- Les experts ont déclaré au printemps que les palmes à domicile pourraient rencontrer des problèmes si le marché tournait rapidement.
- C’est exactement ce qui s’est produit lorsque les taux d’intérêt ont bondi et que les palmes en ont ressenti la douleur.
- Certains réduisent les prix ou louent des maisons car ils sont confrontés à des coûts d’emprunt élevés et à une demande plus faible.
John Ziomek a gagné beaucoup d’argent en retournant des maisons dans la région de Houston au cours d’une décennie. Mais ces jours-ci, il se contente de rester sur la touche.
Il a vendu son dernier projet début juillet, alors que la demande des acheteurs diminuait en raison de la flambée des taux hypothécaires. Il a dû baisser le prix demandé d’environ 50 000 $ et n’a pas gagné d’argent sur la vente de près de 200 000 $, il a dit Insider.
Ziomek a déclaré qu’il était soulagé d’être hors de l’entreprise, au moins temporairement.
« Je suis heureux de m’être débarrassé de ce que j’avais, quand je l’ai fait », a-t-il déclaré.
Les nageurs immobiliers ne peuvent plus compter sur l’appréciation galopante du prix de l’immobilier pour se protéger des pertes pouvant résulter de coûts ou de retards de projet imprévus. Les prix des maisons sont généralement restés fermes en leur faveur, mais des taux d’emprunt plus élevés ont affaibli la demande pour leurs inscriptions, ce qui rend plus difficile la réalisation de bénéfices dans une entreprise déjà connue pour ses faibles marges d’erreur. Ces conditions décourageantes obligent de plus en plus de flippers à réduire les prix de leurs annonces ou à les conserver en tant que propriétés locatives.
D’autres, comme Ziomek, se retirent complètement de l’entreprise en attendant la fin de l’incertitude du marché.
Le retournement de maison a gagné en popularité au début de la pandémie, lorsque la flambée des prix des maisons garantissait pratiquement un profit si vous conserviez une maison pendant quelques mois. Mais l’écriture était sur le mur au printemps, lorsque les experts dit à l’initié que les flippers étaient parmi les investisseurs les plus exposés à la douleur si le marché immobilier en ébullition se refroidissait soudainement.
« Le premier groupe qui me vient automatiquement à l’esprit est l’industrie du fix-and-flip », a déclaré Devyn Bachman, vice-président senior de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting, à Insider en avril. « Cette industrie a tendance à posséder des maisons pendant moins d’un an, donc si vous subissez une correction des prix et qu’ils achètent à n’importe quelle période de pointe, puis essaient de vendre rapidement par la suite, ils peuvent perdre de l’argent dans cette transaction. »
C’est exactement ce qui s’est produit dans les mois qui ont suivi, grâce aux hausses agressives des taux d’intérêt de la Réserve fédérale. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire de 30 ans est maintenant proche de 7 %, soit plus du double du taux d’il y a à peine un an, d’après Freddie Mac. La baisse de la demande qui en a résulté a bouleversé les plans d’affaires qui comptaient sur des prix de vente élevés pour justifier les sommes investies dans l’achat et la rénovation de la maison.
Les enquêtes trimestrielles de John Burns auprès de centaines de palmes à travers le pays montrent à quelle vitesse le sentiment a changé dans l’industrie.
En janvier, l’enquête a révélé qu’il s’agissait « d’un bon moment pour être un flipper. » En août, les résultats de la enquête trimestrielle ouvert avec la ligne, « Le marché du fix-and-flip est en train de craquer », notant à quel point l’attitude des flippers à domicile s’était détériorée. Les répondants à l’enquête d’août ont encore largement déclaré faire des bénéfices, mais ils étaient beaucoup plus pessimiste environ les six prochains mois.
La faiblesse du marché de la vente pourrait inciter davantage de flippers à devenir propriétaires, une décision que certains les propriétaires ordinaires envisagent aussi bien. Christena Reinhard, une responsable des ventes en Californie qui retourne des maisons sur le côté avec son petit ami, a répertorié deux de ses projets à vendre cet été. Une maison est restée sur le marché pendant près de deux mois avant d’être vendue fin septembre pour 61 000 $ en dessous de son prix initial demandé. L’autre maison, mise en vente fin juillet, reste sur le marché, même si Reinhard a déjà réduit de près de 20 000 $ le prix demandé.
Reinhard, qui dit à l’initié en août qu’elle et son petit ami avaient juré de ne pas acheter d’autres projets avant le début de l’année prochaine, a déclaré qu’elle prévoyait de garder la maison invendue sur le marché jusqu’à la mi-octobre. S’il ne se vend pas après une autre réduction de prix, elle le conservera simplement en tant que location, a-t-elle déclaré.
« Trois personnes voulaient rédiger des offres, mais elles n’ont tout simplement pas pu obtenir de financement », a déclaré Reinhard. « Ils ne peuvent tout simplement pas se qualifier pour les paiements. »
Par rapport au marché de la vente, le marché locatif reste solide, bien que certains disent qu’il pourrait aussi subir un affaiblissement de la demande si les États-Unis entrent en récession et que les loyers deviennent plus inabordables. Mais aujourd’hui, la perspective de posséder et de louer une maison peut sembler plus attrayante que de vendre à rabais.
Nicholas Corso et Alex Macias, des partenaires commerciaux qui retournent des maisons et possèdent des immeubles de placement dans la région de Chicago, ont déclaré qu’ils retournaient généralement une ou deux maisons par an et en acquéraient quelques autres à conserver en location. Récemment, ils se sont tournés vers la location.
« Nous sommes plus sélectifs », a déclaré Corso. « Nous n’avons pas à enchérir contre la prochaine personne pour essayer d’obtenir cette propriété. »
Corso et Macias sont des clients de New Western, un marché qui connecte les palmes à domicile à des milliers de propriétés d’investissement potentielles à travers les États-Unis. Kurt Carlton, son PDG, a déclaré qu’il existait encore des accords qui fonctionnaient pour des investisseurs expérimentés, mais qui n’attireraient pas la même attention d’un acheteur plus spéculatif pour un prix rapide.
« Vous n’avez pas autant de gens qui regardent peut-être les émissions de télévision et qui envisagent de quitter leur emploi pour devenir flipper maison. Nous ne voyons pas tellement cela », a déclaré Carlton. « Mais vous voyez beaucoup de gars chevronnés qui sont toujours sélectifs. »
D’autres acheteurs parient qu’ils peuvent acheter une propriété locative maintenant, faire fonctionner les flux de trésorerie pendant quelques années, puis vendre lorsque les taux d’intérêt sont plus bas et qu’il y a plus de demande, a déclaré Carlton.
« Ces personnes sont presque certaines à 100% que les taux vont baisser à moyen terme et que les prix des maisons seront assez stables et continueront de s’apprécier, mais pas aux niveaux qu’ils étaient auparavant », a déclaré Carlton.