semaines positives consécutives. Cependant, nous avons encore beaucoup de travail ici pour réduire l’offre.
Nous pouvons facilement le voir dans les données de confiance des constructeurs, qui se sont presque effondrées jusqu’aux creux de COVID-19. En mars de cette année, j’ai écrit que le modèle commercial des constructeurs était menacé alors que le rendement à 10 ans dépassait mon niveau critique de 1,94 %. En juin, j’ai déclaré le marché du logement en récession et depuis lors, les données de confiance des constructeurs se sont effondrées en cascade vers les 33 niveaux.
Du NAHB :
Permis de logement Permis de construire Les unités de logement privées autorisées par des permis de construire en octobre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 526 000. C’est 2,4% en dessous du taux révisé de septembre de 1 564 000 et 10,1% en dessous du taux d’octobre 2021 de 1 698 000. Les autorisations unifamiliales en octobre s’élevaient à 839 000 ; c’est 3,6% en dessous du chiffre révisé de septembre de 870 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 633 000 en octobre.
Les permis de logement pour la construction multifamiliale ne se sont pas effondrés aussi gravement que les logements unifamiliaux, mais je pense qu’avec le temps, cela se produira à mesure que l’inflation des loyers s’estompera. Les données en temps réel sur les loyers montrent que le processus de refroidissement est déjà considérablement élevé. C’est quelque chose à suivre pour l’année prochaine, car la perte simultanée de constructions unifamiliales et multifamiliales entraînera des permis de logement beaucoup plus bas que là où nous en sommes actuellement.
Cela dit, nous pouvons voir les difficultés que rencontrent les constructeurs, mais nous pouvons également voir clairement que les constructeurs sont dans une bien meilleure position pour faire face à cette récession immobilière qu’au sommet de 2005.
En 2005, les ventes de maisons neuves étaient si élevées par rapport aux structures de dette de prêt exotiques que l’effondrement des ventes était vraiment épique. Il s’agissait d’une baisse massive de 82 % des ventes entre le sommet de 2005 et le creux de l’effondrement immobilier. Maintenant, les constructeurs ne font pas face à un niveau de ventes aussi élevé, ils peuvent donc travailler à se débarrasser de leur offre excédentaire avec beaucoup moins de stress sur le marché.
De plus, une énorme différence pour les constructeurs maintenant, c’est qu’ils font face à moins de concurrence. En 2007, nous avions plus de 4 millions de logements à vendre avec une demande écrasante. Les constructeurs étaient dans une position terrible car leur produit n’était pas là où allait l’argent. Les maisons neuves sont toujours plus chères que les stocks existants plus anciens et moins chers, de sorte que les constructeurs sont conscients de la concurrence.
Maintenant, au fil du temps, à mesure que les listes actives augmentent, ils en prendront note comme ils l’ont fait lors de l’expansion précédente. Cependant, si nous parlons de l’effondrement de la bulle immobilière par rapport à maintenant, ils sont dans une bien meilleure situation pour faire face à cette récession immobilière.
Les ventes de maisons existantes arrivent demain et dans le dernier rapport, le niveau total des stocks était 1,25 million.
Cela dit, nous devons tous espérer que les constructeurs pourront lancer la vague de constructions multifamiliales sur le marché l’année prochaine pour faire baisser de plus en plus l’inflation des loyers. Ce sera un plus pour les taux hypothécaires, ce qui peut nous sortir de la récession immobilière. Comme vous pouvez le voir dans le rapport d’aujourd’hui, nous n’en sommes pas encore là, mais nous avons l’approvisionnement qui arrive !