Les agences de location gagnent des milliers de livres en commission et, dans certains cas, bafouent l’interdiction des frais de location en forçant les locataires à souscrire à des programmes controversés de « dépôt zéro ».
Un Observateur enquête a révélé des preuves de tactiques de vente sous pression par certaines agences en Angleterre, y compris des cas où les gens ont été informés qu’ils étaient tenus de s’inscrire comme condition d’obtention d’une location.
Présentés comme une option peu coûteuse, les systèmes de dépôt zéro impliquent généralement le paiement d’une redevance équivalant à environ une semaine de loyer au lieu d’un dépôt de garantie standard, qui correspond normalement à cinq semaines de loyer.
Mais contrairement à une caution traditionnelle, les frais ne sont pas remboursables, les locataires restant responsables des dommages à la fin de leur location. Ils peuvent également faire face à des frais supplémentaires pour les renouvellements d’adhésion et – contrairement aux dépôts standard – faire face à des frais d’arbitrage en cas de litige, ce qui les aggravera à long terme.
Malgré les inquiétudes, il est régulièrement conseillé aux locataires de souscrire aux programmes en laissant des agents, qui peuvent gagner une commission allant jusqu’à 30% pour chaque personne qu’ils recommandent.
Les allégations de vente sous pression et les inquiétudes concernant le niveau de protection offert par les régimes ont conduit à des avertissements d’un scandale de vente abusive de type PPI de la part de hauts responsables de l’industrie, un expert accusant les agents de location de « s’attaquer » aux locataires en poussant les régimes.
La Observateur a parlé à six locataires qui avaient loué des propriétés dans différentes parties du pays, par l’intermédiaire de différentes agences, mais tous disent qu’ils n’ont pas eu le choix ou ont été poussés par des agents à souscrire à des programmes de dépôt zéro.
Travis et sa partenaire Hannah, de Bath, ont déclaré qu’ils avaient été contraints de s’inscrire à un programme de dépôt zéro après avoir demandé à louer une maison à Cornwall, ce qui impliquait le paiement de frais d’adhésion non remboursables de 225 £.
Ils ont demandé à la place de payer un dépôt standard – qui serait protégé dans un système autorisé et est généralement entièrement remboursable en dehors des dommages-intérêts – mais on leur a dit que ce n’était pas une option.
« Si c’est quelque chose qui sera une rupture pour vous, le propriétaire se tournera plus que probablement vers le prochain candidat qui serait prêt à emprunter la voie du zéro dépôt », a déclaré l’agent de location dans un e-mail.
Ils cherchaient déjà depuis des mois et ont donc accepté les termes. « C’était contraire à l’éthique et injuste. Nous avons été poussés dans un coin », a déclaré Travis, 33 ans, responsable de l’hôtellerie. « Nous pensions qu’il devait y avoir une sorte de pot-de-vin, mais ils ne l’ont pas mentionné. »
D’autres ont été informés que le système de dépôt zéro était l’option «préférée» du propriétaire au stade de la demande, indiquant que les locataires qui l’accepteraient auraient la priorité.
Avec la flambée des loyers et la concurrence féroce pour les propriétés, ils ont estimé qu’ils n’avaient d’autre choix que d’accepter. Les locataires ont parfois été invités plus tard à cocher une case confirmant qu’ils avaient eu le choix et qu’ils ne pouvaient pas continuer avec la location tant qu’ils ne l’avaient pas fait.
Le 24 mai, une doctorante louant à Londres, a déclaré qu’elle s’était sentie « contrainte » à souscrire à un système de dépôt zéro alors qu’elle disposait de suffisamment d’argent pour un dépôt complet. Elle avait été informée par e-mail que c’était l’option préférée du propriétaire.
« L’implication était que si nous ne disions pas oui, l’agence choisirait quelqu’un d’autre », a-t-elle déclaré. «Nous avons dû payer 170 £ chacun en frais non remboursables. Mais après des semaines à chercher un logement, nous ne nous sentions pas vraiment en mesure de négocier.
Les programmes sont une option valable qui peut être proposée par les agents de location, mais obliger les locataires à s’y inscrire est susceptible de constituer une violation de l’interdiction des frais de location, qui a été introduite en 2019 pour lutter contre les profits. Les infractions entraînent des amendes pouvant aller jusqu’à 5 000 £.
David Votta, président de l’Association of Residential Lettings Agents, a déclaré qu’il était toujours « sur la clôture » à propos des produits sans dépôt, qui, selon lui, offraient un avantage en offrant un paiement initial inférieur, mais pourraient entraîner une poursuite agressive des locataires pour les coûts. « Ce n’est souvent pas l’agent qui essaie de les poursuivre, ce sera le recouvrement de créances, et ils voudront leur argent avec les meilleurs intérêts, frais et charges en plus », a-t-il déclaré.
Les agents introduisant les programmes devraient donner aux locataires un véritable choix pour s’inscrire, fournir des informations précises sur leur fonctionnement et déclarer toute commission, a-t-il déclaré. Mais alors que les « bons agents » respectent ces normes, d’autres ne le font pas.
« Ce que nous ne voulons pas, c’est un moment PPI », a-t-il ajouté. «Le problème serait que des gens soient poursuivis en justice à cause de cela. Ils pourraient dire, vous avez mal vendu cela au locataire : vous ne lui avez pas fourni suffisamment de données pour prendre une décision éclairée, et vous lui avez imposé ce produit pour gagner une commission et atteindre votre objectif. »
Les conclusions ont conduit à des appels à la répression des agents qui bafouent les règles, National Trading Standards déclarant qu’il examinait les préoccupations concernant la vente de systèmes de dépôt zéro, en vue de prendre des mesures.
