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La croissance des prix des logements et les taux hypothécaires ont diminué par rapport aux sommets de 2022, mais l’abordabilité reste un défi. À leur tour, les emprunteurs qui entrent sur le marché penchent fortement pour acheter leurs taux d’intérêt de premier rang en payant des points à l’avance.
Au cours de la troisième semaine de janvier, 57% de tous les emprunteurs qui ont bloqué les taux ont payé au moins un demi-point, 44% ont payé au moins un point complet et près d’un quart ont abaissé leurs taux hypothécaires avec des rachats de deux points ou plus, selon Chevalier noirrapport du contrôleur hypothécaire.
Les emprunteurs acheteurs, qui représentent désormais 82% des nouveaux blocages de taux, ont payé en moyenne 1,16 point. Pour ceux qui cherchent à retirer de l’argent de leur maison, le coût était près du double, avec une moyenne de 2,06 points payés, a déclaré Ben Graboske, président de Black Knight Data & Analytics.
Avant la pandémie, les acheteurs payaient plus près de 0,5 point en moyenne, avec un coût correspondant d’environ 1 500 $, de 2018 à 2020.
« En surface, il peut sembler que le marché a été agité par une baisse d’un point des taux d’intérêt et des prix des maisons sortant de leurs sommets – mais ce n’est pas si simple », a déclaré Graboske.
« En décembre, la valeur des maisons a enregistré sa sixième baisse mensuelle consécutive, et les prix au niveau national sont désormais inférieurs de 5,3 % à leur sommet de juin 2022 (…) L’abordabilité a toujours la mainmise sur une grande partie du marché », a-t-il noté.
Comparativement à la même période l’an dernier, le versement hypothécaire mensuel sur une maison à prix moyen est supérieur de 40 %, soit près de 600 $ de plus, en utilisant un acompte de 20 % sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans.
D’un autre côté, les rachats temporaires de taux sont restés une part relativement faible des émissions. Seulement environ 3 % des prêts d’achat bloqués sur la plateforme Optimal Blue de Black Knight incluaient un rachat temporaire. Un peu plus de 2% impliquaient un rachat temporaire de deux ans, selon le rapport.
Les données sur les serrures à taux d’Optimal Blue ont montré que les serrures à taux d’achat ont augmenté de 64 % entre la première et la quatrième semaine de janvier, marquant la plus forte augmentation des cinq dernières années. Alors que les acheteurs semblent revenir sur le marché au début de 2023, les prêts à l’achat bloqués en janvier sont toujours en baisse de 13 % par rapport aux niveaux pré-pandémiques de 2018 et 2019.
Les blocages d’achat au cours de la troisième semaine de janvier représentaient 81,7 % des blocages de taux, les remises en espèces représentant 13,7 % et le taux/durée ne représentant que 4,6 %.
« Les verrous de refinancement ont également légèrement augmenté, mais restent proches de leurs plus bas historiques en raison de l’absence d’incitation au refinancement basée sur les taux et du coût plus élevé de l’exploitation des fonds propres des propriétaires par le biais de prêts en espèces », note le rapport.
Alors que les volumes de ventes continuaient de s’effondrer, la croissance des stocks a stagné, car les vendeurs prennent du recul par rapport à la mise en vente de leurs maisons. Les volumes de nouvelles inscriptions étaient de 23 % inférieurs à la moyenne pré-pandémique en décembre, marquant le plus grand déficit mensuel jamais enregistré en dehors d’avril 2020.
Les stocks à vendre ont augmenté de 33 % sur une base désaisonnalisée de mars à juillet, mais les niveaux de stocks ont stagné plus tard dans l’année avant de chuter de 5 % en décembre – la première baisse significative en près d’un an.
L’activité de prépaiement a diminué de 2,7 % en décembre par rapport à novembre et a chuté de 76 % d’une année sur l’autre en raison de la baisse du marché du refi.
Le taux de délinquance national a augmenté de sept points de base en décembre pour atteindre 3,08%, mais a terminé l’année 30 points de base en dessous de la même période l’an dernier.
Si le taux actuel de déclin mensuel se poursuit, le taux de croissance annuel des prix des logements devrait devenir négatif au cours des trois prochains mois, selon le rapport.
La baisse des prix des maisons a continué d’avoir un impact sur les capitaux propres des emprunteurs, les capitaux propres des titulaires de prêts hypothécaires ayant chuté de 2,3 billions de dollars – une baisse de 13% – au cours des deux derniers trimestres.
Les baisses surdimensionnées des prix des maisons sur les marchés de la côte ouest – Los Angeles, San Francisco, San Jose et Seattle en particulier – représentent près d’un tiers de la baisse nationale globale des capitaux propres des titulaires d’hypothèques au cours des deux derniers trimestres.
« Bien que les niveaux restent historiquement élevés, la baisse des capitaux propres ainsi que la hausse des taux à court terme devraient créer des vents contraires pour les prêts immobiliers alors que nous avançons vers 2023 », note le rapport.
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