Les IMB subissent l’effet d’entraînement des récentes faillites bancaires

Le mois de mars est arrivé comme un lion pour le secteur bancaire avec trois faillites bancaires, dont la 16^e plus grande banque, Banque de la Silicon Valley (SVB), avec des actifs de 212 milliards de dollars.

Les autres banques mises au repos début mars étaient des prêteurs crypto-friendly Silvergate Capital Corp. (11,4 milliards de dollars d’actifs) et Banque Signature (110 milliards de dollars d’actifs). Les faillites bancaires ont semé la panique sur les marchés du monde entier et provoqué une fuite vers des investissements sûrs, comme les bons du Trésor américain, ce qui a contribué à alimenter une récente baisse précipitée des taux d’intérêt.

L’impact des défaillances est toujours en cours d’évaluation par les marchés. Les experts qui ont parlé avec Câble de logement sur les malheurs du secteur bancaire soulignent qu’il est encore trop tôt pour savoir comment tout va se passer. Pour l’instant, cependant, ils disent que les prêteurs du marché bancaire hypothécaire adjacent devraient prendre des mesures prudentes pour se prémunir contre le pire des risques de baisse – se concentrer sur les lignes d’entrepôt parrainées par les banques utilisées par les banques hypothécaires indépendantes (IMB).

Parmi les points communs pour les trois banques en faillite, il y avait une concentration de clients dans un segment industriel étroit – axé sur la cryptographie pour Silvergate et Signature et axé sur la technologie pour SVB – et un volume élevé de «dépôts chauds» susceptibles de fuir à la recherche de le meilleur retour sur leur argent.

Pour SVB, la faillite bancaire la plus importante des trois – et la plus importante depuis 2008 et le krach de Mutuelle de Washington – la concentration de la clientèle et le risque de dépôt à court terme qu’il comportait étaient opposés à un portefeuille d’investissement à plus long terme qui avait été entravé par le doublement des taux d’intérêt au cours de 2022 à la suite des politiques de resserrement monétaire de la Réserve fédérale.

« J’ai du mal à comprendre comment cela peut arriver, que vous encaissez beaucoup de dépôts à court terme et que vous faites beaucoup d’investissements à long terme », a déclaré Association communautaire des prêteurs immobiliers (CHLA) Le directeur exécutif Scott Olson lors d’un webinaire cette semaine s’est concentré sur l’évaluation de l’échec de SVB et de ses conséquences. CHLA dessert les banques hypothécaires indépendantes de petite et moyenne taille.

« Je suis sûr que cela semblait être une bonne idée à l’époque », a ajouté Olson, « mais combien de fois devons-nous voir cela avant d’apprendre que c’est une stratégie très, très risquée. »

En fait, l’environnement de taux qui a stimulé la crise de liquidité chez SVB a également fait des ravages sur les portefeuilles d’obligations bancaires en général.

« En raison de la hausse des taux d’intérêt, les actifs à plus long terme acquis par les banques lorsque les taux d’intérêt étaient plus bas valent désormais moins que leur valeur nominale », a déclaré Martin Gruenberg, président de la Société fédérale de dépôt d’assurance. (FDIC) lors d’un récent discours à la Institut des banquiers internationaux. « Le résultat est que la plupart des banques ont un certain montant de pertes non réalisées sur les titres.

« Le total de ces pertes non réalisées, y compris les titres disponibles à la vente ou détenus jusqu’à l’échéance, était d’environ 620 milliards de dollars à la fin de l’année 2022. Les pertes non réalisées sur les titres ont considérablement réduit les fonds propres déclarés du secteur bancaire. »

Au 31 décembre 2022, SVB disposait d’un portefeuille total d’investissements en valeurs mobilières de 120,1 milliards de dollars, dont plus de 16 milliards de dollars en titres du Trésor et quelque 64 milliards de dollars en titres adossés à des créances hypothécaires émis par des agences, selon les documents déposés par la banque auprès du Commission américaine des valeurs mobilières et des échanges. Une grande partie de ce portefeuille MBS comprend des prêts hypothécaires créés avant la hausse des taux induite par la Fed, lorsque les taux hypothécaires fixes sur 30 ans étaient de 3 % ou moins, contre maintenant, où ils sont plus du double.

L’essentiel du portefeuille d’investissement de SVB, quelque 91,3 milliards de dollars, dont 57,7 milliards de dollars en MBS, est marqué comme étant « détenu jusqu’à l’échéance ». Le solde du portefeuille SVB (26,1 milliards de dollars) a été répertorié comme « disponible à la vente » (AFS), selon les documents déposés auprès de la SEC. La banque a également inscrit quelque 2,7 milliards de dollars en titres de participation non négociables.

