Combien de maisons les villes côtières chères des États-Unis doivent-elles être construites pour redevenir abordables pour les familles de la classe moyenne et des travailleurs pauvres ? Au cours des dernières semaines, j’ai posé cette question à un certain nombre d’experts en logement. Je m’attendais à une réponse directe : Si vous construisez X logements, vous réduisez les loyers de Y %, ce qui signifie que Washington, DC, doit construire Z logements pour redevenir largement abordable.
Je n’ai pas eu de réponse aussi simple. « C’est une question difficile avec beaucoup de pièces mobiles », m’a dit Jenny Schuetz de la Brookings Institution. « Sommes-nous en train de supposer que toutes ces maisons tombent du ciel aujourd’hui ? a demandé David Garcia, directeur des politiques au Terner Center for Housing Innovation à UC Berkeley. Chris Herbert, directeur général du Harvard Joint Center for Housing Studies, m’a donné une longue réponse concernant les prix des terrains, l’abordabilité des loyers, la formation de ménages et les tendances en matière de construction.
Pourtant, tous s’accordent à dire que quel que soit le nombre, c’est énorme. « Tous les chiffres que nous avons qui répondent à cette question sont énormes. Ils sont énormes », a déclaré Garcia. « Et ils sont tous un sous-dénombrement massif. »
Cela me semble un problème. Personne ne peut dire exactement ce qu’il faudrait pour rendre Brooklyn abordable pour les travailleurs qui n’ont pas de diplôme universitaire, rendre San Francisco accessible aux familles avec enfants et aux couples âgés à revenu fixe, ou permettre aux membres de la famille élargie de Boston d’acheter des appartements. à quelques pâtés de maisons les uns des autres. Cela signifie que nous n’avons aucune vision politique sur la façon de rendre nos endroits les plus grands et les plus productifs abordables pour tous, et aucun plan pour y parvenir.
Ce n’est pas seulement injuste pour les Américains qui veulent s’installer dans ces endroits. Les loyers et les prix de vente élevés dans les grandes villes sont un choix politique, qui met des portes autour de bon nombre de nos endroits les plus merveilleux et taxe les gens qui ont la chance d’y vivre. Et c’est injuste pour nous tous. Des États-Unis avec des logements plus abondants dans leurs grandes villes auraient également une économie plus productive, dynamique et dynamique.
La meilleure preuve car le nombre de logements que nous devons construire dépend des prix que les gens paient aujourd’hui. À l’échelle nationale, la part des locataires considérés comme « surchargés » (dépensant plus de 30 % de leurs revenus en loyer et en services publics) a grimpé à 47 % ; un locataire sur quatre, soit environ 11 millions, consacre plus de la moitié de son revenu au logement. Les locataires dépensent aujourd’hui environ 10 points de pourcentage de plus de leurs revenus pour le logement qu’ils ne le faisaient dans les années 1970. Pendant ce temps, la hausse des prix a également contraint des millions de jeunes Américains à retarder l’accession à la propriété, rendant impossible pour beaucoup d’acheter leur place sur l’échelle de la propriété, en particulier en Californie et à New York.
Les gens font des choix douloureux : Pour maintenir leurs coûts de logement en ligne avec leur revenu, des millions de familles ne vivent pas où elles veulent ou dans les types de maisons qu’elles veulent ou avec les personnes qu’elles veulent. Lorsque l’hypothèque d’une maison en rangée est trop coûteuse, les familles continuent de louer leur appartement délabré. Quand une troisième chambre coûte trop cher, les parents renoncent à avoir un troisième enfant. C’est aussi une catastrophe de politique publique.
Le problème est en grande partie, sinon exclusivement, le résultat du fait que le pays n’autorise pas suffisamment de maisons là où les gens le souhaitent. Bien que certaines communautés de l’intérieur du pays, en particulier dans le sud, aient permis à la construction de logements de suivre la croissance démographique rapide, les régions métropolitaines superstars du nord-est et de la côte ouest ne l’ont pas fait. « La raison pour laquelle la Californie a les problèmes d’abordabilité que nous avons maintenant est parce que nous n’avons pas construit », a déclaré Garcia, du Terner Center. « Dans les années 1960, 1970, voire dans les années 1980, nous construisions entre 200 000 et 300 000 logements par an. Lors de notre dernier boom économique, nous en construisions 100 000 par an. Il a ajouté: « C’est le début et la fin de l’histoire en ce qui concerne la Californie. »
Et ailleurs. La ville de New York a délivré moins de nouveaux permis de logement dans les années 2010 que dans les années 2000 ou dans les années 1960; elle a, année après année, créé plus d’emplois que de logements. À l’échelle nationale, « la croissance des ménages et les nouvelles constructions ont coïncidé essentiellement au cours des sept ou huit dernières années », a déclaré Herbert, de Harvard. « En règle générale, la construction de logements dépasse la formation de ménages d’environ 20 %, car nous enlevons toujours des logements qui ont dépassé leur durée de vie utile. Nous n’avons pas fait cela depuis longtemps. Juste par cette mesure très simple, nous ne construisons pas assez.