James Munro, chef de l’équipe de l’agence immobilière et de location, qui est responsable de l’application de l’interdiction des frais, a déclaré qu’obliger les locataires à choisir des options de dépôt zéro était « à la limite de la discrimination » et une violation probable de l’interdiction des frais de location. « Souvent, c’est l’agent qui est au milieu qui pousse vraiment ces programmes, et la plupart du temps, c’est motivé par des références », a-t-il déclaré.
En plus des inquiétudes concernant les ventes abusives, la croissance de l’industrie du dépôt zéro a conduit à des avertissements de l’association caritative Shelter, du groupe de campagne Generation Rent et du syndicat des locataires Acorn selon lesquels davantage de personnes pourraient être tentées de s’inscrire en raison des pressions du coût de la vie. . Les conditions des systèmes de dépôt zéro varient considérablement d’un fournisseur à l’autre. Les régimes vont des produits d’assurance réglementés qui couvrent tous les dommages aux régimes non réglementés qui peuvent rendre les locataires responsables de sommes importantes à la fin de leur location.
Matthew Upton, directeur des politiques chez Citizens Advice, a déclaré que si les programmes pouvaient sembler être une bonne option « si vous avez du mal à rassembler de l’argent », les locataires pourraient « finir par payer des centaines de livres de frais sans possibilité d’obtenir leur argent à la fin de leur location ».
« Il est si important que vous sachiez dans quoi vous vous embarquez », a-t-il déclaré.
Judy*, 27 ans, assistante médicale de Northampton, a choisi une option de dépôt zéro en raison du coût initial inférieur, mais a finalement payé plus. Après la fin de son bail, dans le cadre d’un différend concernant une facture pour des dommages présumés, le processus d’arbitrage a été géré par la société du système de dépôt zéro, qui avait un contrat avec son propriétaire. Cela s’est avéré en faveur du propriétaire, et elle rembourse maintenant 50 £ par mois pour des frais de 550 £, en plus des frais non remboursables de 150 £ qu’elle a payés pour adhérer au programme en premier lieu. « Cela ressemblait à une offre moins chère, mais au final, cela ne semblait pas juste », a-t-elle déclaré.
Les entreprises sans dépôt nient que leurs produits offrent moins de protections et se sont distancées du comportement des agences tierces qui vendent ou présentent leurs produits aux locataires.
Un fournisseur de programme, Flatfair, qui facture des «frais d’enregistrement» d’une semaine de loyer et des frais d’arbitrage de 25 £ en cas de litige, a déclaré qu’il n’avait aucun contrôle sur le comportement des agents et que les allégations de vente sous pression étaient « préoccupants ».
« Nous insistons pour que notre alternative de dépôt soit proposée en tant que choix conformément à la réglementation en vigueur et fournissons une formation régulière pour soutenir cela », a déclaré Flatfair. Il a ajouté qu’il offrait un processus de résolution transparent « pour garantir que toutes les parties obtiennent un résultat équitable » et ne pensait pas que les agences étaient motivées par les commissions « limitées » qu’elles pouvaient gagner. La société a déjà payé jusqu’à 30% de commission par recommandation, mais n’a pas divulgué ses tarifs actuels, qui, selon elle, étaient inférieurs à cela.
Il y a eu plusieurs cas de vente sous pression présumée liée aux produits de Flatfair. Dans une récente note au personnel, une agence de location a averti les agents qu’ils ne pouvaient pas forcer les locataires à s’inscrire. « Nous avons récemment eu deux cas où le locataire s’est senti obligé de souscrire à une adhésion à Flatfair », a déclaré l’e-mail, rapporté par la publication commerciale The Negotiator.
Sam Reynolds, directeur général de Zero Deposit, un programme majeur qui est un produit d’assurance réglementé, a déclaré que son équipe organisait régulièrement des boutiques mystères et que les cas où les agents faisaient pression sur les locataires pour qu’ils s’inscrivent étaient rares.
La société demande un code de conduite qui rende obligatoire l’enregistrement de la conduite financière.
Le médiateur immobilier, qui examine les plaintes concernant le comportement des agents, a déclaré qu’il n’était pas en mesure d’examiner les plaintes concernant les systèmes de dépôt zéro eux-mêmes, mais que les agents de location étaient obligés d’expliquer avec précision le fonctionnement des produits de dépôt alternatifs et devaient déclarer les commissions.
Il a déclaré qu’il était préoccupé par les allégations de vente sous pression et travaillait en étroite collaboration avec l’équipe de l’Agence nationale des normes commerciales pour les domaines et les locations sur les questions d’application. « Lorsqu’un locataire est obligé de conclure un accord de dépôt zéro, cela peut constituer une violation de la loi de 2019 sur les frais de locataire », a déclaré un porte-parole.
Clive Betts, député travailliste et président du comité de mise à niveau, du logement et des communautés, a déclaré: «Pour certaines personnes, ces programmes permettront aux gens d’obtenir une propriété qu’ils ne pourraient pas. Mais les programmes doivent être ouverts et transparents, et les gens ne doivent pas être contraints de les adopter.
« S’il y a vente abusive d’un produit, le régulateur devrait immédiatement réprimer cela. »
*Le nom de Judy a été changé pour protéger son identité