Début mars, la banque a vendu environ 21 milliards de dollars de son portefeuille AFS, enregistrant une perte de 1,8 milliard de dollars en raison de la volatilité des taux. La vente d’obligations était nécessaire, en partie, pour compenser un important exode de dépôts en 2022 alors que l’industrie technologique faiblissait, ce qui a créé des problèmes de liquidité pour le prêteur.

À la suite de cette perte de vente d’obligations, SVB a annoncé qu’elle chercherait à lever des capitaux pour reconstituer ses fonds propres, ce qui a effrayé les marchés, gelant le plan de collecte de fonds. Les clients de la banque, déjà confrontés à un ralentissement de leur industrie de haut vol, ont également été alarmés par la révélation des finances précaires de SVB – qui a conduit à une ruée sur la banque amplifiée par les médias sociaux et à son effondrement ultérieur.

« Ils [SVB] avait un immense risque de concentration dans l’espace technologique [in terms of customers]», a déclaré Brian Hale, fondateur et PDG de la société de conseil Partenaires de conseils hypothécaires. « Et ils ont complètement mal géré, à mon avis, le risque de duration [of their investment portfolio].”

« Lorsque vous avez des actifs à long terme [MBS] qui sont financés par des dépôts à court terme, si les dépôts commencent à être réévalués [upward, and you’ve locked in your asset yield [too low] parce que vos frais de dépôt étaient [low at the time]lorsque ces dépôts à court terme sont réévalués [higher]c’est la définition de la désintermédiation.

Les IMB ne sont pas confrontés à un défi de désintermédiation car ils ne traitent pas les dépôts ou ne maintiennent pas de portefeuilles d’investissement à long terme. Cependant, ils utilisent des lignes de crédit d’entrepôt bancaire pour aider à financer les montages hypothécaires,

« C’est purement un problème de prêt à long terme que ces gars-là [SVB ] se sont embarqués », a déclaré Dave Stevens, PDG de Conseil en lac de montagne et ancien président et chef de la direction de Association des banquiers hypothécaires, qui a également parlé de l’échec de SVB lors du récent webinaire. « Les IMB ne conservent pas beaucoup de risques. Ce sont principalement des entités intermédiaires… avec un portefeuille de prêts en cours qui sont bloqués jusqu’à leur clôture et leur vente.

Lignes d’entrepôt

Stevens a ajouté, cependant, que la grande menace avec les récentes faillites bancaires est le potentiel d’un effet de « contagion ».

« Comment contrôlez-vous la propagation potentielle de cela à d’autres banques du pays qui se comportent de la même manière? » Il a demandé. «C’est l’autre chaussure à laisser tomber.

« Pour les IMB, ce à quoi vous devez penser, c’est où se trouvent vos lignes d’entrepôt et avez-vous suffisamment d’options diversifiées pour les lignes d’entrepôt si l’une des banques avec lesquelles vous faites affaire est potentiellement à risque? »

Stevens a souligné que, selon lui, les récentes faillites bancaires ne sont pas susceptibles d’avoir un effet de contagion. Il a estimé qu’il n’y a pas plus d’une douzaine de banques dans tout le pays qui ont une « surconcentration dans les investissements longs et sous-marins sur les marchés du Trésor et le marché des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS) ».

Rob Nunziata, co-PDG du prêteur hypothécaire indépendant Hypothèque FBCa déclaré que FBC travaille avec un certain nombre de prêteurs d’entrepôt, petits et grands, y compris Banque de la capitale du Texas, Alliance occidentale, Banque d’Amérique et Banque communautaire Veritex.

« J’ai parlé à tous nos prêteurs d’entrepôt », a-t-il déclaré. « Ils ont tous dit la même chose, ‘C’est comme d’habitude.’

« Ce qu’ils voient, c’est que c’est une situation très régionale [with the bank failures]. … Fondamentalement, ils disent qu’ils ont des bilans solides et n’anticipent aucun changement … en fonction de ce qui se passe actuellement.

Nunziata a ajouté que les perspectives optimistes des prêteurs d’entrepôt pourraient bien sûr changer à l’avenir, « mais pour l’instant, c’est vraiment le même message de toutes les banques d’entrepôt avec lesquelles nous travaillons ».