La réponse est de construire plus. Beaucoup plus. Il n’est pas difficile d’obtenir des estimations approximatives de ce que les économistes appellent le « déficit de logements » – combien les États-Unis devraient construire pour le ramener au niveau des tendances historiques :
- En examinant le nombre de ménages américains et le nombre d’unités de logement vacantes, Freddie Mac, l’acheteur parrainé par le gouvernement de titres adossés à des créances hypothécaires, estime une pénurie actuelle de l’offre de 3,8 millions d’unités, entraînée par un effondrement de 40 ans dans la construction de maisons de moins de 1 400 pieds carrés.
- Le groupe Up for Growth est également arrivé à une estimation de 3,8 millions, en utilisant des données sur la demande totale de logements et l’offre globale d’unités habitables disponibles.
- La National Association of Realtors a comparé la délivrance de permis de logement au nombre d’emplois créés dans 174 régions métropolitaines différentes. Il a constaté que seules 38 régions métropolitaines autorisent suffisamment de nouvelles maisons pour suivre la croissance de l’emploi; dans plus d’une douzaine de régions, dont New York, la Bay Area, Boston, Los Angeles, Honolulu, Miami et Chicago, une seule nouvelle maison est construite pour plus de 20 emplois créés. Le NAR estime un «écart de sous-construction» pouvant atteindre 7 millions d’unités.
Ces chiffres s’appuient sur des données telles que les taux d’inoccupation, les tendances en matière de formation de ménages et les tendances en matière de construction. Mais aucune des estimations ne reflète ce que j’en suis venu à considérer comme l’écart d’abordabilité : la différence entre le logement que nous avons et le logement dont nous aurions besoin pour garantir que les gens de la classe ouvrière puissent à nouveau vivre dans nos grandes villes côtières. pour un coût raisonnable. Freddie Mac ne prétend pas que la construction de 3,8 millions d’unités rendrait New York accessible aux grandes familles de la classe moyenne et mettrait fin aux sans-abri à San Francisco. L’Association nationale des agents immobiliers n’envisage pas si les concierges peuvent marcher pour travailler à Boston.
Est-ce que combler le déficit de logement tel que mesuré par Freddie Mac ou le NAR ferait une brèche dans les coûts ? Absolument, ont déclaré les experts en logement. Des études montrent que lorsque les constructeurs construisent des unités à un endroit donné, cela réduit les loyers et les prix de vente dans les blocs voisins, ainsi que dans les quartiers voisins ; à l’inverse, restreindre la construction fait grimper les prix. Mais de tels calculs n’évoluent pas facilement : savoir qu’une augmentation de 10 % du parc de logements dans un lieu donné fait baisser les loyers de 1 % à moins de 500 pieds ne signifie pas que l’augmentation de son parc de logements de 500 % à San Francisco forcerait les loyers à baisser de 50 %. pour cent.
De manière générale, « il est vraiment difficile d’imaginer que les villes les plus chères deviennent nettement moins chères », m’a dit Schuetz. D’une part, la création de nouvelles unités entraînerait une augmentation de la formation de ménages : les jeunes travailleurs pourraient opter pour des studios plutôt que des appartements en colocation ; les ménages multigénérationnels pourraient éclater. D’autre part, les villes à revenu élevé et à coût élevé ont tellement de demande refoulée que n’importe quelle ville aurait du mal à devenir beaucoup plus abordable par elle-même. Si San Francisco construisait des milliers d’unités, les nouveaux parents resteraient dans la ville plutôt que de camper pour East Bay. Les nouveaux arrivants viendraient de toute la région et du monde entier.
Le rythme auquel une ville ajoute de nouvelles unités serait également important, a souligné Garcia. La création de 10 000 logements du jour au lendemain à Boston, qui en compte actuellement environ 300 000, entraînerait une chute des prix. Les construire sur une décennie pourrait ralentir l’arc des prix des loyers sans jamais les faire baisser. Le type de logement construit compte également. Si New York devait approuver la construction de milliers d’unités d’occupation d’une seule pièce – des dortoirs, à peu près – cela ferait baisser les prix pour les célibataires et les familles sans enfants sans affecter immédiatement les prix pour les parents.
Les experts ont également noté que la construction de plus d’unités au taux du marché aiderait les familles riches avant d’aider les familles pauvres et de la classe moyenne. « Saturer le marché avec plus d’offre soulagerait naturellement la pression des propriétaires qui continuent d’augmenter les loyers », déclare Stephanie Klasky-Gamer, présidente de LA Family Housing, une organisation à but non lucratif de prévention des sans-abrisme à Los Angeles. « Mais nous ne ciblerons jamais nos locataires les plus vulnérables si nous ne construisons que 500 000 logements au prix du marché. »
Dans une enquête récente, seulement 30 à 40 % des adultes américains ont déclaré qu’ils pensaient que l’augmentation du parc de logements réduirait les prix et les loyers ; cette conviction, souvent décrite comme un « scepticisme vis-à-vis de l’offre », a à son tour refroidi leur enthousiasme pour les nouvelles constructions. Une telle méfiance est enracinée dans une confluence d’événements que d’innombrables citadins ont vu de leurs propres yeux : La laverie automatique ferme. L’immeuble de condos cinq sur un sans âme monte. Les familles noires partent et les couples blancs affluent. Et pendant ce temps, les loyers augmentent, faisant du développement immobilier un moteur de gentrification plutôt qu’un moteur d’abordabilité.
Mais ce déplacement se produit uniquement parce que la construction de logements denses est illégale dans de nombreux quartiers riches, et parce que les villes en construisent si peu dans l’ensemble. « Si vous voulez construire suffisamment pour vraiment aider les personnes à faible revenu, vous parlez de faire un parcelle de la construction », m’a dit Rick Jacobus, expert en logement inclusif et directeur de Street Level Urban Impact Advisors.
Comme il s’avère, deux économistes avaient, en quelque sorte, répondu à ma question. Enrico Moretti de l’UC Berkeley et Chang-Tai Hsieh de l’Université de Chicago ont voulu savoir combien de PIB et de productivité les États-Unis abandonnent en limitant l’offre de logements dans leurs plus grandes villes. Dans un article à succès de 2019, ils ont constaté que si New York, San Jose et San Francisco – ces trois villes seulement – avaient les normes d’autorisation d’Atlanta ou de Chicago au cours des dernières décennies, l’économie américaine aurait été d’environ 2 000 milliards de dollars plus importante en 2009. Les ménages américains auraient gagné en moyenne 3 685 $ de plus par an.
Pour arriver à cette estimation, les deux économistes ont construit un modèle compliqué qui supposait que les Américains pouvaient déménager là où leur salaire le permettait et que l’offre de logements s’ajusterait comme elle le ferait dans un endroit avec des normes d’autorisation typiques. Dans un tel monde, ont-ils estimé dans certains travaux connexes, 53% des Américains ne vivraient pas là où ils vivent actuellement. San Francisco aurait une population active de 510 % supérieure à ce qu’elle est aujourd’hui, ce qui implique une population globale d’environ 4 millions, au lieu de 815 000, avec 2 millions d’unités de logement au lieu de 400 000. La Bay Area dans son ensemble serait cinq fois sa taille actuelle, ont estimé les économistes. La ville moyenne perdrait 80 % de sa population. Et New York serait huit fois plus grande. Certains calculs au dos de l’enveloppe (les miens, pas les leurs) suggèrent que les États-Unis auraient – à fond ici – peut-être 75 millions d’unités de logement de plus dans leurs villes productives qu’ils n’en ont actuellement.
J’ai interrogé Moretti sur l’ampleur des effets trouvés dans son travail et celui de Hsieh. « Ce n’est pas si invraisemblable pour moi », a-t-il déclaré. « Les différences de revenus et de productivité du travail entre les régions que nous examinons et le reste du pays sont si grandes que si vous développez ces économies locales, vous obtenez ces gros avantages globaux. » Dans le monde réel, nous manquons ces grands avantages globaux. Nous avons moins de productivité et moins de revenus, bien sûr, mais aussi moins de convivialité, moins de créativité, moins de bébés, moins de vacances, moins de familles vivant ensemble, moins de personnes vivant comme elles le souhaitent.
Moretti, un résident de longue date de San Francisco, est horrifié par les politiques d’aménagement du territoire et les prix des maisons de la ville. « C’est quelque chose qui n’est pas seulement intellectuel pour moi mais très, très réel, très présent », a-t-il déclaré. Il a décrit avoir marché à côté d’un terrain vague dans son quartier et avoir été dérangé à maintes reprises qu’il ne devienne jamais un immeuble d’appartements ou même une maison unifamiliale. « C’est inexcusable de ne pas construire sur un terrain vague. Il n’y a aucun moyen qu’avoir un terrain vide dans un endroit comme San Francisco ait un sens.