L’évaluation de Nunziata de l’espace de prêt d’entrepôt est reprise dans une publication récente sur Texas Capital Bank’s LinkedIn page, qui indique ce qui suit :

«Nous avons délibérément construit Texas Capital Bank pour opérer à partir d’une position de solidité et de stabilité financières et pour servir nos clients à travers les cycles du marché et des taux. Grâce à nos actions en 2021 et 2022, nous avons une solidité de bilan inégalée, avec 18 % de nos actifs totaux en liquidités et 30 % en actifs liquides, ainsi que 13 % de capitalisation en actions ordinaires de catégorie 1. Chacune de ces mesures nous place parmi les banques les mieux capitalisées des États-Unis, y compris par rapport aux plus grandes entreprises américaines. »

Pourtant, le président de la CHLA, Taylor Stork, qui est également chef de l’exploitation chez Developer’s Mortgage Co., a déclaré que les IMB devraient être en communication étroite avec leurs prêteurs d’entrepôt en ce moment. Stork a pris la parole lors du même webinaire auquel Stevens et Olson ont participé cette semaine.

« Dans l’espace d’entrepôt en ce moment, chaque opérateur IMB doit être au téléphone avec son fournisseur d’entrepôt pour avoir une conversation honnête très, très ouverte dans les deux sens », a-t-il déclaré. « Voilà où j’en suis. Voici ma situation de trésorerie. Voici ma position de liquidité. Quel est ton? De quoi as-tu l’air? Comment s’assurer que l’on travaille bien ensemble ?

Failles bancaires et craintes d’appels de marge

Le rendement du Trésor à 2 ans a enregistré lundi 13 mars sa plus forte baisse depuis le krach boursier de 1987, bien qu’il ait légèrement rebondi mardi. De même, le Trésor à 10 ans a rebondi mardi, après avoir atteint un creux de cinq semaines de 3,51 % lundi.

La chute soudaine des taux ces derniers jours a incité Davis et Hale à évoquer la perspective que les banques hypothécaires soient touchées par des appels de marge potentiels.

« Vous vous souviendrez début mars et avril 2020, début [the pandemic], les taux ont chuté précipitamment », a déclaré Hale. «Eh bien, beaucoup de sociétés de prêts hypothécaires se sont fait coincer.

« J’espère que l’industrie a appris de cela dans une certaine mesure, mais j’ai parlé à certaines personnes aujourd’hui qui sont nerveuses à propos des appels de marge autour du mouvement des taux d’intérêt. »

Stevens a ajouté lors du webinaire axé sur SVB : « Je pense que quiconque couvre le pipeline en ce moment sait qu’il va recevoir des appels de marge. Je pense que c’est une évidence à moins que le marché obligataire ne revienne, ce qui, je ne pense pas, se produira tout de suite.

John Toohig, responsable du négoce de prêts entiers Raymond Jamesa déclaré que s’il y avait eu une ruée vers les appels de marge, il n’en avait pas vu de signes sur son pupitre de négociation le lundi 13 mars.

« J’ai eu beaucoup d’acheteurs qui m’appelaient, plus de bottom-feeders, disant qu’ils étaient disponibles et recherchant un opportuniste [asset] piscine, mais je n’avais aucun vendeur qui m’appelait pour chercher une sortie », a déclaré Toohig. « Je n’ai pas vu de vendeurs forcés [a sign of margin calls]donc si cela arrivait, je n’avais pas de vision là-dessus, mais cela ne veut pas dire ce que d’autres bureaux ou vendeurs ont vécu.

Spencer Kallick, associé spécialisé dans les transactions immobilières et les droits d’utilisation des terres au sein du cabinet d’avocats Allen Matkins, a déclaré qu’il restait optimiste quant au marché immobilier et aux perspectives à plus long terme de l’économie américaine. En supposant qu’il ait raison, alors peut-être que mars pour le secteur hypothécaire partira comme un agneau. Nous devrons tous sortir et voir.

En ce qui concerne le « bon sens » des gens, cependant, Kallick est moins optimiste, affirmant qu’il semble parfois en pénurie aujourd’hui.

« Je pense que parfois, dans ce monde aux enjeux très élevés et au rythme rapide, une partie du bon sens passe par la fenêtre et certaines des meilleures pratiques passent par la fenêtre », a-t-il déclaré. « C’était le cas ici [with SVB’s failure]du côté des banques, mais aussi du côté des emprunteurs et du côté des entreprises.

« Mais je ne pense pas que cela [the fallout from the recent bank failure] va se répandre comme une traînée de poudre pour deux raisons : premièrement, parce que je pense qu’il s’agit d’un cas de faillite de plusieurs banques qui sont très fortement concentrées dans un domaine, et je pense que la plupart des banques sont beaucoup plus diversifiées. Je pense aussi que l’autre chose, très franchement, c’est que l’administration Biden [via its recent expansion of liquidity options for banks and its action to make whole all depositors at SVB and Signature Bank] a montré une forte volonté d’intervenir et de s’assurer que cela ne se reproduise plus.